7月3日至4日，深圳市房地产业协会成立30周年庆暨第九届深圳房地产盛典将在华侨城洲际大酒店举办。据悉，此次盛典由深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、深圳市民政局指导，深圳市房地产业协会主办。本次盛典大咖云集，22位行业大咖将通过学术分享、圆桌论坛等方式，聆听市场脉搏，聚焦行业未来。

3号至4号，盛典举办三场主题论坛，分别为《城市更新与土地整备：释放高质量发展动能》、《中国经济与金融形势展望》、《房地产新逻辑：从增量到存量》。届时深圳城市更新政策制定研究的专家学者与城市更新领域知名企业高管，共同探讨城市更新领域发展趋势；另外，中美两国经济学家针对国际经济热点与全球范围资产配置问题进行剖析，带来一场思想饕餮盛宴。房天下直击盛典现场，为您带来精彩图文直播！

活动主题：“改革承志 城市筑梦”第九届深圳房地产盛典

活动时间：2019年7月3日—4日（星期三、星期四）

活动地点：深圳华侨城洲际大酒店大宴会一厅（深圳市南山区深南大道9009号）

活动主要内容：

part1：深圳房地产庆典暨行业综合评价发布会

part2：城市更新：释放高质量发展动能

part3：中国经济与金融形势展望

part4：房地产逻辑：从增量到存量

直播（接上篇）

主持人：谢谢郭总的分享，接下来有请深圳房协城市更新专业委员会副主任、华润置地华南大区副总经理王渊先生为我们分享，大家热烈欢迎！

王渊：尊敬的唐市长，各位领导、嘉宾，业界同行，大家下午好！非常感谢会长邀请我来做分享，我非常忐忑。作为曾经在大冲战斗过的更新团队老兵，中间有几年的间断，去年年底刚刚回来成为这个行业的新人。我先的题目是《十年筑城-从大冲旧改看深圳城市更新的未来》，大冲项目已经建成，是非常成功的项目。现在的大冲就是未来十年的城市更新未来，我觉得这个未来已经可见，未来已经在我们眼前，这是我演讲的主要观点。

一是我说一下对大冲项目的理解；二是目前政策带来的机遇和挑战；三是结语。

一、大冲旧改，这个项目很多人都知道，是广东省最大的城中村改造项目，占地68.5万平米，涉及1000户原村民，300多户非农民的动迁、约7万居民人口的搬迁，1500多东的房屋拆除。这是华润置地作为唯一的开发主体统一规划，整体拆迁，改造后总开发量280万平米，开始我们预算200亿，到现在超过450亿。

项目到现在十年了，2007年开始，2009年真正启动签约谈判，2010年启动村民私人物业搬迁，前面做得工作比较扎实，真正启动签约，三个月的签约率达到了97%，当时我们觉得这个成绩出乎意料。

项目的几个特点：

1、政府主导，股份公司参与，市场化运作。政府主导体现在两方面：一是规划指导，开始对整个片区的整体规划，怎么保证村民、企业和社会公共配套，具有非常强的主导，我们站在相对公平、照顾各方利益的角度编制规划。二是拆迁阶段强力支持，南山区政府派了30多名干部和华润的同事、村委的干部一起拆迁，这个过程中提供了非常强有力的指导和政策上的保证。

2、企业参与，十年前不可想象，作为央企参与旧城改造项目，据我了解我们是第一家，政府力排众议、高屋建瓴选择华润集团担任，2008年，南山、大冲周边的房价1.8万左右，我们财务测算非常不划算，经济可行性并不强，面对巨大的拆迁，谁都没干过，不知道未来有什么样的风险，尤其是拆迁难，重点是钉子户的问题。政府和华润集团很有魄力，横下一条心做这件事。

3、统一拆除，我们的做法有一些不够聪明，其实可以分期滚动逐步开发，划小地块做，因为是第一个项目，我们一定要全部拆掉以后统一规划，这样可以最大程度的实现我们规划意图，这是我们很单纯的想法，全部拆除以后再开工，没有分地块。

4、全面开工，也是履行对老百姓的承诺，开工面积接近200万平米，大冲村一度成为深圳最大的工地。高强度的施工使深南大道出现的裂缝。后来我们进行调整确保公共交通的安全。

5、回迁优先，华润自己做的项目还是其他开发商做的项目以及村民的要求，回迁房优先建设，这也是政府、更新局监管对项目的要求，我们兑现了这个承诺。回迁房迁完以后，华润的才开始预售。

这个项目有几点体会：

一是拆迁艰难，九死一生、华南一条路，旧改最大的难度是立项难、审批难、专规通过难，最难的还是拆迁，每个项目都寄托很多人无数的努力，很多同事三年、五年、十年的青春耗在跟少数额外要求、坚持不懈的道路，大多数老百姓还是很纯朴的。没办法必须取得他们的同意。

二是大冲项目做得比较早，2008、2009年没有很多项目进入施工、拆除阶段。我们一路创新，做完拆迁就做工程开发报建，从土地出让、实施主体确认每一项都会遇到重大的问题，都需要研究，需要和旧改办探讨。我们制定的交付方案有很多参考的样本，什么样的情况下可以进行开发商自己房子的预售？

三是旧改拆迁与开发团队高度融合，长期坚持，村民的诉求会影响规划，怎么通过规划推动拆迁，怎么通过拆迁实现规划，是长期的融合过程，湖贝项目面临这样的情况。大冲团队非常有幸，我们既是拆迁团队又是开发团队，从拆到建自始至终保持稳定的队伍，六到八年的时间才把这件事做好。稳定的团队、综合能力的团队是做大项目的有力保障。十年来城市更新深圳取得瞩目的成绩，新政策不断出台，海南待了四年。地产行业已经是政策性很强，对城市更新板块来说尤其敏感，主管部门的政策对这个行业的兴衰发展、快慢都有巨大的影响。

我个人在工作中遇到一些困惑，我也想拿出来和大家探讨一下。

多种存量开发手段齐头并进，政府主导的趋势日益明显，从这个角度来说，站在政府和市场主体的角度冲击了市场主体的利益，降低了大家参与更新的积极性。从拆迁重建类的城市更新，政府主导现在有片区统筹，重点新单元、综合整治、棚户区的改造。拆除重建还是市场运作为主。政策的大背景如何灵活有效结合共同推进，共同提高实施性。比如说城中村综合整治和拆除重建，虽然我是更新的从业者，我也觉得有很多城中村是保留的，不是所有城中村都应该拆除的，保证一定量，政策的出台是稳居住的举措，拆除重建类的暂缓办，通过时间换空间，为后续的发展留白。

企业一部分项目纳入综合整治，一部分拆除重建，怎么样突破、怎么样纳入政府的拆除重建范围？因为这些压力催生很多变数，对于已经纳入拆除重建的也是有压力的，如果不行就调成综合整治。有利于村民降低自己的诉求，另外也会使项目不可能同步实施，综合整治里挑出来还是很难的，拆除重建和综合整治的结合方面，怎么样更有机，这是一个矛盾点。

工业区块线是保持城市健康发展的一条红线，规定在区块线内不低于该区域60%是工业，不大于区块的10%用于保障房，不得建设大型的商业服务设施，都是用红线。某种意义上这些红线的出台是保工业，这些是我们支持的。项目实施推进的过程中也会出现一些问题，工改项目在工业红线刚性约束下，吸引力是降低的，M1和M0怎么平衡？现在M0已经严重的过剩，根据实际工作过程中，很多区都没有M0的指标，只能做M1，M1对很多企业来说是鸡肋，能不能做好？建完很容易，建完以后能不能引入新的产业，能不能经营好，这方面是积极性降低的。

有些划工业区块线不那么精准，以宝安为例，上面是东莞，旁边是中山，随着东莞大湾区的进程，东莞也往商住和科研发展，宝安很有潜力的地方还要保持工业化的特征，是不是鼓励很多高素质的人群到东莞生活？这可能也不是我们要的结果，这是动态的平衡，本身有一些制度，怎么保证产业效益和用地规模的关系，不一定这么大的量，合理提升单位效能。另外把产业生态和服务的配比关系，做到产城融合，居住和生活紧密结合在一起，这样也减少交通的压力。

各个区都希望做一些大型的项目，片区统筹的项目，做成了善莫大焉，产业升级实现，面貌改善。推行的过程中一些利益主体，有些纳入更新范围，对参与的积极性会有影响，如果不能把利益主体统筹在一起发挥各自的积极性，可能资金统筹规划得很好，长期只会落在纸上，很难推动。土地整备和城市更新未来是新的发展方向，二者的组合会迭代延伸出更多的可能性，为原来的老大难，不可能立项的项目提供可能。政府出台政策力度非常大，昨天我看对土地整备业务又新增了几个政策，对搬迁人身份的明确，有利于下一步开发商发挥更大的作用。

我们不止在深圳，我们看一下广州和东莞，广州是通过经济测算，算出需要开发多少量，深圳更多是按深标测政策规模，能拿下来经济规模是可期的，在深圳就要看运气，现在容积率比较低，正好符合深标，未来建设面积比较多的就好一些，反之就会差一些，这是明显的区别。实施主体的确认方面，先有名、后有实，一直拆到百分之百，很多年之后才能成为实施主体，广州、东莞比较先进，先可以做服务工作，服务人员转实施主体需要一定的平台。风险前，身份明确也在前，深圳和广州的政策也在逐步完善，广州的很多经验也觉得深圳借鉴。到目前为止深圳的体系、路径的清晰化方面还是领先于广东、领先于广州和东莞。目前随着政策的出台，随着复杂程度需要打组合拳，从业的同事需要练就十八般武艺需要任意组合，还需要内心坚定，还要体能过人，需要具备长期奋斗的条件，才能做一些大的项目。

前段时间的土拍，多么的无奈、竞争多么激烈？城市更新获取土地重要手段，拿地刚需。我们不能靠大拆大建发展，城市更新是城市升级的必由之路，也是城市重要的增长极。十年前的今天大冲旧改开始签约，但是过去十年以来，更新政策不断完善、频繁出台，城市的发展永不停步，作为城市更新的从业者和相关的企业，我们跟上城市发展的步伐责无旁贷。“道路阻且长，吾辈上下而求索”。谢谢。

主持人：谢谢下面有请戴德梁行程家龙先生。

程家龙：大家下午好！大家知不知道什么时候开始提城市更新这个词的？深圳以前叫旧改办，什么时候叫城市更新局？我刚才底下想到这个问题，我没有查，不知道有没有人知道这个答案。

我们找了香港城市更新局，把香港城市更新局的一些做法拿来研究，提供参考。香港叫做重建局，也不叫城市更新。突然有一天深圳叫城市更新，城市更新走向全国，深圳也建立非常完善的城市更新体系。比如说刚才整个的法律架构到很多的案例，这中间有很多深圳政府、企业、专业服务机构的努力，我们有了今天的局面，我们应该对所有为深圳城市更新发展到今天的人表示崇高的敬意。

一年前，戴德梁行发布了《城市更新白皮书》，去年我们做了大的论坛，也发布了《城市更新白皮书》，重点谈到城市更新的理念，城市更新需要注意的产业变化以及城市更新需要的策划、测算等。

今天跟大家分享一下城市更新的理念：

一、关于城市更新，中国城市更新的必然性，因为城市更新所以城市更新，“更”是多音字。随着城市化的进程，现在城镇化率将近60%，发达国家可能已经到80%，我们还是有很多空间去做。中国有600个城市，我们现在城市更新还在一线城市、二线城市。城市更新的路任重而道远，深圳也任重而道远。现在每年人口增长50万，我们需要空间，空间是什么？地只有这么大，我们可以在地上构造更多居住、工作的空间。

城市更新的重要性，重点提两个：

提升物业价值，无论是拆迁也好、改造也好要提升物业的价值，吸引一些商业投资，创造富有活力的新社区，这是我们的关键理念，我们要知道创造富有活力的新社区，促进土地和物业的利用。刚刚也有人提出政府主导城市更新的规划，企业具体执行。中间通过各方的合作提升项目的商业价值，改善环境和面貌，使城市更新。最早的贫民窟改造是伦敦的案例，大家有机会可以查查。

二、中国城市更新的历程，开始是旧村改造，后来进行一些大规模的改造，我们提出产城融合的概念，以前拆完建，有些没有做和产城融合，后来又提出产、城、人融合的概念。城市建成了，人要在里面活动。城市更新的理念也在不断的变化。城市更新4.0的特点，除了开发机构投资外，还有很多专家的全程参与，包括一些规划专家等，要参考一些社区的意见、新技术的不断应用、物业的整体升级改造。

主要的途径有几个：

一是拆除重建，对于很多城市来说，有很多项目也是拆除重建，在深圳有两个案例，刚刚华润的王总提到华润城，我等会可能还要讲一下华润城的案例，这就是典型的拆迁改造做得非常成功的案例。比如说深圳的太子湾项目，本来是蛇口码头后域的基地，我们拆除以后建成了大型的城市综合体，里面有居住功能、办公空间、商业空间。华润城，过程不多说，我们参与这个项目的前期策划及中间的销售策划、租赁独家代理。在这个过程中，除了从开发商角度做的事情以外，专业服务机构在中间能帮他提供完整的策划，最主要的是运营招商。我们成功引进wework、松下、NITORI、大数金融、全球律师事务所。包括金融，促成北京银行购买写字楼。

我们如何把运营做好？一个月前我们在深圳做了一个存量时代运营制胜的论坛。房地产发展到今天，从过去的销售、运营，运营有商业的秘密，能不能把商业做得很好？比如说华润有万象城、万象天地商业的系列品牌。比如说星河，星河有COCOPARK，还有益田的益田假日广场。写字楼也是一样，是什么样的定位，能引进什么样的商家，能把写字类运营好。同样是写字楼，嘉里中心的商户品牌很好，租金始终保持在均价300多以上。我们在中心区看到这么多写字楼，有多少栋能在这么多年一直保持商业租金在非常高的水准？还不多。很多在座的开发商应该仔细想想，我们未来改造完以后，我们商业怎么运营、写字楼怎么运营，这是非常关键的。

二是功能置换，比如说美国的奢侈品零售商店、上海新天地、新加坡孚尔顿酒店，深圳的南海意库，旧厂房改成动漫、游戏集聚地，里面有很多产业发展的理念。

三是投资管理，城市更新中要注重投资的管理，现在投资除了以前银行贷款和自有资金，有更多的方式。不光是投资，还包括未来怎么退出。我们现在在推进很多房地产项目投资管理的过程，投、融、管、退，投入、包括中间的开发过程和退出机制，退出机制可能整栋卖出、分散销售，未来有没有可能发一些REITs的产品？明天还有讲房地产证券化，我们在房地产更新项目中，我们必须要了解整个过程。

物业改造的方向：

1、国企存量资产很多，我们对大型国企的资产进行梳理，会发现很多资产的利用价值不高，需要更新和改造，国企存量资产梳理过程中，如何把它梳理和改造好？国企也面临一些机遇，首先是提升更新的动力，要告诉他通过改造，测算以后能给你带来多大的价值。二是引入专业的服务机构帮他做一些改造。三是国企本身也在改革、合并，体制改革架构优化促进改革。

2、改善城市环境，建造绿色建筑，大家提得比较多了，我们也有成功案例：一是建造绿色建筑；二是提升宜居性；三是打造老年社区。现在讲养老地产，养老地产是比较大的话题。城市有一些很老的写字楼，现在都没有人用了，能不能改成老年公寓？这是首尔清溪川景观改造的案例（见PPT）。

