在高周转模式下，近年来祥生控股得到了飞速发展。然而近日，该公司陷入了与宋都股份的 退地风波 中，对于退地责任应归咎于谁，双方各执一词

《投资时报》研究员 吕贡

一宗退地，两家扯皮。

日前，宋都基业投资股份有限公司（下称宋都股份，600077.SH）将全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司放弃已竞得的杭政储出[2021]8号地块土地使用权，同时被没收0.50亿元预约申请保证金一事的责任归咎于祥生控股（集团）有限公司（下称祥生控股，02599.HK）。

针对此事，祥生控股公告回应称，公司并未与宋都股份签署任何形式的书面协议，同时表示， 宋都股份公告上交所回复函之后，导致公司名誉受到影响，将就蒙受的任何损害保留向宋都股份启动法律程序的权利。

据悉，宋都股份此前还曾就此事委托律师事务所向祥生控股寄送律师函，要求该公司承担缔约过失责任，并积极妥善处理赔偿事宜。

除了亟需解决的退地纠纷外，身陷风波中的祥生控股近一段时间来的盈利情况也引发关注。日前，该公司披露了2021年中期业绩，数据显示，2021年上半年，祥生控股收益达158.94亿元，股东应占溢利5.32亿元，每股盈利17分，不派息。

观察公司年度数据，《投资时报》研究员注意到，2020年，该公司营业收入有所增长，但毛利率和年内溢利同比双双下滑。此外，祥生控股近年来的融资成本也整体偏高且处于上升态势，截至2021年上半年末，该公司仍触碰一条红线，归为 黄档 房企。

日前，《投资时报》研究员针对上述的 退地风波 以及公司盈利情况、融资成本长期偏高等问题电邮沟通提纲至该公司相关部门，但截至发稿未收到公司回复。

退地 究竟是谁的责任？

退地之事引发关注起于2021年7月。彼时宋都股份发布公告称，杭州绍辉决定放弃已竞得的8号地块，已经缴纳的0.50亿元预约申请保证金也将不予返还。日前，宋都股份就此次退地一事回复上交所监管工作函称，公司方面退地主要系联合开发的伙伴取消合作所致。

宋都股份方面表示，2021年5月7日，在由全资子公司杭州绍辉以17.83亿元竞得8号地块后，宋都公司方随即与祥生控股（集团）有限公司浙北区域公司（下称祥生方）达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。当晚，祥生方相关人员至公司现场洽谈合作事宜。5月12日晚间，双方通过微信明确祥生方已向公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。然而， 5月13日，祥生方突然电话通知公司相关人员，单方面表示不再参与本次合作 ，宋都公司在公告中如此表示，同时称， 近日公司已委托常年法律顾问单位上海锦天城（杭州）律师事务所向祥生方寄送《律师函》，要求祥生方承担缔约过失责任，并积极妥善处理赔偿事宜。

不过对于上述事件，祥生控股方面却有不同说法。该公司回应公告称，公司并未与宋都股份签署任何形式的书面协议，同时表示， 宋都股份公告上交所回复函之后，导致公司名誉受到影响，将就蒙受的任何损害保留向宋都股份启动法律程序的权利。

仍踩 一道红线

据财报数据披露，作为国内一家快速成长的大型综合房地产开发商，祥生控股的收益由2017年的62.93亿元一路增至2018年的142.15亿元和2019年的355.20亿元，时至2020年已达到466.38亿元，短短三年时间该公司收益上涨七倍。

与此同时，祥生控股同期的年内溢利也由2017年的亏损2.86亿元迅速转盈，2018年至2020年分别达到4.28亿元、32.09亿元、30.53亿元。

不过值得关注的是，虽然2020年该公司营收同比增长31.30%至466.38亿元，但毛利润基本与上一年同期持平，同时期的年内溢利和毛利率较上一年同期相比双双下滑。其中，年内溢利同比下滑4.85%至30.53亿元，而毛利率则较上一年同期缩水超五个百分点，仅有18.09%。

据最新数据显示，2021年上半年，祥生控股收益和净利润双双实现增长，其中，收益同比增长19.6%至158.9亿元，净利润同比增长135.6%至9.7亿元，但同时期的毛利率仅为18.0%，同比下滑0.1个百分点，而相较于2020年年底的数值（18.09%）也出现进一步小幅下滑。

对此，有业内人士分析认为，祥生控股增收不增利背后，或与该公司2020年在土地市场上颇为 激进 的拿地作风以及较高的拿地成本有关。

早在2016年，祥生控股就提出了 36781 的快周转策略，即3个月动工，6个月开盘，开盘销售去化70%，一个月后去化达80%，1年现金流归正。2017年，该公司进一步提高周转速度，提出 25710 的策略，即2个月内动工，5个月内开盘，开盘当日销售去化70%，10个月内现金流归正。

高速去化实现了业绩的攀升，该该公司资金债务方面却压力较大。据克而瑞地产研究数据披露，发展至2020年底，祥生控股现金短债比为1.10，虽然已达到绿档，但同时期的净负债率以及剔除预收账款资产负债率仍未达标，分别为136.4%和82.4%。

不过时至2021年上半年，祥生控股净负债率实现大幅下降，降至96.6%，达到 绿档 要求，目前仅有剔除预收账款资产负债率仍未达标，为79.4%。

对此，祥生控股方面对外表示，公司将着力在1至2年内实现 三道红线 全部转绿，主要做法为多元化拿地、合理安排交付结构、加强资本市场融资力度、优化融资渠道，开源节流，加大回款力度等。

祥生控股2017年至2020年收益以及年内溢利情况

数据来源：公司招股书、财报

融资成本高企

此外，还需要注意的是祥生控股近年来总体攀升的总有息债务以及整体偏高的融资成本。一般而言，公司在上市募资后，融资成本能得到一定程度上的降低，不过《投资时报》研究员注意到，祥生控股在上市前后，公司的发债成本始终居高不下，甚至不降反升，接近上市前水平。

具体来看，2021年8月13日，祥生控股发布公告称，拟发行2亿美元的票据，将于2023年到期，而票面利率为12%。值得留意的是，同年6月4日，该公司曾公告发行过一笔2022年到期的2亿美元票据，该票据的发行利率为10.5%。可见，仅仅两个多月的时间，该公司的融资成本就增长了1.5个百分点。

《投资时报》研究员梳理该公司近年来财务数据注意到，近几年祥生控股的总有息债务总体呈现上升趋势。

数据披露，2017年至2020年祥生控股的总有息债务分别为258.74亿元、290.65亿元、285.27亿元和461.77亿元。时至2021年上半年末，该公司的总有息债务为462.11亿元，同2020年年底基本持平。