??6月10日，中南建设发布了一则公告，内容是关于公司境外全资子公司HZID于6月9日完成了1.5亿美元高级无抵押定息债券发行，债券期限364天，票面利率高达12%。

??有投资者对此感到费解，因此在线上发出质疑：“为什么利率这么高还要借，公司缺钱到如此地步了吗？”

??实际上，高息发债的不止中南建设一家。5月18日，佳源国际控股发布的一则公告称，拟上市一笔票面利率为11%，于2024年到期的1.3亿美元优先票。而此前一月份，佳源国际控股还发行过一笔票面利率高达12.5%的美元债。

??即使如此，这些房企可能仍是“幸运”的。

??众所周知，内地房地产企业发行美元债最大的用途就是借新还旧。据一位TOP30上市房企首席财务官表示，今年以来，受市场环境影响，已经有很多房企借不了新的美元债，因此面临在此期间到期的美元债，这些房企只能用自有资金兑付，这对目前现金流本不富裕的房企而言毫无疑问是雪上加霜。

??实际上，今年以来，房企发债规模就开始缩水，尤其是海外融资呈现高开低走的趋势。据贝壳研究院统计，2021年1-5月房企境内外债券融资累计约4624亿元，较2020年同比下降18%，创下近三年低点；前五月房企海外融资规模亦同比下降约29%，折合人民币约1511亿元，为2018年以来最低点。

??虽然在部分房企看来，这只是短期的市场状况，但联合资信此前发布的一份研究报告表明，未来，在防风险的大背景下，房企债权融资难度将不断升级，预计房企全年融资规模都将保持低位，房企的海外发行意愿也将受到一定打击。

??海外债持续降温

??自去年下半年房企“三道红线”融资监管政策发布以来，房企多种融资方式均在加码调控中，房企融资环境持续收紧，这也导致今年以来房企融资规模锐减。

??据贝壳研究院统计，2021年1-5月房企境内外债券融资累计约4624亿元，较2020年同比下降18%，创下近三年低点。CAIC数也据显示，5月单月境内外融资总量环比下降近四成，发债房企数量进一步减少，仅为上月的一半。

??一位总部位于上海的闽系房企人士表示，现在银行收紧了不给房地产贷款，信托借款风险太高，所以投资部门的人都在各种渠道找钱融资。

??以往，发行美元债是房企融资的一个重要途径，但从今年前五月的情况来看，房企发行海外债的规模也在进一步缩水。

??根据中指院监测数据显示，今年以来房企发海外债呈现高开低走的趋势。2021年1月份，房企海外债发行总额达796.5亿元，是上年12月份的4.58倍，开局势头良好。但3月份、4月份发行额均不足150亿元，5月份虽有回升，但仍处于今年以来的偏低位置。

??目前美元债发行量收缩的原因，上述上市房企首席财务官认为：“主要是信心问题。”其表示，近期市场信心很脆弱，部分沽空机构刻意传假消息，先沽空再低价买回，这导致市场气氛很差，买债的需求下降不少。

??在浙江房企一负责资本市场的人士看来，该问题可以从两个方面来看。

??“从实际执行的角度来说，一方面是由于一季度中资美元债风险频发，投资人比过往保守了不少，投资意愿也是比以往有所下降；从公司角度来说，美元债是非常有吸引力的重要融资渠道，不过受‘三道红线’影响，目前各家还是比以往谨慎了很多，市场不好的话大部分都会持观望态度。”该人士表示。

??随着融资不断收紧，房地产企业的资金链持续偏紧，为了拓宽融资渠道，不少房企将眼光盯向了绿色债券，导致了绿债发行逆市上升。

??据中指院数据，截至2021年5月末，房企海外绿色债券融资总额达278.38亿元，占同期海外债发行总额的17.14%，是2020年全年海外绿债发行总额的1.65倍。

??房企融资成本“冰火两重天”

??虽然房企海外发债规模在收缩，但发债利率却仍在走高。

??根据贝壳研究院统计，今年前5个月，房企海外债平均融资成本为6.58%，较2020年5月份复苏后的海外融资成本（6.33%）微升。

??这主要是因为今年一季度以来，我国房地产企业在外发行中资美元债成本较高，加上2021年以来，多个地产中资美元债出现大幅折价以及信用事件，叠加长期美债收益率走高以及房企“三道红线”后融资难度增大等因素影响，弱资质主体利率普遍上升。

??同时，房企间发债成本也进一步分化。

??根据中国房地产报记者不完全统计，5月份以来，发行美元债票面利率最高的就是中南建设上述提到的票面利率为12%的债券，紧随其后的是佳兆业集团和佳源国际控股，二者发行的两笔美元债利率分别为11.65%和11%。这几家房企海外发债单笔债券利率均在10%以上。

??中南建设在回复投资者问询中表示，公司外汇来源渠道有限，用境内资金偿还外汇借款的时间效率低，不确定性大。为了应对近期可能的美元债券还款风险，公司计划发行新债券偿还原有债券，但发行期间恰逢行业企业债务违约，因此12%票面利率的确偏高，但仅是短期市场状况反映。此外，其还表示，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，预计本次融资对公司总体利息支出影响有限。

??相比这些高息发债的房企，另一些房企则与之形成鲜明对比。

??在中国房地产报记者统计中，5月以来，单笔美元债票面利率最低的是远洋集团，其发行的一笔规模为4亿美元的债券利率仅为3.25%；此外，旭辉控股也于5月发行了两笔海外债券，一笔1.5亿美元规模债券利率为4.8%，另一笔发行规模为3.5亿美元的债券利率为4.45%。上述三笔债券是5月以来新发美元债利率较低的，而其共同点为，均是绿色债券。这也从侧面印证了目前房企纷纷发行绿债的原因。

??未来，随着行业融资环境持续收紧，房企的发债成本预计也将保持分化状态。联合资信认为，财务表现良好的房企将获得更高的有息债增速，企业发展或将提速，融资成本和结构或将得到持续优化和改善；反之，债务状况较差或者杠杆本身较高的房企，融资量增长将会受限。