3、保护城市的文化，我们在过往很多旧城改造中会碰到这样的情况，碰到历史的东西，有的人认为有保留价值，有的人认为没保留价值，这中间必须寻求平衡。历史文化保护的挑战是在哪里？成本高、改造设计难度大、容积率低、盈利能力降低。我们通过改造提升他的商业价值，这种方式方法很多，有一些具有历史的东西，可以通过一些现代技术进行改造，甚至可以移位。我在上海读书的时候为了做外滩改造，16号码头有一个灯塔，完全把它平移十多米，还有其他的类似案例，整栋楼平移。未来研究城市更新的时候，我们要多种思路、多种方法解决这些问题。城市更新的年代我们要注重科技，郭总有想BIM未来的应用，包括大数据运用、物联网运用等。

4、住房负担能力，城市更新必须要考虑到未来住房的难题，住房的难题在深圳来说，以前每年新批预售500多万，别的城市1000多万，今年新批预售300多万，为什么房价今天这么高？今天没办法展开讲，我们应该在城市更新中建造适量的住宅，没有供应房价始终控制不住。有助于城市更新的其他要素，比如说交通、土地利用等。

三、简单讲一个香港的案例，香港大馆也是香港成功改造的案例，从一个旧的东西改造成两栋建筑物，有一些做艺术展览，最主要是通过展览馆，有很多文化的展览和艺术的空间。

存量时代，运营致胜，这个项目建成以后，运营中新零售，现在我们讲运营下的商业PLUS+。怎么样用大数据策划一个商业？现在的商业受互联网网购的冲击，大家觉得商业没办法做了？深圳还是有很多的商业做得很好，比如说万象天地，里面很多人。比如说一个人拿着手机到这个区域，会知道这个区域消费的特点、消费的能力、消费的方向。另外新零售有更多的混合业态，里面要放很多历史的东西、文化的东西，这是新零售下的PLUS+。投资管理，实现通融管退。快速发展城市更新，需要更全面的专业服务支持，希望爱机会更更多的开发商合作，为你们提供专业的服务，谢谢。

主持人：谢谢。接下来有请中伦律师事务所高级合伙人邓福荣先生为我们分享《城市更新融资特点及风险控制》，大家热烈欢迎！

邓福荣：尊敬的各位领导、各位嘉宾，非常荣幸受房协吕会长的邀请与大家分享城市更新金融的心得。

随着土地的增值，房地产的金融化愈加明显，而地产的融资与城市更新的融资存在重大区别。城市更新业务的不确定性与长期性，与资金方需求的固定利率和固定期限形成了相应的矛盾，这个矛盾构成的城市更新金融最大特点。城市更新金融方面主要的资金供应方主要是包括银行、保险、基金以及我们通常讲的其他民间资金来源，通常房地产业务中提供一般股权、债权的贷款，因为城市更新业务利益的滞后性、价值的滞后性，所以会导致资金通常不能通过一般估值贷款投入更新领域。更新项目物业的虚化很难获得银行贷款，早期主要是通过一些通道业务进入到城市更新项目，随着资产管理计划的政策限制导致银行贷款更加难以进入到城市更新前期项目中，信托的资金和银行资金最大的不同是股权方面的进入与银行不同的特点，由于信托、股权投资有些特别要求，而且穿透最底层的资产，信托相应也会受到一些限制。

险资目前在广州有一些，比如说平安不动产的业务已经通过股权投资的方式，投资一些城市更新前期的物业，这种投资物业为了避免投资不动产的限制，股权投资的时候需要对这个项目在经营方面进行一些相应的包装。城市更新项目投资最前期主要是有一些私募基金的投入，私募基金的规模通常在城市更新前期时不是太大，私募基金的投资没有金融贷款的需求，他在做投入的时候主要是通过股权方式进入，股权的方式进入受到资产穿透的限制，目前基金的投入来讲，实际的操作过程中就会避开一些基金备案的要求，往往采取通常的、民间的资金方式进去，这是主要的资金形式，进入到城市更新里。

二、城市更新的结构和特点，所有的融资结构无非是股和债，包括一般的房地产开发也属于这一类。城市更新过程中，四号文去年4月份出台前，结构镶嵌比较多，设计得比较复杂。四号文出台，受到镶嵌层级的限制，结构相应比较简单，无非是股权方式。如果我们的资金不能进入债权、不能以贷款的方式进来，该怎么处理？目前的操作中，我们按照基金投资股权的要求，基本上80%的股权加20%的债权，受到委贷的限制，没办法通过抵押或是其他需要登记的担保方式保障债权的实现。市场上流行比较多的是股权结构，股权做的过程中，因为我们资金的需求期限确定，加之利率的确定，股权在做的时候有一些对赌明股实债和大股东担保，通过这些方式来解决名义上是股权，实际上是债权的方式，实际的操作中也遇到比较多的障碍，做基金备案审查的时候，对明股实债也是禁止的。

城市更新项目的融资特点：绿景和华润都介绍过了，动不动五年、八年、十年，甚至前后二十年的角度说这件事。资金使用期限的不确定性是最大的特点，通常基金的期限一般是1+1、2+1、3+1、3+2的方式，很难达到五年、八年中长期的要求。因为基金的需求不像保险资金，也不像银行的长期贷款，这块的期限是比较短的，这是比较大的特点。更新项目价值的之后性。往往前期的立项和后期拆迁，以及做到最后土地使用权出让合同签订以后，每个阶段的价值区别特别大，所以导致城市更新项目很难评估到合适的价值，尤其对于央企、国企收购城市更新、上市公司收购项目公司时对价值的估值往往是比较滞后的。担保措施，城市更新的过程中，担保不像正常的房地产开发项目，一个项目第一个月能抵80%、60%的价值，地的价值比较高。因为原始资产价值比较低，融资时的信任化担保特点比较明显，主要依赖实际控制人的信誉和项目的前景做一些信任方面的判断。

目前城市更新项目我们接触比较多的是资金方拿走比较多的利益，有的是中间人拿走比较多的利益。2015年是6个亿，2017年卖出的价格是120亿，其中的资金方两年时间前期投入15亿左右，中间翻了很多倍。当然也有本身项目的增值，项目方本身也有议价的空间。还有我们对资金的监控，也有比较多和普通银行贷款、普通房地产项目的融资不同特点。

三、城市更新的风险和规避措施。城市更新的风险，相对来讲产生的原因比较多，我们通常了解到的是项目尽调的不全面性，加上交易结构设计的缺陷或是交易文件的缺陷，也有项目的增值，受到合作方恶意违约，导致厂商也更多的风险。

客观情况导致审批的不及时，或者说项目进度的迟缓，也是产生金融风险的重要原因。对于资金方，不能及时收到钱和不能及时收到信息，项目被资金方比较低价的处理掉，这样的风险比较多一些。对于资金管理人而言，因为管理的资金方、进入项目的政策限制，往往导致资金管理公司失去一些管理资格受到处罚。如果不是备案可能受到刑事责任追究。融资风险和房地产风险有比较大的区别。针对这么多的风险，我们实际操作中究竟怎么样预防和规避这些风险？简单给大家介绍一些我们实际的操作办法。就尽调而言，我们在融资的前期，除了对项目的判断就是对项目前期其他融资的判断。除了资金方的判断以外，最好能请到地产行业做城市更新的人来给你参谋一下。对融资方面，因为很多更新的前期是不符合资金要求的条件，这一块我们往往需要根据财务流水对资金的往来做更多的了解，结合一些法律文件、结合一些访谈判断之前融资的条件到底是什么，特别是之前资金退出的条件。后海的项目中，当时也是两年的左右的时间，60亿涨到200亿，我们先后代表中信、信达、华融、龙湖。尽调结构的设计，律师考虑的事情比较单一，而业务考虑的事情是比较实操的，我们在实际过程中大家看到的图片是一个比较失败的操作案例，这个项目已经出现了连贯性的风险，大概有12个项目，12个项目都是存根的项目，通过四级的瑞子，但是资金方没有对应到项目。GP项目管理人既控制资金又控制项目，导致资金方拿不到钱的时候资金方直接没有办法追到项目方，导致后出现比较多的问题。我们做结构设计的时候，更新结构的设计要充分考虑到除了相应的融资方、资金方之外，还要考虑到后面的实际控制人，也要考虑到将来可能出现的项目公司，到底在整个融资结构中是怎样的位置，怎么样通过现在的股东限定将来项目公司的权利义务，提前到目前的项目中，避免整个资金在投项目的时候不能直接处理项目，或是项目方不能直接和资金方进行对话。交易文本比较复杂，我们目前看到的基金交易文本，往往是套用比较多的私募、PE文本，私募做PE的文本往往有一些对赌条件和担保措施，这些措施不能适应于城市更新融资的需要，城市更新的融资讲到的担保措施，包括一些担保人、各方的权利主体，交易文件中，包括现场的控制和退出，这块都要做比较多的安排。目前大部分的金融机构包括基金、信托，其实他们用的都是模板。作为资金方来讲看起来比较简单，主要用的是项目信息更改，其他的都是一些讨论，都是一些担保的情况。

实际操作过程中，我们更新的项目没有相同的，他是千变万化的，要把模板定期做一些修改，对不同的项目要有比较详尽的补充文件。实际的控制公司股权的控制，包括公司运营权的控制，派驻人员甚至派驻人员短期的交叉、互换，还包括一些回头检查的措施。担保措施的操作性方面，我们比较多的是利用基金结构的列候确保前面拿钱的可能性。实际处置资产的时候，甚至实际处置项目的时候，实际操作中很多都是执行不了的，我们曾经做过一个成功的项目，就是因为在股权处置时，开始希望作为列候给前面优先做担保，事实上要处置股权需要股东协议和合伙人协议，列候方不愿意参加股东会的决议，导致股权的处置完成不了，这块还是吃了比较大的亏，这个项目短期内是没有处理完的，最后才处理。最后跟大家说的一点是退出措施的实操性，只要是通过仲裁或是诉讼，或是其他的强制措施处置的城市更新项目，都是把溢价提前砍掉了，不能实现资金方的目的，也不能实现项目方的目的，我先分享到这里，谢谢！

主持人：谢谢邓先生的分享！让我们有请 JLL仲量联行华南区战略顾问部负责人、资深董事翟琳璟先生为我们分享《新时代下的城市更新》，大家热烈欢迎！

翟琳璟：各位来宾大家下午好！我开始正式演讲前，首先我给大家介绍一位朋友，如图所示，中间这栋与周围的建筑格格不入、年代比较久远的这栋建筑，图片右下角已经说明了，它是波士顿老州议会大厦，这张照片是拍摄于今年。为什么出名？1776年的7月18日，这栋楼的东侧二楼了阳台上，美国的《独立宣言》第一次向费城的人民宣读。

同样作为成立于18世纪的美国上市的房地产咨询公司的员工，我在看到这栋楼的时候，觉得尤其的亲切，觉得这栋楼非常可爱。我相信各位来宾，尤其是各位开发商的领导，在自己的旧改项目中碰到同样建筑时一样也是跟我怀着同样的心情，觉得特别亲切和可爱。接下来开始我今天的主题演讲，我今天的主题演讲是《城市更新白皮书》，我们公司最新的成果。我们如何看待新时代下的城市更新？大家都知道，现在建设卓越城市的大背景下，一些固有的城市更新观念必然会随着人生活方式的改变、城市的发展而进行发展。今天我想跟各位探讨的是如何在当前的大背景下，我们来看待城市更新以及我们公司的最新研究成果。

城市更新并不只是深圳，也并不只是中国在做的事情，全世界主要的国家以及城市都会在它的发展历程中或多或少的涉及城市更新的热门话题。以纽约为例，1950年到2010年，超过150个大型的城市更新项目，伦敦二战后有超过130个政府主导的城市更新项目，而且它设立了八大中心专项基金，政府投资超过2亿英镑。纽约的城市更新数量以及模式变化，红色的折线是不同时期纽约市新增城市更新项目数量，而灰色的折线是不同时期城市更新项目在运作过程中不断的调整以及不断改变的项目数量，从这个图上我们很明显的看到一个趋势，越往现代，纽约城市更新项目的数量越少。同时在上面的地图上大家可以发现，圆点的面积越大代表城市更新项目规模越大，而越往现代，城市更新项目规模，单个项目的规模越小。我们提到伦敦，我们再来看看伦敦，根据城市更新的需求，他设立的城市更新专项基金，扶持城市更新项目，这里面有针对社区商业的、有针对教育的、有针对专业第三方机构进行可研和咨询服务等等专项基金。有纽约和伦敦这两个城市的案例，我们可以看到很明显的趋势，城市更新从以前的粗放化、单一诉求，在城市建设和社会福利、经济增长提升过程中，作为城市基本功能的完善和补充，发展到现在不单要满足经济效益，同时要满足生态环境和社会效应、国家城市可持续发展。同时满足人多元生活方式的需求。

城市更新发展到现在已经是精细化的工作，不是满足单一诉求，而是满足综合诉求的工作。中国城市更新进入新的发展阶段，我们引用的雅各布斯一句话，城市应该是被看作一个有机的，互动的生命体。我们如何看待这个生命体尤为重要。我们提出两个观点：一是纵观看。城市更新会面临空间上的散点分布；二是时序上的非连贯性，这是城市更新对于城市的发展来说，大家都想统筹城市更新项目的开发，散点分布和时序上的非连贯性，是城市更新项目的挑战，碎片化项目需要整体化，中观思维需要引导。

纽约曼哈顿的高线公园，之前是连接纽约的肉类加工厂和哈德逊码头的一条高架铁路，所以叫高线，随着城市的发展，这条铁路下方的土地拥有者向政府提出改造、更新、提升价值的需求，同时有关注历史的民间团体的诉求有矛盾，政府采用的策略是运用区域整体化的思维，为高线开发提供新的对策。包括政府改变了高线周边工业用地的用途，改为商业和居住用地，允许高线下的地主将开发权置换到周边的商业和居住用地中，以实现利益的最大化以及统筹的开发和城市功能的提升。到现在高线公园已经变成了集办公、商业、休闲为一体的综合性区域。可以说改造非常成功。这栋楼的使用功能是波士顿地铁站的出入口，比较再作为议会大厦作为使用。（见PPT）。

根据上面两个案例我们来看，对于历史建筑，我们应该是辩证的保留与更新，不单纯为了保留而保留，而是让历史建筑在保留历史印记的过程中，助力城市未来功能的提升和发展。平衡的社会经济效益是城市整体化运营的关键目标，也是城市更新中必须考虑的因素。不管平衡的社会还是经济效益，还是我刚才所说的辩证保留与更新，都是我们从中观视角切入城市更新区域、城市更新项目所得出的结论。

我们以社群的视角考虑，把握个体需求到引领社群的需求，相信各位开发商有同样的困惑，现在随着经济的发展、社会的进步、科技的提升，人的生活方式可以说是越来越多样，人的需求也是越来越多样。现在如何寻求和把握人的需求，如何满足他们的需求？如何在这些差异化的生活方式和需求中寻找他们的共性进行有针对性的打造？这是必须要解决的问题。

这里面个体需求的随机性和个体需求的多元性铸就我们需要关注社群的复合功能构建。一个是上海徐汇滨江，上海的大家可能不太熟悉，华侨城LOFT是提升完善的项目，他成为文艺爱好者和普通市民休闲消费以及周边居民就餐都能满足的场所，实现从个体需求到构建社群需求。我们讲了对城市更新关注点的思考之后，毫无疑问对于城市更新，不管是对于城市、对区域还是单个项目，我们首先的出发点都是要从理解城市出发。如何新的背景下、新的视角下理解城市？大家去陌生城市首先买张地图了解这个城市的街道、布局、主要的建筑甚至边界，我们把这个称之为绝对的地理空间，它的特征我这里不再多说了。我们在这里提出的是超越地理空间界限的“感知地图”，相对的距离而不是绝对的距离，还有相对的时间。我举个直观的感知地图例子，比如说针对纽约的曼哈顿岛为例，我们可以根据楼宇的年限制作一张地图，根据土地的价格分区制作一张地图，根据土地的用途制作一张地图，根据楼宇的高度制作一张地图。这四张地图代表行政区划、区域品质、区域功能以及区域的氛围。

相对距离怎么理解？以上海为例，上海的交通体系从河运、公路、高铁，相同的交通时间可达范围通过河运、公路、高铁的建成已经突破了城市的概念，因此我们对于城市、对于区域的感知已经不再局限于物理上的距离。现在大家更加提倡的是以交通时间说明距离。第三个视角就是我刚才提到的，社群市郊下感知一个城市、一个区域，文艺爱好者社群视角的眼下，他们对于伦敦这座城市的理解，可能最关注的是几个文化艺术为代表的区域，而情侣对于巴黎的理解可能只是在一些环境氛围比较好、比较适合慢步的区域。在各个社群看待城市的不同角度下，连接成我们对城市的全面性。

我们提出从城市地图到城市拼图，从绝对的地理空间到区域特征的描述，相对地理空间以及空间的时间变化，最后关注到在社群视角下的板块关系。城市拼图里会有三种类型，需求承接型、混合型和需求外溢型。

1、需求承接型是内外部社群呈现对区域系现有供应较为持续且强烈的造访需求，包括大型的公共空间、核心商务区、区域级的商圈和旅游区，这些是吸引人流造访的区域我们称为需求承接型。

2、需求混合型，区域社群对外部空间的造访需求在某些特定区域、时间呈现结果不同。有国际学校的居住区和产业园区，既有对社群、人的吸引力，也有外溢的消费、沟通交流需求。

3、需求外溢型，这个好理解，我不多讲。大家可能有一个疑问，我们提出的城市拼图理论如何应用？我们应用城市拼图理论主要有三个方面，首先仲量联行，与非常多的高科技公司、大数据公司联合，数据获取方面比渠道、数据量上大大增强，有了这些人的消费数据、行为数据。不管是投资方案还是能源管理方案方面以及办公场所的策略提升方面都能进行针对性的诊断和输出结论。

城市拼图理论下，我们最近在研究的方向，包括都市再发展指数，包括中观尺度出发，定性和定量的研究相结合，比准性和时效性结合，以及灵活的模块适配，这都是我们最近在做的研究。

我们最近提出的“城市洞察者”的产品体系，从都市再发展指数出发，研究对象包括片区以及区域级，输出的结论包括规划指南以及执行指南，针对不同的项目，城市级、区域级的项目，单体和综合体项目都有针对性的适配。最后，欢迎大家扫描添加仲量联行的公众号，我的演讲就到这里，非常感谢各位。

主持人：谢谢，大家发现我是拿着两个麦克风商量，马上我们要进入圆桌论坛环节。请此次论坛主持人深圳房协城市更新专业委员会主任、绿景集团副总裁郭鹏生总为我们主持。

主持人：谢谢，大家发现我是拿着两个麦克风商量，马上我们要进入圆桌论坛环节。请此次论坛主持人深圳房协城市更新专业委员会主任、绿景集团副总裁郭鹏生总为我们主持期待已久的圆桌论坛，接下来有请以下几位嘉宾移步到演讲台上的位置坐下，我们开始本次专场精彩的圆桌论坛。让我们大家围绕本次的“城市更新：释放高质量发展动能”主题，畅所欲言，为我们深圳市的更新与整备发展献言献策！

主持人-郭鹏生：一般一部电影、漫长的电影精彩的不是过程中，而是最后的彩蛋，留下的人都有幸得到这样的彩蛋。刚才我有一个观点，未来城市更新，我们最主要的核心理念是在于人文艺术，而人文艺术不是一句话，而是说能真正的打动人心，可以真正的将内心的共鸣以及与他人之间的默契分享。白石洲的项目上，我们从2015年开始做记录，我们现在要放的一部片子就是其中的一部，这是一个普通人，记录他在深圳漂泊、立足、发展、思考，这就是今天的彩蛋送给大家，请大家观赏。

主持人-郭鹏生：小人物体现大精神，深圳就是一群希望变化、努力变化聚合而成的人，而城市更新也是体现这种变化最佳的方式和最基础的平台。阿棉是华强北创客，做蓝牙音响，在白石洲慢慢发现他跟他交谈，他从两个人的小作坊，到现在是有四千万营业额的公司。不在于他现在做什么，而是在于他是深圳万千创业青年的一个典型代表。我觉得他给我一个很深的印象和感动，他的有些话很有意思，比如说音响这个东西很有意思，外形从来不变，但是它一直在变，适应新的需求，所以没有被淘汰。另外很喜欢变化的这种感觉。我有的时候觉得深圳为能变化今天在世界上、大湾区傲然挺立？因为来深圳的人都是希望变化，每个人内心希望的变化造就这座城市的变化。所以什么是深圳人？阿棉讲了“有事业，能创造价值的”，不仅仅来了就是深圳人，有事业，能创造价值才是深圳人。

深圳的城市更新也是因为不断的拥抱变化、适应新的需求才真正激发和创造的城市价值，而且是实现的博弈各方的共同利益，今天圆桌论坛由于时间的关系，我想在座可以做很好的交流，有请李江、施源、赵荣、王渊、夏冰。谈到城市更新，最近有很多话题，包括粤海街道办脱颖而出。前段时间的拍卖，拍出史诗级的天价。现在城市更新在城市中如火如荼，各个房企对城市更新都有自己的见解和推动。我提几个问题抛砖引玉：请问赵总，您是城市更新的元老，城市更新中从理论到实践有丰富的经历，对于未来的更新如何展望？

赵荣：很陌生、很遥远又很熟悉，大家都觉得城市更新很难，我有一个朋友，两三个亿想试一下，我说你最好别做了，这不是你能做的。这是大家的感受。各位专家前面讲了很多，包括城市更新中的融资。业主愿不愿意让你改，说到城市更新，再说久远一点是两个阶段，最早是由国务院城镇房屋拆迁管理条例，是委托发展商直接收回土地，所以有拆迁许可证。

1、业主愿不愿意改。

2、政府愿不愿意改？别自己瞎想。

3、政策路径，有的时候市长说得也不算，书记说得也不算，因为没有价格路径。领导表态说这个地按照国有已出让定了，因为要修地铁，到管理局根本走不通。

4、具不具备这样的能力。

我从后往前说，现在面对当下所有的要素，你会发现新的项目不具备特别的能力，新的项目基本上没了，所有的企业在以前获取的、你认为的项目上在下功夫，但是也很困难。新的有没有？大把，政府的意愿希望大的统筹、大的规划。他希望能产业立市。我们跟市政府在谈成立第二家安居集团，我们通过市场化的手段获取保障房，这是多难的事？刚才跟唐市长聊到，他觉得我们真敢想敢做。政府对于土地是纠结的，一方面要保障产业，一方面要保障住房，在这个问题上，个人认为、团队认为，承载力没有被释放出来，我们看到波士顿的生物制药产业，起码七八层，我们希望能够表达都市化的产业新城或是产业园，相信会降低土地、产业和住房的博弈，就像以前对粮食的看法、石油的看法，都发生了很大的变化。我们作为职业经理人和公司要往俗里讲，如果要讲文化就没办法讲了。有一天我们愿意自己花钱买下一栋楼的时候是精神文明，我说的是投资行为，是政府愿意看到的，老百姓能够接受的，大家共性的文化可以接受的，当下我认为解决要做政府以产业为导向的新型都市化的产业新城，这是当下。过去我也讲过，大冲、天安云谷算是一个类型，有一个比较好的规划，寻找实现项目整体的企业联合，我们叫做利益共享、合作开发。我12月份到华夏，我现在实实在在推的项目不少于20个，没有一个是我百分之百持股的。我有一个很大的项目要签约，其实要整合四个发展商，因为几平方公里，发展商先进去了，已经把住宅用地按照图则全部占掉了，留下的全部是工业。以前的规划如果是落后的，工业的放在山边，人和自然融合的理念是相悖的，政府引领下实现大的合作，这是未来和相当长一段时间的进展方向。

旧改还有一波是旧住宅区的改造，谁也说不上，我们也试图于通过保障房打通这个路径，区里希望解决产业，这方面福田的福华村有很好的案例，一方面做了保障房，同时给福田区一些产业空间，我们吃的是政府剩下的，一波一波的收，坪山和光明还在试，能收的就收。在光明找合法用地也很难，基本上没有。大家要明白，政府是老大，政府做完了我们做一些补充，在这四个纬度里，政府的意愿、政府的导向最重要。现在政府既然号召大家做产业咱就做。产业的核心是运营，运营的核心是招商。我以前在华润，我说咱们做商业，商业的运营也是招商，每年都要自己休假去拜访路易威登、古驰。华润我们也计算了一下，我们一个任务，要花掉上万亿，我们自己算了一下，华润累计过去的不动产投资，以万象城为主的系列。按照成本计算也不到1000亿。要么有这样的能力，要么有这样的资金，得实实在在的做。我们有一个梦想，比如说我们持有M1工业厂房和宿舍如果给我工改工的项目，很可能把M0甩卖了，至少空间是一个载体，可以当会所，睡觉也可以，我觉得是有价值的，宿舍和厂房运营，希望实现这样一件事。终究还是为华夏做广告，如果觉得自己有这样的能力就OK，如果没有这样的能力咱们就合作，谢谢大家！

主持人-郭鹏生：这样看来，更新的门槛会越来越高，利益共享成为必然的趋势。产业的导向以及遵循政府的发展要求可能也是我们必须要关注的切入点，不管怎么样，城市更新是势在必行，而且是不会消亡的行业。刚才赵总也讲到很多的艰难，我也想问一下王总，企业在城市更新推动过程中确实要闯很多的难关，我经常讲城市更新中节外生枝是常态，一帆风顺是意外。您认为最难的是哪些？实际中应该怎么样化解、突破？

王渊：刚才在我的发言里我也稍微提到一些，城市更新是非常难的，刚才我也用了“道路阻且长”作为结语，树立要打持久战的目标，就不会觉得漫长。项目的难点有很多，因为政策非常严密、立项很难，要凑够指标，几类用地非常难。二是规划审批的过程中，现在政府各个部门强调公共利益、配套、产业，规划、实施、编制又要兼顾企业的利益、村集体、村民的利益和政府的要求，难度是越来越高了。以我们正在实施的湖贝项目为例，过去几年专规达成一致，过去三年的情况下政府又提出一些要求，必须割地求和，最后又拿出几千平米的土地割让给政府做公共配套，对企业的盈利空间和可行性都是非常大的影响。

还有拆迁难，拆完以后预售，销售自己的物业，即便已经完成了回迁的义务，也要征求他们的义务，还有质量问题以及后续的问题，是非常难的。村集体不是非常理性的团体，背后有大量老百姓的意见，各个阶段的企业都会有切肤之痛。难点怎么样适应？不要去碰红线，原来我们想着这个地虽然不可能，但是我们通过沟通、汇报就能突破，首先不要碰不可为的项目，首先要避开雷区。还有长期的心态，很多项目也是需要天时地利人和的，这几个条件是需要等待，有的时候具备、条件达到就可以实施，条件没到的时候有的时候需要等待，需要有成熟的心态。现在政策这么密集，通过学习、通过理解、通过研究，我们也可以反过来影响政府的决策，科学的研究、系统的研究。比如说我们对政策的研究和片区的研究。最后是一支稳定的队伍，带头大哥和愿意付出、稳定的队伍，即便没有队伍，有长久的生态也没有长久的团队。团队永远是最重要的，有了这些即便再难还是有不少项目，刚才说的700多个，有400多个强调实现的，还是有机会、有希望的。

主持人-郭鹏生：王总讲了心态，心态好是做城市更新很重要的基础，心态好也有附带的福利体，就是身体会更健康。觉得城市更新是有有篮子要装很多的货物，城市更新最重要的是要说服别人按照自己的方式装这些东西。二是有办法把大家所有的东西装到这个篮子里。有的时候想想城市更新也是一个很有水平的行业。以前叫房地产公司，城市更新已经成为主流，在房地产企业里也有城市更新和房地产的开发关系，夏总也是有丰富的经验，我也想问一下您，房地产的企业管理中，如何理顺传统的房地产开发和城市更新之间的关系？

夏冰：非常感谢会长把我安排在他身边，可能觉得我面对男性大咖会有一些紧张。晋川会长邀请我参加这次圆桌会议我还是比较忐忑，当我得知坐在我身边的都是管理房地产企业的领导和一些央企的领导，我觉得比较紧张。晋川会长也提醒了我，我们作为房协的一份子，房协的会员积极发声、献计献策才能让协会更加良性发展。房地产行业和城市更新的关系，我是女性管理者，对关系做出一些感性的回答而非理性的判断。我知道作为房地产行业，其实在深圳发展的时间并不是很长，它也在壮年的发展期。作为城市更新，发展的时间比较短暂，只是豆蔻年华的女子，也可以比喻成夫妻关系，夫妻一定有相爱相杀的博弈过程，房地产行业和城市更新在相爱相杀的过程中会取得平衡和和谐的关系，还有把城市更新比喻成父子关系，父子关系一定是血脉相连，不可或缺，相辅相成才能走向长久。更有说打仗要靠亲兄弟，可能更多人可以感受到房地产行业和城市更新也是一对亲兄弟，他们在共同发展中彼此成就，各自发展进行壮大。不论什么样的关系，相信在复杂的关系花园里，一切都会基于房地产相关政策的完善和金字塔搭建的不断丰富和法律关系、法制基础，提供良性发展的基础，更新整备局出的政策也能保证一定的稳定性，对于开发商提出的具体问题，可以在政策指引上给我们更多的关注。

主持人-郭鹏生：夏总用了父子、夫妻、兄弟的关系阐述城市更新和房地产之间既是微妙又是复杂也是兴奋的关系，确确实实让我们在从业人员中感受到共鸣，以后晋川会长可以这样做，夫妻关系的就发一个结婚证，兄弟关系就点个赞，父子关系就给个鉴定关系。今天第一次见施教授，之前一直久仰大名。甚至一直被称为人文沙漠，城市更新往往大家经常提到的就是人文情怀，能否从学术的角度请您构想一下，如何在深圳通过城市更新创造人文气质和社会情怀？

施源：非常好的问题，今天下午很多的嘉宾关于这个问题都涉及到，谈不上学术角度，下面谈几点看法。现在的城市更新走过了十年，我们要加倍关注人文气质和社会情怀的传承？我想这是两方面的原因：我们都知道城市更新已经成为而且接下来会长期成为深圳城市发展的主要空间、手段。另一方面，城市更新走过十年，在走过的十年里是以拆除重建为主要模式，今天下午很多专家提到了，我们接下来要关注有机更新，除了关注物质空间的改造之外，我们要关注历史文化遗产的保护和城市文脉的传承、人文气质的打造，以及公共空间品质的提升，成为未来一段时间城市更新的主题词。为什么说城市更新要承载人文气质的传承？因为城市更新是更在未来深圳城市发展的主要空间载体。

为什么我们在当下这个时点特别关注这个命题？我想其实也是因为我们城市更新走到了这个阶段，有它内在的需求，从以前以拆除重建为主，越来越关注城市文脉、历史文化遗产的保护，这是它内在的需求。外在大家也可以关注，最近国家对城市装修、城市历史文化保护、城市文脉传承提到前所未有的高度。永庆坊就是典型的文化传承加上微更新、微改造、有机更新很好的案例，也为未来的城市更新指明了方向。

如何通过城市更新承载人文气质以及社会情怀的打造？并不是今天才提这个话题，今天才开始注意到城市更新有这方面的责任，其实我们过往的十年，我们很多更新的项目，我们刚刚播放白石洲的改造项目，里面都已经关注到人文的保护。深圳的城市文化特质最集中体现在奋斗精神和创业精神、创新精神，这块在我们城中村里是非常集中的体现，因为大家都知道，城中村是很多来深圳创业人第一个落脚点，甚至在城中村里会居住非常长的时间，战争经历人生最主要的阶段。所以我想我们未来的打造，在今年上半年出台的两个政府文件里已经指明了这个方向。一是深圳市城中村综合整治综合规划》，这个规划对综合整治、有机更新非常关注。二是第一次将城市更新和城市综合的整体发展结合在一起，出台《深化推进城市更新工作，全面提升城市发展质量》的文件，这个文件总结过往十年城市发展得失，为未来的城市更新指明了方向。   

最近几年针对深圳高度建成的状态，我们提出微更新、微改造的方法，通过对一些城市节点地区，我们引入人文、艺术的因素，通过针灸式的疗法，使我们在三十年快速发展过程中城市出现的消极空间，我们通过这种方法把它打造成积极的空间，打造成有趣的空间，我们形象称为深圳趣城计划。未来随着越来越多的节点地区通过微更新、微改造，定能使主持人说到的深圳人文气质、社会情怀传承落到深圳空间的每个角落。谢谢。

主持人-郭鹏生：谢谢施教授，您的讲话给我很多的启发，我们在现在的时间节点上，在强调甚至进一步思考人文技术、人文传承，我想一方面是文化自信，无论是深圳还是国家，到了这个时间节点上已经有足够的自信。经过长时间的发展，我们也慢慢建立起能够持续推动人文发展的商业模式，我觉得更为重要的是，现在深圳已经从跟随模式变成引领模式，而引领能够展现最重要的是人文文化以及我们的人文气质。在城市更新的过程中，我们不仅仅要建立，而且要创造属于深圳独特的人文文化，相信这也是城市更新的使命之一。李博士在刚才大湾区的介绍中已经描绘了未来大湾区整体发展战略和世界格局中的定位，在大湾区9+2的城市发展中，您是如何看待深圳的城市更新？他有什么独到之处？未来又有什么样的竞争优势？对于深圳来讲，城市更新和土地整备在未来会走向一条怎样的融合道路？

李江：郭总最后提的好象是几个问题。要说独到，深圳城市更新的模式确实很独到，独到在哪里？我们从十年前在确定深圳城市更新的方向时，到底是市场主导强调市场引导？或者是政府主导还是政府引导？我们经过了广泛的讨论，刚开始大家的说法比较多，最后道理越辩越明，最后我们确定政府引导、市场运作，没有出现主导。其实深圳城市更新的模式就是发挥市场的活力，市场的活力充分激发出来。如果一字之差，深圳的模式、深圳城市更新就不会发展到今天。隔壁的城市是典型的政府主导，十年下来差距很大，我不去说这个城市在哪里，你们也能猜到。这么多年深圳城市更新最大的特点就是充分信任市场，给予市场活力。同时政府做好顶层设计，我在介绍的时候大家看到金字塔图，这是全国引用频率最高的，大家都在用深圳这张图说各个城市的事情。深圳的模式建成以后，国内很多城市都在学深圳的模式，粤港澳大湾区的城市除了广州比较独特以外，中山、东莞、佛山、惠州这几个城市在构建自己的城市更新政策体系框架我都参加他们的讨论，基本上他们认可我们，他们也要按深圳的模式做。

他们制定的政策很多方面和深圳很像，看他的政策就能知道哪句话抄了深圳的，M0用地，现在用了M0用地，包括单元规划，中山也在学这块，包括我们的规划、计划，佛山就在模仿。包括惠州，惠州也是明确提出，能不能按照深圳模式、深圳的框架给我们惠州也做一个类似的东西。深圳小政府大社会、有限责任，政府有形之手和市场无形之手二者有机结合在一起，不能管太多，管得太多市场就会死，缺乏活力。但又不能不管，香港早期政府积极不合作，市场搞得一塌糊涂。有的事该管，有的事不该管，有人说这两年是不是管多了？这两年有点复杂，我们不好评价。2015年、2016年市场和政府的关系非常好，这是第一方面。更新和土地整备，最早也有概念讨论，整备放在更新里，更新也放在整备里，后来各种原因分了，分完以后准备整备建了整备制度，更新建了更新制度，整备比更新晚了五六年，包括顶层设计，他们还是非常像，基本上一脉相承下来。走到今天，更新整备局合二为一，都归规自局管。我回答郭总提的第二个问题，更新、整备融合已经是刻不容缓，两种模式和侧重点都不一样，简单讲更新是市场主导的行为，整备是市场主导的行为，政府主导和市场主导差别比较大。今年也列了题，也在做这方面的研究，未来的融合有几个方面：“十三五”、“十四五”企业报项目，审核没问题就报计划。我们看这块怎么衔接计划，这是第一块。更新是市场行为，包括郭总都很清楚了，可以采取各种方式，整备的标准低一些，二者之间我们会寻求平衡点，整备会提高一些。整备规模比较大，门槛也比较低，只要愿意拿出来整备，政府划定整备范围，我们现在统筹片区最低得30%，将来这个内容上，在合法用地的比例上和规划编制的深度上以及审批上，有些方面会做一些调整，尽可能二者之间政策上要打通。法律效力方面，整备的更新单元规划编了以后，去年出了一个政策也提到法定图则是同等效力，整备的单元规划和更新的单元规划审批完以后有同等效力，都会对法定图则替代和修改，审批机构也要一致起来。“十四五”即将到来，深圳自然资源局、更新与整备局今年列入计划的，包括《中长期的更新与整备战略规划（2020-2035）》，明年开始着重做“十四五”更新与整备专项规划，专项规划“十四五”会把更新和整备合在一张图上做规划。我就解释这些。

主持人-郭鹏生：刚才李博士把土地整备和更新之间的融合分了四点进行阐述，计划、拆迁、规划、法律，我觉得这四点的融合可能就是未来城市更新与土地整备新的起点，也是新的机会，我觉得所有的更新从业人员都应该抓住这个机会，也许就会形成新一轮的脱颖而出。过去二十年我初步看了一下，1999年到2019年，深圳GDP增长11倍多，接近12倍，按管理人口来说也增长了三、四倍，也就是说城市的爆发也是更新声望的基础。2004年我据记得规土委成立了城中村改造（临时）办公室，公章是一年。王芃局长在南山带领一批更新的从业人员开了小的会议，大家畅想未来的时候，这个东西是边缘的、非主流的。把村里搞完就拉倒了，没有宏大的梦想，也没想到今天变成巨大的市场和行业。不管怎么样，当时的这批人对未来有足够预期、足够的执着以及足够的投入，今天城市更新的行业和队伍都在不断的扩展，而且变成深圳城市发展的中坚力量。面对未来的十年，请各位嘉宾做一下自由总结，谈谈未来十年的寄语，一句话或是两句话，这些话在十年之后再有如此盛典时，可以有更好的回味和更好的喜怒哀乐在里面。

施源：未来十年，要高度的关注，合理管理市场预期。政策体系基本完备的情况下，政策出台的频率要考虑到市场的预期。未来十年区域统筹和多种政策工具会成为主流，包括刚刚说的更新整备以及其他多种政策工具的组合使用是未来十年的重点。

李江：更新作为城市的新陈代谢，必将让城市越来越美好。

赵荣：城市更新人应该是有理想、有情怀，城市更新事业大有可为。

王渊：坚持做大项目，努力做有影响力的项目，争取十年的时间在粤港澳大湾区再出现十个大冲这样的项目。

夏冰：希望未来十年城市更新和土地整备一直有你、有我，我也希望在这个行业里越来越好，谢谢。

主持人-郭鹏生：未来十年我朴素一点：一是彻底帮我们解决拆迁难的问题；二是城市更新行业我们真正能创造更加丰厚的价值；三是房协下的城市更新专业委员会能成为独树一帜、引领城市更新行业的骄傲群体。今天基于时间的关系，圆桌论坛到此结束，我们的话题永无止境，谢谢大家、谢谢各位嘉宾！

主持人：谢谢郭总，谢谢各位嘉宾，明天的内容同样精彩。明天见！

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7月4日上午场现场直播：《中国经济与金融形势展望》

主持人：

尊敬的各位嘉宾、各位来宾，女士们、先生们、行业同仁，大家上午好！

欢迎大家来到“改革承志 城市筑梦——深圳市房地产业协会30周年庆暨公益大讲堂”的现场，我是来自协会副会长单位深圳天安骏业投资发展集团的卢曌。我谨代表活动主办方深圳市房地产业协会向各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

第九届深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会昨天隆重召开，昨天听到了孟晓苏教授与龚方雄博士对于中国经济形势和房地产投资与展望的分析，下午的“城市更新与土地整备：高质量发展释放动能”论坛，我们也请到了参与深圳城市更新政策制定的专家学者与该领域知名企业高管共同探讨城市更新领域的发展趋势。

今天我们迎来第三场论坛“中国经济与金融形势展望”，共同探讨我国宏观经济大环境与当今的金融变化趋势，为深圳市房地产行业的从业者提供更多思考和建议。活动开始前，请允许我为大家隆重介绍出席今天活动的领导和嘉宾，他们分别是：

深圳市住房和建设局住房改革与发展处处长王德响先生；

国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国证券基金业协会资产证券化委员会顾问、中国资产证券化论坛理事会联席主席孟晓苏先生；

恒大集团首席经济学家、研究院院长，曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任任泽平先生；

君桥资本联合创始人、执行副总裁、董事，清华大学中国与世界经济研究中心（CCWE）研究员、Mr.Neil Louis Schwartz（陈小帅）先生；

深圳市房地产业协会会长，美丽的吕晋川女士；

到场的还有协会副会长，他们是：（以下排名不分先后）

深圳泰禾房地产开发有限公司总经理包辽新先生；

深圳经济特区房地产集团股份有限公司总经理陈茂政先生；

深圳市鹏瑞集团董事局副主席郭东风先生；

深圳市嘉霖集团有限公司副总裁邬风柏先生；

深圳市华房投资发展有限公司董事长严若海先生；

深圳市中桐房地产开发有限公司董事长杨洪祥先生；

首先让我们以热烈掌声欢迎深圳市房地产业协会吕晋川女士致欢迎辞。

吕晋川：

尊敬的孟晓苏博士、泽平博士、王德响处长以及各位朋友、领导们，大家上午好！

非常高兴能和大家相聚在一起，共庆协会30周年，共迎深圳房地产盛典。首先，我代表协会对各位领导和来宾的莅临表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

出于责任和使命的初心，协会连续九年召开行业综合评价发布会，发布社会责任白皮书，表彰优秀企业，展示深圳房地产品牌实力和影响力。

昨天我们圆满召开了这样一场盛会，得到政府部门和行业、企业的高度评价。前天我和杨洪常委共度早餐，工作汇报，他说一定要把他的问候送到我们现场，让企业家对深圳这座城市，对房地产事业充满信心，同时他也希望企业在绿色建筑、绿色生态、智慧城市方面做出贡献，他说国家对深圳也是寄予厚望，对大湾区的发展寄予厚望，希望企业充分发挥自己的社会责任，利用自己的行业优势，为这个国家不忘初心。

昨天我们相继讨论了房地产金融市场、城市更新和土地整备等市场热点话题，效果非常好。我非常自豪地感谢能和这样一批优秀的企业和优秀的企业家共创行业。

今天安排了两场公益大讲堂，上午将讨论“中国经济与金融形势展望”，随着全球实体经济复苏进入转折点，下行压力日益凸显，中国经济面临的形势将更趋复杂。中国经济何去何从？我们今天特意请到孟晓苏教授和泽平教授、王德响处长几位重量级嘉宾和大家分享探讨，让我们共同期待接下来的主题分享。谢谢大家！

主持人：

感谢会长的精彩致辞。协会代表行业，代表企业，发挥着平台的纽带作用，在协会30周年之际，我也想代表所有会员单位对协会道一声祝福，同时也向吕晋川会长、历任会长以及协会所有工作人员道一声感谢。

下面进入主题论坛分享环节，2019年已经过去了一半，相信在场的各位对于近一两年来发生的事情记忆犹新，无论是世界经济还是金融市场，2018年、2019年都是世界经济格局发展和大变革大调整的重要转折点，国家的供给侧改革、经济持续发展等，从技术、结构、规则等各个层面深刻地影响着以及会较长地影响着世界经济的走势和经济全球化进展。

我们也想听一听专家们的观点，我们应该怎样看待当前中国经济呢？下面有请恒大集团首席经济学家、研究院院长任泽平先生为我们分享中国宏观经济的展望。

任泽平：

尊敬的各位来宾、女士们、先生们，早上好！很高兴参加深圳市房地产业协会30周年庆典，给大家报告一下我们对未来中国经济的粗浅看法，供大家参考。

回顾过去半年，展望未来的形势，2010年我参与研究，提出增速换挡，2014年提出5000点不是梦，2015年提出经济L型，2017年提出新周期，去年底、今年初我提出两个判断，一是今年中经济会触底，二是市场否及泰来。

房地产领域，我们提出过一个分析框架，是业内用得比较多、流传比较广的，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，这是我带领团队在业内最早提出来的。站在现在的时点往后看，下半年以及2020年经济形势会怎么样，我想用40分钟左右的时间跟大家作个展望。

一、宏观经济形势

今年初到今年中期，经济出现短期企稳迹象，但今年下半年以及明年，我们认为经济会重新面临下行压力，逻辑并不复杂，一是外需贸易摩擦的影响非常现实，二是内需，跟投资有关的下行压力是存在的。对于宏观调控政策，去年下半年到今年初，中央的货币财政政策总体是宽松的，但今年一季度、二季度初经济出现短期企稳迹象，尤其是信贷社融放量后，政策进入观察期。

随着今年下半年到明年经济下行压力加大，我们判断货币财政政策会重新宽松，大家留意，这一轮不仅是中国的货币政策重新宽松，大家最近在讨论全球的货币政策都在宽松，美联储议息最近也转为鸽派，政策对我们比较友好，这是我的第二个判断。

第三个判断是关于摩擦，2016年10月份特朗普逆袭总统，2017年指令美国贸易代表办公室对中国发起301调查，2018年3月对我们发起贸易摩擦，也叫金融战、科技战，因为5月份没谈成，到6、7月份正式开打，所以我们出口下滑，今年1-5月份基本是零增长。

去年初，也就是贸易摩擦爆发之初，国内出现集体严重误判，大家都记得当时流行的观点是中美关系好也好不到哪里去，坏也坏不到哪里去，很多人忽视了随着中国经济的崛起，世界尤其是美国对中国的看法发生了重大变化，我们忽视了美国政界、商界以及社会各界对中国的看法，包括美国战略发生了调整。我记得清华大学的一个教授说对中国经济影响不大，结果呢？如果对形势有充分的估计，有底线思维，你就知道怎么应对。去年我们明确提出摩擦具有长期性和日益严峻性，这是中国发展到今天必将也必然面临的挑战，这个事只是刚刚开始，日美打了15年，你认为中国和美国之间会持续多长时间？

第四个判断，我认为这不一定是坏事，很多人唱衰中国，我一直讲一个观点，最好的投资机会就在中国，中国有14亿人，全球最庞大的市场，而且中国目前人均GDP只是美国的六分之一，只有9700美元，我们有巨大的发展潜力，我们的城镇化还不到60%，有可能今年底到60%，但发达国家已经是80%以上，所以中国城镇化再干一二十年没问题，中国的潜力巨大。最近这段时间关于Libra等事情，跟金融监管部门和业界交流，大家发现中国的创新非常有活力，全球新经济最好的企业不在美国，而在中国，但前提是我们要以更大勇气、更大决心、更大力度推进新一轮改革开放。

第五个判断，我认为贸易摩擦也好，增速换挡也好，结构调整也好，这些不一定是坏事，前几年国内有些学者，包括有些人出现了膨胀，头脑发热，这才是危险，一个人也好，一个国家也好，基本都是在太顺的时候、膨胀的时候最容易犯错，中国目前犯错的概率大幅度减少，总书记和总理都释放了非常明确的更大力度的改革开放，降低关税，金融服务业开放，包括制造业汽车的开放，包括加大对产权的保护，等等。改革一般都是在经济阵痛的时候，但它的红利释放是在三年、五年以后。

经济再下台阶，货币政策重回宽松

今年1-5月份出口基本零增长，对应的是今年越南出口增长37%，当年日美打，中国是受益者，现在贸(mao)易摩擦，越南是受益者。

我们的投资只有5.6%的增长，好消息是M2社融企稳，去年是净减少，但结构不少，反映出金融机构比较谨慎，给短钱，没给长钱，经济出现暂时企稳，5月份再度回落。

很多人说现在政策很难判断，我在国务院工作过五年，当时叫宏观部，专门负责宏观调控政策。判断中国的宏观政策，我教大家一个非常简单的办法，政治局每个季度开一次会，分别是4、7、10、12月份，都是分析当前工作，布置下一步工作任务，这四个会议的文件都不长，大家要重点学习，它基本代表宏观政策的新变化。

 以上是今天给大家报告的主要观点，供大家参考。我们深信市场经济的理念已经在这个国家扎根，新一届中央领导集体展现了推动改革的勇气和决心，改革是最大的红利，改革是唯一的出路，我们深信经过改革转型洗礼后的中国经济前景将更加光明。谢谢！

主持人：

主持人：非常感谢任院长，任院长前后在国务院发展研究中心宏观部研究室任副主任，感谢他从长远的眼光给我们分析宏观经济形势。正如他所说，对于中美贸(mao)易战我们应该有比较冷静的心态，不要情绪化，要有发展的战略和定力，他提出我们推动供给侧改革，放开国内行业管制，降低制造业和部门服务业的关税壁垒，加强知识产权保护，2019年经济年中触底，也一定像任院长说的市场否及泰来。

接下来有请王德响处长，昨天的论坛不知道各位有没有在现场，我们听到龚方雄博士针对大湾区未来的发展趋势以及他对中国房地产市场的信心跟大家作了分享，在房地产波动的时候，深圳的房地产相对比较平稳，针对这一趋势以及作为世界级大湾区的深圳，在房地产行业的发展、住房制度改革新政上，专家会带来什么见解呢？下面有请深圳住房与建设局住房改革与发展处处长王德响先生为我们分享“深圳住房制度改革新政的解读及展望”。

王德响先生：

尊敬的孟总、晋川会长、各位嘉宾，大家上午好！刚才任总跟大家分享了宏观经济形势，我给大家讲一个相对比较具体的，也是跟大家关系比较密切的话题，即去年深圳市刚推出的住房制度改革方案，去年6月5日向社会公开征求意见，8月1日正式印发，今年正在做的工作是把这项改革规划的蓝图落到实处，做一些配套立法。

由于时间关系，不可能面面俱到，接下来分三个方面简单介绍：一是为什么改，二是改了什么，三是以后做什么。

一、深圳住房制度背景

深圳住房制度的历史沿革

讲为什么改，也就是当前房地产面临哪些问题，目前社会上各种良医、庸医都有，给房地产开了各种药方，这些药方政府怎么用、怎么采纳，我觉得这是历史问题，要以历史的眼光来看待。先简单回顾一下住房和房地产的历史。

去年我们推出改革，很多专家、媒体解读为“二次房改”，既然是二次，就有第一次，第一次针对的是哪一次？专家们没说，我们估计是98年，包括中央一台新闻1+1白岩松在当天晚上解读时也是说“二十年之后再推房改”，也就是说第一次房改是98年。

再往前推是1980年，80年之前全国都是住公房，小平同志去美国、日本，回来后有一段谈话“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，住宅出售以后，房租可怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，因此要研究逐步提高房租。建房还可以鼓励公私合营或民建公住，也可以私人自己想办法”。这里面有住房供应体系，有租购关系，有住房金融，还有十九大提出的多主体、多渠道。但当时针对的国情是全国住公房，所以要提高出售比例，鼓励大家持有住房。

1980年谈话后，开始按照小平同志的构想安排一系列住房制度改革，国务院成立房改办，1988年国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，深圳市同年推出《深圳经济特区住房制度改革方案》，深圳特区一直是全国住房制度改革的试验田、探索者、先行者。

深圳88年推出的改革是什么结构？简单来说是双轨、三类、多价值，这是深圳经济特区88年为深圳未来构想的住房供应体系。所谓“双轨”就是政府和市场，房管局建两类房，一类是福利房，第二类是微利房，微利房有点像后来的经济适用房，市场是商品房，深圳从88年就提出商品房的概念，而且在这一年配套出台土地招拍挂、土地出让制度。福利商品房分给体制内，微利商品房给扶持的企业和社会上低收入家庭。大家可能觉得怎么是体制内为主呢？因为当时的经济主要依附体制内，以机关事业单位和国企为主。

1998年出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国务院23号文），去年年会跟孟总讨教，这个文件主要是孟总执笔，1998年国务院23号文对于从事住房工作的人来说非常怀念，而且非常认同。98年发生了亚洲金融危机，有经济增长的需要，这是朱镕基总理上任后推出的比较重磅的文件，当中提到要促使住宅业成为新的经济增长点，同时停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。我做了一下标注，这里所说的“货币化”和现在的货币化是不是一个概念？很多社会上的专家、学者把房地产一系列罪行都归结于此，其实我们是不认同的，当时这个文件所谓的“停止实物分配”说的是福利分房，而社会化是指发补贴，当时提出三三制，政府让利三分之一，企业补贴三分之一，个人掏三分之一，通过三三制分摊机制，让中国的城镇居民快速解决住房问题，这里说的发补贴是买经适房。

98年建立的供应体系，我们做了一个表，这个表是纺锤型，中间大、两头小，大概有三类房，一类是廉租房，提供给最低收入家庭，商品住房提供给高收入家庭，经济适用住房提供给中低收入家庭。经适房成为98年住房供应体系的主打产品，是以经适房为主的多层次城镇住房供应体系。我有时候很感慨，如果98年的住房制度延续到今天，中国的经济和社会会是什么状态？

随后的时间节点是2003年，很多人说住房市场化都是说98年，很少有人说2003年，真正能把这两个文件区分清楚的，才是把住房历史研究透过的人。03年国务院出台了18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，篇幅不长，很精简，提出把房地产业确立为国民经济支柱产业，98年是提出将房地产业作为经济增长点。此外，03年18号文提出坚持住房市场化的基本方向，跟98年一脉相承。“调整住房供应结构”非常轻描淡写，怎么调整？多数家庭购买或承租市场商品房，经适房调整为具有保障性质的政策性商品住房。回到刚才这张图，最下面稍微扩大一点，大概20%的人口是住廉租房和经适房，其他80%人全部赶到市场中。03年的市场化和98年的市场化不完全是一个概念。

2010年深圳市出台了两个比较重要的文件，这两个文件有一个历史背景——房价，03年出台18号文，随后的房价发展趋势在座都很清楚，深圳的房价从04年第三季度开始不停上涨，一直到07年大家觉得不可接受了，觉得是不是要崩盘了，08年感谢美国两房给我们降了一下温，随后09到2010年又开始报复性补涨。2007年我借调到住建部搞房地产调控，当时经常跟专家座谈，其中有一个教授徐滇庆在07年跟深圳的一位网友打了一场赌，不知道在座各位有没有印象，徐滇庆说房价还会涨，深圳的网友说房价肯定要大跌，随后说谁输了谁在报纸上公开道歉，结果08年意想不到的事情来了，徐滇庆不得不在南都发了一篇道歉信，但又不像道歉信，他说“这是暂时的，以我作为一个研究宏观经济的学者，我坚信房价会上涨”。

国家从04年开始不断调控房价，后来调控不住，部里又转向，说房价调不住，还是要干政府该干的事，搞住房保障，搞兜底。深圳市也是按照国家要求做，我们是全国第二个出台保障性住房条例的城市。同时这几年市委出台了《实施人才安居工程的决定》，不能光解决兜底这一块，广大夹心层也要解决，这里说的人才不是单指院士、教授等领军人才，广大基础人才，包括本科以上都算。

2017年10月党的十九大召开，十九大报告关于住房的论述提出了49个字，我记得习总书记作报告，说到这段话的时候，掌声持续时间最长，这说明老百姓对住房问题极度不满。

2018年深圳推出《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快简体多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，我们把它叫做“1+3+N”，“1”是2018年的文件，“3”是三个政府规章，“N”是几十个与之配套的文件。

我们到底存在什么问题？药方不好随便开，大家说的都有道理，我找了几个有代表性的文章跟大家分享。

一篇是2009年新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年的文章，搞房地产的人比较认同，我把这篇文章写了一个简单的说明，报给时任深圳市委书记马兴瑞。这篇文章对于中国住房政策的症结，提出是过度强调房地产的经济功能，忽略住房的社会功能，进而导致房地产供求率失效，使得房地产成为资本的“游戏物”。去年深圳市综合开发研究院提出内部报告，说房地产还有第三个功能，就是池子功能，对超发的货币、资金起到池子的作用。郑永年建议要调整政策思路，将住房由经济政策调整为社会政策。

06还是07年，任正非有一段讲话“对于华为公司最大的威胁不是什么国际上的竞争对手，最大的威胁是深圳的高房价”，也就是华为往松山湖搬家的那段时间说的这段话，看来任总所说确实被验证了，特朗普也搞不定他，但深圳的高房价把华为逼到东莞去了。

原厦门规划局局长、现雄安新区专家组成员赵燕菁，我们邀请他来深圳座谈，他说住房已经成为当前深圳所有问题的核心，住房问题如果处理不好，可能引发不可估量的后果，原来资源的核心是土地，现在城镇化延伸为住房。赵教授说“要进行住房制度改革，这关乎执政党与人民的契约”。

2017年1月，我们正在闭门做住房改革方案时，郁总突然在媒体上发表了一篇文章，提出他的观点，要建立1153住房供给模式，我一看，他把商品房压缩为30%，我们的方案是40%，这令我很感动，我这个部门算是做公益事业的，搞住房保障，开发商居然比我们还解放，和我们的观点比较一致。

深圳住房供应与保障体系面临四方面问题

一是房价、房租高企。深圳市政府经常开会，各个部门尤其是经济部门，一定会叫上我们，叫我们去干嘛？就一件事，说企业都在叫深圳营商环境头号问题是税收，其次是住房。要逐渐放拿点人才房、保障房给企业，每次我都答应，但房子从哪儿来？

二是住房结构不合理。这是深圳自己的特殊情况，这次国家提出要因地制宜地制定房地产政策，实事求是。城中村有些独立的宿舍，只要是独立的都算一套（间）。目前深圳存量住房总量约1065.5万套（间），其中一半是城中村，这里面住了近70%人口。排在第二位的是工业配套宿舍，大家知道深圳过去是“三来一补”，关内外有大量房子改造，工业配套宿舍占比很大。再其次是商品房，我们的商品房只有180来万套。保障房目前存量不到50万套，只占不到5%。

三是住房供需矛盾突出。任总有个观点“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，深圳的人口目前还是净流入，去年新入户籍接近60万，常住人口增加肯定大于这个数。深圳1950多平方公里土地面积，其中建设用地接近50%（900平方公里），这900平方公里中安排给居住的用地不到23%，这是什么概念？在座各位都是专家，在国际大湾区城市，包括国内一线城市中都是非常低的，我们比香港高一点，香港情况特殊。国家城市规划指导标准，下限是25%，上限是40%，我们现在离国家下限要求都不够。而我们的基数又小，深圳的土地面积是上海的三分之一，北京的七分之一左右，在这么狭小的空间，人口还在净流入，领导对供需矛盾非常焦虑。

林郑月娥去年做的排在前三位的事情之一就是住房，香港有一个香港房屋长远策略委员会，注定十年房屋发展策略，滚动调整。这是去年的施政报告，当中谈到房屋和土地的问题，我觉得很有共性。林郑月娥在《施政报告》中提出“本届政府的房屋政策有四个元素：第一，房屋并非简单的商品，在尊重自由市场经济的同时，政府有其不可或缺的角色；第二，以置业为主导，致力建立置业阶梯，为不同收入家庭重燃置业希望；也就是要制定整体住房供应体系，不能只瞄着高收入，也不能只瞄着低收入，而是要系统解决所有居民的住房问题。第三，聚焦供应，在《长远房屋策略》的基础上增加房屋单位；第四，在新供应未到位前，善用现有房屋资源”。和我们的房屋政策高度相似。

我非常羡慕林郑对土地的判断，她说“要落实上述房屋政策和满足香港经济发展对土地楼房的需求，我们必须增加土地供应”。大家知道，香港很多土地是留给野生动物住的，生态线划得非常严格。“我们必须大刀阔斧、排除万难和持之以恒地开拓土地，不应因为经济的短期波动或物业价格的升跌，而动摇政府觅地造地、建立土地储备的决心，避免再次出现土地供应不足的恶果。”

四是住房保障不充分。保障房不到50万套，覆盖率也就10%左右，常住人口住房自有率是30%多。

总体来看，客观评价，深圳自经济特区成立以来，住房制度改革和发展取得了历史性成就，很好地解决了住房短缺问题，住房品质也得到大大提升。深圳今天的经济和社会发展离不开住房领域的同志，包括市场主体和政府所做的贡献。但是近年来住房供应体系的现状存在三个难以满足：一是难以满足广大市民对改善住房条件的新需求，二是难以满足深圳实施人才强市战略的新需要，三是难以满足深圳建设创新引领型全球城市的新要求。我们要对标国际，市委在2016年、2017年就开始布置这一轮住房制度改革，伟中书记在三次市委全会上作了部署。陈市长2017年来深圳，来深圳第一件事就是听取住房领域的汇报，我们给他汇报住房保障发展的想法，他在听我们汇报的同时作出了这次住房制度改革的安排部署，说你们不能光搞住房保障，还要扩大，构建1+N住房政策体系，实施面向2035恩年住房供应和保障计划，着力破解各类群体住房问题。

二、深圳住房制度改革的主要内容

去年出台的文件，如果解读的话可以有这几个方面：一个定位、两种属性、三类住房、八大主体、六类（十五种）渠道、十项举措。

一个定位：即习总书记提出“房住不炒”，也是十九大报告住房制度改革要求的第一句话。

两种属性：郑永年的分析也提到这个问题，将房地产支柱产业地位转换为社会发展和民生幸福的支柱，政府处理住房经济属性和民生属性的关系，把民生属性摆在更加突出的位置。

三类住房：市场商品房、政策性支持住房、公租房。纯商品房40%，政策性支持住房40%，公族20%。这个比例和98年的改革稍微有点相似。

八大主体：原来住房的供应主要是两类主体，一是绝对主导的房地产开发企业，一是政府，这次我们把主体扩大，十九大报告提出“多主体供给、多渠道保障”，我们提出八大主体。

六类（十五种）渠道：大家都知道深圳的土地开发强度已接近极限，新增住房对于新拍卖的土地几乎可以忽略不计，主要是棚改、城市更新、轨道交通车辆段，轨道交通车辆段上盖已经搞了很多，我们跟地铁的合作非常密切，塘朗车辆段上面的朗麓家园、前海和横岗车辆段已经供应了几万套住房。

十项举措：我认为其他都是次要的，只有第一条是主要的（完善住房规划和用地供应机制），把规划部门的供地结构用数字夯实，首先要做到居住用地的“蛋糕”，居住用地占比在建设用地比例中要提升，同时调结构，商品房占40%，其他是60%，土地也要相应配比，通过数字把规划和土地部门的任务夯实。

这个文件的创新点，仁者见仁，智者见智，我简单总结一下。

一是注重改革的系统性。系统解决各类群体的住房问题，建立整体的住房供应体系，北京、上海、上海在十九大之后也有动作，但都是针对某一类住房，没有系统的方案。

二是侧重供给侧改革。林郑月娥也是侧重供给侧改革，把公共住房和商品房的比例未来十年调到7比3，70%是公房，30%是商品房。

三是坚持改革的长远性。制定面向2035年的三大住房发展目标。

四是妥善处理政府与市场的关系。当时改革过程中有些专家说“这不是走改革的倒车吗？又走回房改的老路”，其实这里面有本质的区别，由于时间关系，不详细介绍，以后有机会再交流。

五是突出多渠道。破解土地资源瓶颈，深圳跟其他城市在这一点上不同，北京、上海还有大量土地，深圳没有拓展空间，而且没有现地，都是城市。

六是租购并举。

七是以新市民需求为出发点。

八是创新住房产权管理。最后折衷采取封闭15年，15年内建立封闭流转的交易市场，15年之后可以补价上市。

三、深圳住房制度改革的展望

一是住房制度展望。我们把整套法规政策体系完善。

二是住房建设筹集总量展望。既然面向2035年，我们的房子要建多少呢？初步是170万套的目标，其中100万套是三类公共住房，70万套是商品房，我相信这个量随着深圳的发展还会在政策实施过程中进行动态评估或微调，对于实现目标我们充满信心。三是住房品质展望。大家对保障房都有一个错误的定位，认为保障房是低端的，是救济性质的，不能搞好，我们想保障房面积可以小，但是品质、配套、高科技应用、绿色方面都可以做得非常棒，我们现在有一个标杆项目——光明长圳，接近1万套住宅，请了八个院士团队参与设计，以后可能会成为住房领域的品质标杆。由于时间关系，我就分享到这里。谢谢！

主持人：

长期看人口、中期看土地、短期看金融，刚刚任泽平先生说最好的投资机会在中国，我认为中国最好的投资机会就在深圳，感谢刚刚为我们带来分享的德响处长。今天原计划由深圳市建设局副局长胡建文先生给大家分享，因为胡局临时有事不能前来。刚刚王处长给我们回顾了二十年城镇房改，也解读了深圳市住房制度改革新政，98年的房改集中了当年顶尖智慧，实现了二十年前农村农民一亩地到二十年后城镇居民一套房的伟大变化，推动房改同步也要推动多项金融产品创新，我刚刚参加北大光华的REITs论坛，很多领导对于中国REITs市场的路径和前景非常看好，包括美国、新加坡凯德和香港也有很多REITs项目。对于房地产开发商来说，这是一个很好的上市渠道，明债实权，这也是未来资本的新玩法。接下来隆重有请来自房地产经济金融专家、北大经济学教授、中国资产证券化论坛理事会联席主席、国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国证券基金业协会资产证券化委员会顾问孟晓苏先生为我们分享“中国REITs的脚步”。

孟晓苏先生：

感谢王德响处长对房改的回顾，让我也想到当年房改过程中的很多事情，在房改过程中，我们为了配合房改，推出了金融改革方案，我们现在用的很多金融创新就是当年房改中推出的。其中最难落地的就是今天讲的REITs。为了REITs，我已经持续呼吁了14年，最近这几年因为地方债严重，中央非常关注地方债的问题，严控金融风险，妥善处理债务风险，我们把REITs和化解地方债联系在一起，特别提倡用社会资金持有公共资产，持续不断地呼吁，不光要有私募类REITs、CMBS，还需要推出公募REITs，而从政府资产起步，可以解决在REITs推进过程中的诸多障碍，让企业资产起步更加方便。

接下来我在三十分钟的描述过程中将讲三个方面：一、改革开放启动金融创新；二、引入“REITs”历尽多年艰辛；三、中美谈到“倒逼”改革演进

一、改革开放启动金融创新

刚才王德响处长已经陈述了，当年我们的房改思路起源于总设计师邓小平同志，他提出的思想后来都被我们在房改过程中所学习、所采用。我们还要感谢厉以宁教授、高尚全教授的，是他们指导我在房改前完成博士论文，成为房改的先生。1996年我们成立了国家四个部委和中国房地产业协会、中国房地产开发集团共同成立的房改课题组，图片中这些老领导、大专家都为当年的房改课题作了重要贡献，他们都是我们的顾问，当时我很荣幸担任组长。我们的房改课题报告经历了一年半的研究，1998年初交到国务院，国务院在当年7月份发布了住房制度改革，启动了全国轰轰烈烈的城镇住房制度改革，这是金融创新的背景。

正是因为这种住房制度改革，提供了一种新的解决模式，也就是需要有新的金融工具来配合。在房改推进过程中，我们先后引进了住房抵押贷款、住房公积金制度、住房抵押贷款保险，它们都是在房改初期就实现了。这之后我所引进的反向抵押养老保险又是在房改基础上的一次金融工具引进和金融创新，我们所提倡的REITs则更是在当时就提出并且持续推进到现在。

我们当年提出的住房抵押贷款和住房反向抵押以房养老，我在这里简要跟大家描述一下。

住房抵押贷款在1996年提出，96年国家就发了文件，要求推出住房抵押贷款，解决过去只贷开发、不贷消费的弊端。国务院发了文件之后，首先是供给侧不发力，银行都不愿意接受，银行行长们说“国有企业借钱都不还，老百姓借钱怎么会还呢？”当时的建设部俞正声部长带着我到工商银行行长会上给他们做工作，通过我介绍国外住房抵押贷款还款情况良好，才说服了这些行长，他们愿意贷款给老百姓。怎么解决居民不愿意贷款的问题呢？房地产专家顾云昌教授编了中国老太太和美国老太太天堂对话的故事，一下子就把老百姓的心结给解开了，这个故事说的是一个中国老太太去世后来到天堂，见到美国老太太，发现自己攒了一辈子钱没买上房，人家美国老太太是住了一辈子房，刚还清钱，中国老太太吃亏吃大了。我跟顾云昌讲这肯定是瞎编的，他说“是的，我也没从那个地方回来过”。老百姓贷款买房之后，过几年房价翻番，还是按原来的房款向银行还款，银行没有一吃亏，老百姓赚大了。

银行提供贷款给老百姓，老百姓买房之后，付款给开发商，开发商付给建造商，建造商付给部品制造商，再进一步流向每一个环节，每一个环节都有对劳动者支付，拉动了支出也拉动了消费。现在我仍然认为住房抵押贷款应当继续发展，而不是限制，银行愿意做住房抵押贷款，是银行对老百姓的储蓄负责任，也避免了由于贸然把资金贷给高负债和没有抵押物的工业企业而造成金融风险，把市场风险传导为金融风险。

另一个是我们推动的反向抵押养老保险，这是我在2003年向刚刚当选总理的温家宝总理提出的，当时他就批给汪光焘和吴定富两位部门负责人参与，结果这个事情一直推了十年。十年之内，我们的老龄化进一步发展，中国的老龄人口达到2.4亿，占人口比重16.6%，而住房改革也使得房价大部分成倍增值，老人有了反向抵押以房养老的条件。2013年国务院再次发文件，要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，最终中国人保监会批准我成立一个保险公司才办成的，我所创立的幸福人寿开创了反向抵押养老保险的先河。我们在反向抵押养老保险中推出的A类产品，做法是非参与型，所谓非参型即老人入保后，房屋可以继续居住至终生，从老人入保开始，给付金付给老人，供养终生，老人活着，既住房又拿钱，钱怎么还呢？老人身后，子女如果把老人借的本息都还完，不影响其对房屋的全部继承，如果子女不愿意还款或无能力还款，保险公司不能拿走老人的房子，按照《抵押法，只能以公允价格拍卖，拍卖之后的钱用于还本息，其余交给子女。

参保后，一般老人得到的资金都比退休金高出30%，老人说反向抵押保险让生命过得更有尊严。这个产品经过国务院、原保监会和现在的银保监会发文，已经可能扩大到全国，只是现在的问题是很多保险公司不愿意做，只有幸福人寿和中保人寿两家在做，没有那么大覆盖面。为什么其他保险公司不愿意做？他们信有些专家说的房价会跌，虽然房价是连年上涨，他们老为房价上涨而后悔，说“当时做就好了”，你问他“为什么现在不做呢？”他说“下一步房价会跌吧？明年房价会跌吧”。我看要做通保险人的思想还是要靠在座各位懂房地产的人。 

我们同时还引进了REITs，不动产收益权进入资本市场流通，把社会资金用来持有出租的不动产，再把租金每年或每半年向投资人分配，这种含权的证券可以在资本市场上流通。2000年左右我们请国外专家来讲金融创新时，他们都异口同声地说“除了REITs，没有更好的金融创新可以讲”。正是中国人在REITs上犹豫和迟缓时，REITs已经发展到全世界36个国家和地区，这张图上画了两个红圈的是中国香港和中国台湾地区，现在人们把中国大陆列为正在考虑REITs的国家，我们在这方面又落后了。

二、引入“REITs”历尽多年艰辛

其实早在2005年我就引进了REITs，在中房集团时就设想率先推出REITs。2006年时任天津市市长戴相龙的支持之下，我系在天津滨海区设立了“领锐资产管理股份有限公司”，起这个名字的目的就是要引领中国的REITs，天津市副市长和上海市副市长都为试点倾注了大量心血，但因为政策原因，长期没有实际推出。

2008年，我们把REITs写到国务院文件里，提出“开展房地产信托投资基金试点”，没想到人家后来又加了一句话“拓宽房地产企业融资渠道”，我一看，坏了，他把REITs这种持有型物业的金融创新当成房地产开发融资了，正是因为当时写文件的人和后来的央行有这样的误解，后来搞房地产调控时REITs受到严重的阻力。当时天津和上海两个主管副市长都到北京来跟我谈，说是文件报不上去，报到国务院办公厅，人家不收，我们一分析，发现坏了，我们把REITs的名字翻译错误了，翻译成“房地产信托投资基金”，领导人不喜欢房地产，在打压房地产，而且在叫停房地产信托，你这个时候非要叫“房地产信托投资基金”，不是哪壶不开提哪壶吗？所以我们想改个名字，在我们三个人的共同研究下，把名字改成“租赁权益投资信托基金”，再进一步演化，找了两个字头相同的英文，叫REITs。这是笑话，为了规避调控，后来也用不着了。

2007年我发现政府在推进基础设施建设特别是保障房建设中，如果能率先推动REITs这种金融工具，就容易让地方和中央政府接受，所以我们把突破点指向保障房，指向地方政府基础设施。

2014年为了面对地方债高企的情况，我又多次呼吁用REITs可以有效化解地方债，我这个想法得到国务院发展研究中心刘世锦副主任的支持，我们共同成立了课题组，由我们两人担任组长，请全国政协副主席陈元同志担任总顾问，我们研究的题目就是用REITs进行政府公共资产证券化，用它积极化解地方债。

在我们的研究成果不断汇报的同时，国务院不断在政府工作报告和多次文件中提出“要探索基础设施等资产证券化，要推进资产证券化”。国务院办公厅还发文，要求“稳步推进房地产投资信托资金（REITs）试点”，这是把英文第一次写在国务院办公厅的文件中，而且它的翻译仍然还是使用“房地产投资信托基金”。

全世界各国各地对于REITs的发行都有一套规定，则其要者有四点：一是按期分红，每年按一次或两次分红，95%的分红还给投资人。二是上市流通，使它成为一种资本品。三是免税优惠，你既然分了红之后还要交税，分红前再交一次税就成了重复征税，达不到税收公平，所以免税是REITs的一个重要的政策规定。四是限制开发，不能拿它投向开发，这一点很多人现在才明白，当时全国房地产协会研究，老把它说成开发研究，每次去我都跟他们讲不是开发资金、不是开发资金。正是因为这样的规定，才使REITs成为有稳定收益的优质资产。

从全世界来看，REITs在国外境外是值得长期持有的优质金融产品，1972年如果1美元投资REITs，42年后的2014年变成142美元，年化收益率为12.2%。为什么有这么高的总收益率呢？这里面包括租金分红、股票溢价和房产增值，其中房产增值是最为重要的。REITs在美国发育得最好，美国多类资产都可以用来发行REITs。

我们现在面临的地方债问题越来越重，到底是多少万亿地方债？说法不一，有说是18万亿，全国人大财经委副主任委员贺铿说“40万亿地方债，没有一家想还的”。根据审计署的审计，确实有相当一部分地方政府既不还本，也不还息，这就造成了地方政府债台高筑，造成国企猛增混改难行，地方政府成立的平台公司都是新国企，包括城投、水投、交投、轨投，都是新公司，让谁去跟这些公司进行混改？你找多少个民营企业才能跟一个大的平台公司进行混改？几乎混改是不可能的，而且还在源源不断产生新国企。再加上PPP增加国企负债，用负债增加国有资产的份额，这都是很奇怪的事。地方政府持续投资能力降低，到一定时候说“你再发点债吧”，今年为了防止经济下滑，又允许地方政府发债，使负债率越来越高。

虽然地方发了这么多债，好在70%以上的地方债用于基础设施建设，是有资产保证的，这就让我们进行资产证券化有了实体基础。而习近平总书记也提出“存量重组、增量优化、动能转换”的明确要求，在十九大提出“提高直接融资比重，促进多层次资本市场健康发展”。

我们用地方政府的资产做REITs，有四个环节的设计：

一是通过基金置换权益，政府获取现金，我们用公募和私募基金收购地方政府的优质不动资产，把它的租金偿还给投资人，并且可以在资本市场上流通，这样地方政府就可以实现动能转换，把原来的传统动能形成的基础设施已经凝固的资产拿出来变现资金，这样你在号召动能转换时就不至于光是坐着喊，靠招商引资让别人帮你转换，政府可以投资，或者出引导资金，这个资金可以用18年，收益率相当于五年贷款利息，现在看来还要更便宜一些。

二是实行内部管理，国际上的REITs都有管理内部化的要求，这也可以保持稳定，防止主管部门人员下岗失业。

三是基金入市交易，丰富资本市场。现在深市、沪市都有类REITs和CMBS在流通，如果我们通过公募，就能化解私募基金的很多限制，实现一块钱一股，让老百姓更方便持股和更有利于周转。

四是防止国有资产流失的顾虑影响到官员们，所以我们提出到期原价回购，增值全归政府，用这种方式可以简化资产评估程序。至于18年之后不收回怎么办，不收回就变成永续化，如果我们把基金做成公募，就谈不上到期回购，你随时可以到市场上买回来，这主要还是考虑减少顾虑，加快进度。

中国证监会和基金业协会都在积极推动不动产证券化，成立专业机构，而国家发改委、证监会和财政部，银行和证监会都发了文件，要共同推动不动产投资信托基金REITs，他们为什么把REITs翻译成“不动产”呢？是因为他们主要是推动基础设施建设。去年下半年中共中央办公厅、国务院办公厅又要求国有企业化解负债率，用自己的资产和资产收益权进行资产证券化业务。全国人大也很关注REITs的发展，关于重复纳税问题，全国人大给了一个积极正面的答复，现在的问题是想办法突破公募，如果用公募基金+ABS，就基本可以满足REITs的需要，这样的话，REITs就可以在中国出现了，剩下的纳税问题就好说了。最近从证监会退休下来的肖钢在呼吁要发行公募REITs，你在任上时这个法律已经出台了，你在任上就可以推，为什么要卸任之后才呼吁让别人推出公募REITs？国务院发展研究中心REITs课题组向各个省市都发了文件，要推动REITs试点，而对真正完成REITs落地我们都是很有信心的。

我发明了一个喝啤酒理论，让我对这件事情最后的成功很有信心。我们坐这儿喝啤酒，我断定你要去上厕所，不信你就继续喝，直到你往我说的那个地方走，这就是我的“喝啤酒理论”。这么粗俗还叫理论吗？那么我们再换一个说法，叫倒逼机制，你喝了啤酒，内急，倒逼你去上厕所。所以REITs在中国的实行只是时间问题，特别是公募REITs。

三、中美谈判“倒逼”改革演进

刚才任泽平先生介绍了他对中美谈判前景的看法，总体思路我是赞同的，中美元首会谈争取了时间，2500亿关税并没有减，我们现在有时间进行结构性改革，这完全是特朗普的特点，特朗普的特点就是他懂得如何谈判，他一辈子做生意，一辈子跟人谈判，他的“敢于想象、主动发难”是不是开发商的特点？我们能在一片荒滩上、一个小渔村考虑如何建一个小区、建一个城市、建一个深圳。什么是特朗普的强项？贸易顺差我们大，他认为我们是5000多亿，在贸易战上打，我们没有多少武器可以进一步对付他。科技战我们打不过他，明摆着我们在这方面还是小儿科，他打我们有的是武器，我们只能在这些问题上消极应对，其实我们的核心利益都比在经贸方面，我们的核心利益是国家的主权、安全和未来发展机会。

面对特朗普提出的贸易顺差问题、人民币汇率问题、国有企业问题，我们完全可以按照中央既定的改革开放的方针和路线化解，我认为未来的半年如果能积极推动改革，就能在贸易谈判中化被动为主动。

关于贸易顺差和汇率问题，昨天已经讲了，这里不多讲。中央已经确定要促进贸易平衡发展，要多进口人家的优质农产品、制成品和服务。关于汇率问题，我们也已经承诺不搞汇率贬值，而中国还承诺要进一步推出若干重大举措，尽快形成对外开放新格局，包括进一步开放市场，主动扩大出口，持续改善营商环境，全面实施平等待遇，大力推动经贸谈判。这些我们说到做到。

现在我要说的是国有企业问题，刚才我们已经通过REITs分析了中国的国有企业无中生有的增加了一些虚增的成分，形成了“国进民退”的情况，特别是近年，混合所有制改革本来应当是用民营成分参股国有，结果变成民营经济请国有来控股，成了倒混改，十年来我们发行的基础设施建设资金形成了一批平台公司，都是新国企，PPP业务增加了企业负债，拿企业负债来提高企业的总资产规模，都叫国有资产，在反腐败斗争中，有不少干部从反面“吸取教训”，行政审批与企业融资都远避民营企业，使党的基本经济制度要求形同虚设。

我读硕士时就在厉以宁教授指导下研究马克思的个人所有制理论，当时我们就认识到马克思的未来社会理想不是国有制，是重建劳动者个人所有制，我们需要按照马克思的思想把这种传统公有制转化成新公有制，就是实行股份制。

正是这些年中央按照正确的思想行使才在2003年十六届三中全会提出大力发展国有资本、集体资本和非公有资本参股的混合所有制经济，实现投资主体多元化，使股份制成为公有制的主要实现形式。

十八届三中全会又进一步鼓励发展非公有资本控股的混合所有制企业，中央的要求非常明确，但实践中发生了倒退，理论思想也发生倒退，说“民营经济该退场了”，人民大学的教授出来说“马克思不是说了吗，要消灭所有制”。人民日报就此发表文章，把以公有制为主体变成以国有制为主体。他们搞不清公有制和国有制之间的区别，他们不学习中央的文件，反而把他们篡改的东西说成是习近平思想学习小组，这不是高级黑是什么？

其实马克思提出的“消灭私有制”的目的不是要长期建立“国家所有制”，而是要重建劳动者个人所有制。在马克思的《资本论》中论证了资本主义灭亡的历史规律，这种资本积累的历史规律、历史趋势被人们津津乐道，成为马克思主义经典。我听很多人上过这个课程，在课堂上老师慷慨激昂地讲着这句话“资本主义私有制的丧钟就要响了，剥夺者就要被剥夺了”，然后就下课了，为什么下课？老师误以为讲完了，其实没有讲完，老师整整丢掉了两个自然段，而在这两个自然段中，马克思提出重建劳动者个人所有制理论，马克思说“这是否定的否定，这种否定不是重新建立私有制，而是重新建立个人所有制，事实上转化为社会所有制”。马克思同期的其他著作中还提出“正是由于特殊利益和共同利益的这种矛盾，共同利益才采取国家这种与实际的单个利益和全体利益相脱离的独立形式，同时采取虚幻的共同体的形式。就像无产阶级那样，都必须首先夺取政权，以便把自己的利益又说成是普遍的利益，而这是它在初期不得不如此做的”。

马克思在这里把国家所有说虚幻的共同体和虚幻的普遍利益，马克思说的是“虚幻的”，真没说错。联合起来的劳动者个人所有，包括股份公司、上市公司之中，人们都知道股权在哪里、股权有多少、如何交易，这才是真正的共同体和真正的共同利益。

马克思还说到这样的话“在过去种种冒充的共同体中，如在国家等等中，…它不仅是完全虚幻的共同体，而且是新桎梏。在真正的共同体的条件下，各个人在自己的联合中并通过这种联合获得自己的自由”。

我们今天回顾马克思的教导，这些被遗忘的教导，我们是不是有点心潮澎湃？我为马克思扫墓时，墓碑上写的不是全世界无产者联合起来，而是“全世界劳动者联合起来”。

我昨天讲到关于三个偿还，今天我要再讲一遍：一是把房产偿还给居民，二是把养老金偿还给职工，三是把借债偿还给债权人。这些都不是国有资产，是被错当成国有资产，我们需要走出迷雾。

首先是把房产还给居民，房改已经做成了这件事，现在还没做完，我们还要继续做。

其次是把退休金还给职工，“划转部分国有资本充实社会保障基金”的问题已经在十八届三中全会说作出，正是由于划转太慢，总书记和总理在2018年、2019年又多次说要继续划转部分国有资本充实社保基金，我的意见是用整体资本转让社保基金的办法很快就能解决，关键是你要做，而不拖延。如果这么做的话，我们就可以跟美国的谈判代表说“你们有很多养老基金持有企业，我们也有很多养老基金持有企业”，我们改变了过去都是由国有资本持有企业的情况，实际运行比原来的效果还要好，国有资产没有任何流失。

要通过REITs把负债形成的所谓国有资产还给债权人，它是实现存量资产的动能转换，是推动混改的最佳方案，一个REITs就是一个混改，不管你是多大的平台公司，你就是中国铁路总公司，用REITs的方式也能把5万多亿债务变成资本，它是社会资本持有资产，使得虚增国资加快偿还，使得资本市场平稳发展。

改革开放四十年，我们已经在混合所有制改革方面，在建立个人所有制改革方面取得了进步，现在看到的是大量基础设施、大量楼群亟待证券化，我们需要推动这种证券化，同时由政府资产证券化扩展到企业资产证券化。设想一下，大街上的楼群已经不再是王健林的，也不再是深圳某个企业的，而是由社会所有，实现马克思所说的“重建劳动者个人所有制”，那么我们当年捏着拳头在党旗宣誓下的理想就可以逐步实现。REITs不光是有现实的操作，还有诗和远方。为了这个目的，也是为了化解地方债眼前目的，我呼唤REITs早日进入中国。

主持人:

感谢孟晓苏教授的解读。孟教授作为98年推动房改的第一批专家，05年就建议引进REITs，拓宽房地产企业融资渠道，开展房地产信托基金，感谢孟教授对国家改革和创新作出的贡献，再次把掌声送给孟教授。

REITs是金融服务实体经济、构建多层次资本市场体系的重要途径，也是推动经济去杠杆、防范化解系统金融风险的有效方式，我认为它也是贯彻落实十九大“房住不炒”、租购并举思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的工具，天安骏业集团也敏锐意识到了，成立了自己REITs工作小组，接下来还要跟专家学者多多请教。

过去的十年，中国经济实现了弯道超车，全球经济复苏，但局势非常混乱，金融去杠杆、中国资本加强、货币政策的变化，所有的不确定性都为新的一年全球资产配置提出了新的挑战，如何在这样的经济形势下确保财富稳步增值，进行全球资产配置呢？接下来有请来自君桥资本联合创始人、执行副总裁、董事，清华大学中国经济研究中心研究员，他的中文名叫陈小帅，下面把现场交给陈小帅先生。

陈小帅：

尊敬的各位朋友、各位领导，大家上午好！很高兴在深圳跟大家见面，09年来中国时就住在深圳，可以说深圳是我的第二个故乡，现在我虽然在北京，但一直希望可以做深圳的女婿。最近有个朋友问我“你在中国多长时间了？”我说我在中国十年了。他说“你非常有眼光”。我直接回答“我完全没有眼光，如果我真的有眼光的话，我09年会在深圳买一栋楼”。如果当时我在深圳买了一栋楼，未来我的孙子都可以不用工作，当时深圳的房价只有八、九千，现在是10万+，不可思议。

在正式分享之前，我要跟大家说一点，2016年我投给了希拉里，没有投给特朗普，如果最近摩擦对你们的A股或对你们的企业有什么负面影响的话，请不要怪我。

今天我将跟大家分享从宏观到微观的重要话题。

一、美国及全球经济概览

这几年美国和全球处在金融危机以来最好的几年，去年美国经济增长速度达到2.9%，是金融危机以来最好的一年，全球经济增长接近4%。今年我们的预测是美国经济增长速度会稍微慢一些，大概是2.5%，但在美国这还算是非常强劲的增长速度。为什么今年增长速度比去年慢一点？主要原因是去年初美国政府推行减税改革，当时刺激了美国的消费，现在这个刺激在慢慢弱化，但实体经济还是非常健康，美国最可信的数据是失业率，因为美国是一个消费社会，消费占GDP的比例差不多70%，目前美国的失业率降到3.6%，为50年来最低，美国的消费是非常健康的，因为大家有工作，有钱消费，美国人跟中国人不一样，美国人不怎么喜欢存钱，反而他们喜欢拿贷款，但因为他们现在有工作，有信心未来有钱还贷款，所以目前跟消费有关的投资非常有吸引力，接下来我会跟大家深入探讨这一话题。

还有一个非常重要的因素是到去年底，美联储连续两年加息，这也导致2018年底美国金融市场大跌，因为很多投资者担心美联储将来会过分加息，进而导致很多经济问题，美联储主席鲍威尔去年已经说今年基本上不会加息，上个月他又暗示美联储将来会开始降息，一个核心原因是美国的通胀率非常低，现在只是1.6%，美联储的目标是2%。最近市场有很多波动，比如跟贸易有关的贸易，他们希望通过降息把金融市场稳定下来。目前金融市场的预测是到明年3月份美联储会降三次息，总共0.75%，所以目前最好的投资方向是债券投资，因为每次美联储降息时，债券价格都会上涨。

目前美国经济算是强劲，失业率很低，经济增长速度也比较强，但强劲并不意味着没有风险，最大的风险来自于这个老头——特朗普总统，大家说他是商人，所以他用商人的方式做决策。但我认为他算是一个失败的商人，一是他之前有六家企业破产，二是《纽约时报》写了一篇文章，拿到特朗普1985-1994年保税文件，发现那十年里他的损失达到10亿美元。特朗普是一个美国的富二代，90年代继承了差不多4亿美元，现在福布斯说特朗普的身价近30亿美元，福布斯写了一篇文章，说如果特朗普当时把从爸爸那里继承的4亿美元投入标普500指数，现在会有80亿美元。

大家认为特朗普是商人，所以谈判中，他用商人的思维和逻辑谈判。正好他给了我们一个蓝图，让我们了解他所有的谈判方式和观点，他在87年写了一本书《THE ART OF THE DEAL》，如果大家没有读过这本书的话，我强烈推荐，可以通过这本书了解一下特朗普的思维方式，如果你们想找中文翻译版本，可以直接找《特朗普自传》。特朗普在这本书中写了谈判技巧和观点，一是谈判时他会先提出非常极端、非常离谱的条件，因为他认为这会帮助他得到一点额外的利益。二是他喜欢别人预测不了他会说什么、做什么，比如他会突然发个twitter说我要改个政策，都没有跟顾问和手下人商量，他认为这会在谈判方面给他以优势。比如5月份刘鹤副总理去美国时，特朗普发了一篇twitter，说如果一周之内不达成协议，中国不兑现之前的承诺，我会增加对中国产品的关税。这导致金融市场大跌。在这之前他刚刚见了习近平主席，他跟习主席说华为可以买我们的产品，而且我们不会增加新的关税。特朗普用跟贸易没有关的东西给他增加谈判优势，实际上他见到习主席时也很着急，因为贸易战最大的受害者是特朗普的支持者，针对中国加征关税主要针对两个行业，一是农业，二是制造业，美国中部和南部，特朗普最核心的支持者就是农民或从事制造者者。之前我看到过一个数据，美国第二大出口大豆的州——北达科他州，去年大豆出口量下滑了94%。特朗普非常关注两个数字，一是股市，昨天晚上股市又创出新高，他喜欢说“你看，我是多么牛的总统，我上台后股市一直在创新高，失业率现在是50年来最低点”，为了显示他是对经济方面非常好的总统。

但他也清楚贸（mao）易战不能一直持续，如果一直持续，肯定会影响到他能否连任。我认为中美在贸易摩擦中有一些比较有意思的区别，比如在贸易战中，中国政府强化中国最有创新、最核心的科技企业，要自力更生，不能依靠美国，同时中国也在强化高科技企业。特朗普在做什么呢？他让美国司法部调查美国最有创新的高科技企业，说他们是垄断，应该把他们拆开来，这些企业包括苹果、亚马逊、谷歌。中国是强化高科技企业，特朗普是要把美国高科技企业拆开来。他最关注的行业是钢铁、煤炭，问一下大家，现在是21世纪还是19世纪？看他的政策，我搞不清楚，我可以理解他为什么非常关注这些行业，因为这些行业在美国中部，在他最可信的支持者的地方，之前这些行业是非常核心的，在他们心目中占据非常重要的地位。举个例子，宾州有一个城市是拜登副总统长大的城市，叫Scranton，我奶奶也在那儿长大，我小时候经常去，19世纪60年代之前，这里是煤炭城市，经济繁荣，基本上所有家庭至少有一个人从事煤炭行业，但60年代后煤炭企业关门，Scranton的经济一直不行。特朗普支持传统行业也是在帮助他得到这些人的支持，这也是感情问题。

关于特朗普，很多人经常问我“你觉得特朗普能不能连任？”说实话，现在无法回答这个问题，因为他能否连任主要取决于两个核心因素：第一个因素一年半之后大选时，美国经济会怎么样？如果像今天这样失业率还是很低，股市创出新高，特朗普连任的可能性更大。第二个因素是他的对手民主党候选人是社，现在拜登副总统领先民主党选举，我认为拜登如果作为民主党候选人的话，民主党当选的可能性更大，因为他的政策是中立的，摇摆州愿意投给拜登，而且拜登是宾州出生，美国中部更能接受他。但民主党有很多候选人竞选，他们的政策越来越极端，甚至有些人说“我是一个民主的社会主义者”，共和党一直在说“民主党要把美国当做一个社会主义国家，我们不能让他们把美国社会主义化”。但是说实话，从30年代美国有很多社会主义特色的项目，比如上个月我母亲刚过完65岁生日，到65岁时，美国政府会给你政府医疗保险，今后我母亲有任何跟医疗有关的费用，美国政府都会承担80%费用。其实在很多方面，美国比中国还要社会主义，有意思。特朗普能否连任现在很难说，我们要关注这两个非常核心的现象，一是届时美国经济怎么样，二是民主党的候选人是谁。

过去一年半，洛杉矶、旧金山、纽约等核心城市的房价在下跌，一是因为美联储2017年、2018年加息了，房贷成本更高，二是减税改对房地产有非常负面的影响，因为每年交联邦税时，很多地方可以抵扣，但在房地产方面，第一套房子首付、房贷利息可以抵扣的额度减少了。从2017年底到2019年初，美联储加了1%的利息，加上减税改的负面影响，如果你有100万美元的房贷，每年成本提高了18%，所以过去一年半美国的房价基本在下跌。如果你们考虑在美国买房的话，可能要从现在开始准备，因为美联储准备降息，美国人买房70%、80%的比例是通过房贷，降息时房贷成本会降低，房价会上涨，如果你们考虑在美国买房的话，可能接下来半年是最好的时机，因为降息之后房价很有可能开始上涨。

如果你们去海外买房的话，就要研究所有跟房地产有关的规定和法律，如果你在美国北部有房，冬天下雪，如果你不是24小时之内在房子前面铲雪的话，会被罚款，如果不铲雪，有人在你房前摔倒受伤，他会跟你打官司。中国人是世界上最会炒房子的人，我很佩服你们，但美国人是世界上最会打官司的人。举个例子，三年半前有一位女士在纽约市政府楼前摔倒了，脚踝折了，她跟纽约市打官司，最后获得600万美元赔偿，作为投资者，我认为这是非常划算的交易，你可以把我的脚腕折了，三个月之内可以恢复，手里还有600万美元，我可以在深圳买套房。

现在有很多不同因素给美元上涨压力，经济增长很强劲，美元在吸引国际资本流入，企业税从35%降到21%，税改逼着大量美国公司把他们在海外挣的利益换成美元，回到美国本土。还有一个因素是CRS（共同申报准则），如果大家关心税务机关的问题，我们可以私下聊这个话题。

将来美元是世界上最核心的储备货币，所以配置美元很重要。目前股市波动性非常大，没准哪天特朗普发个twitter说“我刚见了习主席，我们谈得非常好，美国股市会涨”。第二天他又发twitter说“跟中国的谈判很失败，接下来我会加关税”，股市应声大跌。所以股市的波动性非常大。目前在美国股市配置什么最好？我们邀请了美国君桥资本联合创始人兼CEO和首席投资官克里斯·韦根先生，韦根先生之前在美联储向格林斯潘汇报，直接影响了几次美联储是否加息的决策。金融危机期间，他担任索罗斯首席经济学家，金融危机最糟糕时，帮索罗斯挣了45%。离开索罗斯基金公司后，管理自己的家族信托，担任一位美国前财长的个人投资顾问。美联储前主席、美国前财长和世界上最透明的投资者之一索罗斯都非常信赖他。

韦根先生告诉我们在这样的经济环境下应该怎么投资，刚刚我说了美联储接下来会降息，所以债券投资非常有吸引力，每次降息时，债券价格都是上涨的。所以他设计了一个固收产品，这个产品的特点是在任何经济形势下都可以产生稳定的收益，因为经济走弱、经济走强、经济稳定、金融危机时都有不同策略可以产生收益，主要投资于各类债券和贷款，进行持有到期的策略。债券发行的底层价格是100美分，到期也是100美分，有本息保障，跟股市很不一样，如果股票跌的话，你不知道会不会涨回来、什么时候涨回来，债只要持有到期不违约就会涨回来。产生收益的两个方式：一是派息收益，二是资本增殖。在金融危机有波动性的时候，可以以折后价格投资各种债，只要持有到期，肯定会涨回来。90%投资于投资级别债券和贷款，违约风险低，投资组合分散。2017年底，我有一个中国朋友每天睡不着觉，因为他的私人银行卖给他一家企业的债，因为企业遇到现金流问题，差点违约，这个朋友总共投了三千万人民币，为什么愿意投这么多？因为这家企业非常大，他认为大企业不可能会出问题，这家企业就是海航。所以投资一定效果分散，如果其中有一个债出问题，不会影响整个投资组合和本金，或者你可以防微杜渐，出问题时直接卖掉。

对冲也很重要，这个产品百分之百对冲利率风险和信用风险，利率风险是美联储加息时，债券价格会跌，现在利率风险对冲比较少，因为美联储加息的可能性非常少，但信用风险比如特朗普发个twitter，导致金融市场大跌、抛售，它会提前做空，买入比如标普500看空期权，所以股市大跌时，虽然债短期也跌，但可以通过做空股市产生收益。

给大家展示一个非常优秀的案例，韦根先生2016年在管理家族信托时发现了一个非常好的机会，2016年中旬全球石油价格大跌，导致所有跟能源有关的债大跌，淡水河谷是铁矿石企业，跟石油没有半毛钱关系，由于受到市场影响，他们的债跌到75美分，而且每年还有差不多6%的利息。当时韦根先生深入研究公司财务情况，发现公司还在盈利，财务状况强劲，投资进去，持有一年半之后，淡水河谷的债涨到105美分，上涨30%，而且派了两年的利息，韦根先生一年半之内挣了55%。

2018年底金融市场大跌，君桥资本的基金只跌了0.02%，但私募基金指数跌了2.22%，鹏博固收指数跌了2.1，标普500指数跌了9.2%，纳斯达克下跌9.5%。韦根先生主要是做信用对冲，上涨0.55%，保护了投资者的资金安全。

2018年底金融市场大抛售之后，由于我们保护了投资者的资金安全，所以抓住了很多折扣的机会，比如1月初投了高盛的债，半年之前高盛的债是100多美分，年初跌到98美分，但他们是AA评级企业，非常强劲，非常有钱，当时韦根先生决定投资高盛的债，四个月之内，从98美分涨回100美分，四个月之内，资本增值2%，年化6%，这还不算派息的收益。

特朗普5月初发twitter是针对中国，说他会加关税，进而导致金融市场大抛售，鹏博固收指数只跌了1.2%，标普500下跌6.6%，纳斯达克下跌7.9%，我们通过对冲挣了0.42%，美国最核心的对冲基金基本上90%以上都是下跌的，我们达到了年化5%的收益。

美国和中国的私募行业非常核心的不同点在于中国基金行业的投资者以散户为主，美国以机构投资者为主，比如养老基金、大学捐赠基金、家族办公室。我们的固收基金已经即将突破2500万美元，有接近150个中国个人投资者，规模化之后，华尔街对我们非常感兴趣，一个非常核心的原因就是我们对中国的了解，全球很多非常核心的基金公司，他们对中国经济一无所知。5月份特朗普发了关于对中国加征关税的twitter之后，我们为什么还挣了钱？因为我们了解中国的领导是怎么想的，知道5月份不会有好结果，当时直接做了对冲。中国的经济对全球金融市场的影响越来越大，所以我们对中国的了解是非常大的优势，五年、十年之前这一点可能不是吸引点，但现在中国宏观经济形势、实体经济、金融市场对全球金融市场有非常大影响，将来我们会为中国个人投资者提供跟华尔街最著名大投资者一起投资的机会。

非常感谢大家！

主持人：

感谢陈小帅先生。确实人如其名，长得很帅，中文说得非常好，还很幽默。刚刚听他说“非常遗憾没有成为深圳的女婿”，没有关系，深圳有一句话“来了就是深圳人”，欢迎常来深圳。

时间过得很快，一个上午的“中国经济与金融形势论坛”已接近尾声，再次热烈掌声感谢为我们带来分享的嘉宾。下午将举行第四场论坛，邀请世联陈劲松董事长、明源云的高宇董事长以及证券基金金融行业专家，一起走入“房地产新逻辑：从增量到存量”论坛，期待下午再会！

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7月4日下午场现场直播：

主持人：

尊敬的各位领导、嘉宾、各位行业同仁：大家下午好！

我是来自深圳市房地产业协会的主持人黄晓敏（音），非常高兴有机会能够跟大家一起参加这场盛会。

第九届深圳房地产盛典第三场论坛在今天上午顺利召开，下午我们迎来了此次盛典的第四场，咱们第四场的主题是：房地产新逻辑：从增量到存量。我们将共同探讨深圳市的住房租赁市场情况和房地产资产证券化的发展前景。

首先请允许我介绍出席本场活动的嘉宾，他们分别是：

深圳世联行地产顾问股份有限公司集团董事长-陈劲松先生；

深圳市明源云科技有限公司创始人/董事长-高宇先生；

戴德梁行董事、资产证券化业务负责人-杨枝先生；

光大安石执行董事、资产证券化业务负责人-曾景女士；

中联基金执行总经理-李金荣先生；

中诚信证券评估有限公司董事总经理-邓大为先生;

德勤会计师事务所合伙人-姜妍女士;深圳市房地产业协会会长-吕晋川女士;

欢迎他们的到来。首先让我们以热烈掌声欢迎深圳市房地产业协会会长吕晋川女士致欢迎辞，掌声有请！

吕晋川：

尊敬的劲松董事长、高宇董事长，金融界的朋友，各位领导以及会员朋友们，大家下午好！

非常高兴能够和大家相聚在一起，共同欢庆协会成立30周年庆典，共迎第九届深圳房地产盛典，共同在协会的公益大讲堂上分享、交流。首先我代表协会对各位领导和来宾的莅临表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

30年来，协会与房地产开发企业紧密联系在一起，同呼吸、共命运。如今城市发展已经进入了新的阶段，土地资源从增量市场转化为存量市场，于是房地产协会也随着行业探索新的领域。下午将共同探讨“房地产新逻辑：从增量到存量”的话题。

过往的30年，是奋斗的30年，也是地产商精彩的30年。协会希望通过公益大讲堂，从宏观经济与金融、城市更新与土地整备、存量物业运营三大维度引发一些行业思索，让房地产行业与城市发展更加紧密地联结起来。也希望在大趋势中，协会也能提升自己的行业素养和价值，为城市建设贡献一份力量，助力行业、引领行业；助力城市、荣耀深圳！

回首往昔，我们骄傲；展望未来，我们向往；承前启后，我们任重道远！衷心地祝福大家身体健康，万事如意，谢谢！

主持人：

感谢会长的致辞。接下来我们进入嘉宾分享阶段。今年9月份以来房地产市场已呈现下行调整态势，预计这一调整态势将延续至2019年。那么房地产在我国经济的下行阶段将会发挥什么作用呢？

首先，有请中国深圳世联行地产顾问股份有限公司集团董事长、世联行创始人陈劲松先生为我们分享《为什么房地产仍是中国经济的压舱石》，掌声欢迎！

陈劲松：

尊敬的吕会长，尊敬的各位嘉宾，首先对深圳房协成立30周年表示衷心的祝贺。三十年为一世而道更，三十年为一事，三十年之后的道就更了。今天下午的论坛就是由增量到存量的逻辑，正好印证了30年河东30年河西。我讲的是给在座的同行们打打气，澄清几个观点，看看有没有道理，为什么房地产仍是中国经济的压舱石。

房地产过去是中国经济的压舱石，现在仍然是中国经济的压舱石，未来也应该是。为什么？

从去年开始房地产进入一个转型期，这个转型期有几个关键词，包括降档、明斯基时刻，包括有人呼吁房地产泡沫的崩溃、融资等等等等。我们对房地产诸多负面的东西充斥于媒体，而中国房地产界在这方面的发声，大家不说话，没法说，说什么都不对，所以都不说。今天好在是房地产业界人士，所以我想说一说这条线。

诸位，中国的城市化，大概宋朝时城市化水平在20%。宋朝时中国20%的人口就生活在城市。在80年代，到1981、1983年中国的城市化水平是15%，比宋朝还低，大部分是农民。80年代末，尤其是中国深圳开始的房地产使得中国的城市化突飞猛进，现在达到了52%-55%之间。这是前所未有的。中国城市所有新建的房子加起来能容纳62%的人口，也就是说我们的楼在全国呈绝对数量是盖多了。现在中国由此进入转型期，有些地方不够，有些地方多。比如鹤岗、双鸭山多了，深圳明显不够。这个事情是怎么来的？跟体制相关。比如鹤岗、双鸭山，他们的城市级别跟东莞一个级别，因此土地指标跟东莞差不多。这种搞下去，中国的房地产当然会分化。我们又进入到老龄化阶段，因此今天下午讨论非常重要的原因就是这个。

我现在想说说几个核心的观点，我认为是非常非常重要，否则对中国房地产没有信心。

第一，中国房地产改革不是改革开放的结果，它是改革开放重要的原因或者组成部分。为什么？1979年启动改革时，诸位年轻人可能不清楚，60年代的人就清楚。那时候我们是一个资本极度缺乏的国家。深圳建市时，连铁丝网的费用都拿不出来。40年到现在我们怎么变成一个资本富裕的过程，还资本输出、“一带一路”了。这是怎么来的，房价怎么会这么高了，是改革开放的结果吗？是工业化的结果吗？那请问，工业化是怎么来的？我们把时间表一打出来就知道，所有中国的改革开放，尤其是城市工业化，完全是跟房地产搅在一块儿，甚至是房地产走在它们前面。房地产是城市改革最成功的典范，也是工业化的原因之一，而不是工业化的结果。

第二，房地产吸收了超发货币，否则通货膨胀就不得了了。总体上M2发了188万亿。很多人说都被房地产吸收了，否则这个通货膨胀还得了。这个观点是错误的，不是说房地产承担了超发货币的吸收者，根本就不是，房地产是货币的创造者。说是中央印象印的票子，不是，M0没有那么高，而M2高。M2是广义货币，广义货币是不断的信用滚动，银行不断的贷。流通中的货币是信用来的，信用怎么来的？中国房地产创造的。这是一个中国房地产的奇迹，中国资本凭什么现在这么好，这么有钱，怎么一夜之间中国人成了大佬。我想想我刚到深圳时缺钱，怎么一下这么有钱？因为中国房地产创造了极大的信用。

举例，钱是怎么创造出来的。国土局局长，想当年在宝安拿一幅地图，龚局长说我们这块要搞中心区。规划图一出来，规划才花几个钱？货币就开始创造，拍卖土地。基金、银行，开发商哪有那么多钱。后面得有钱支撑，敢买。拍卖土地要三通一平。凭什么能三通一平，钱谁出来？银行给。银行凭什么给？因为这是宝安中心区。开发商一买地，一卖楼，老百姓买楼。老百姓买楼钱谁给？预付30%，70%银行敢给你钱的原因是土地赋予了人的信用。龚局长一划这个圈，宝安中心创造了上百亿的货币。同理，让印度划个圈试试？他根本就不敢画。印度局长也想像中国局长这么牛划个圈，划个圈那个地是你的吗？他们的土地制度不一样。我国1988年土地制度改革，土地是国家的，局长就敢划圈。当土地是私有的，你划划试试。所以大家还怕印度、越南？根本不用怕，他们没有我们这么牛的土地制度，我们的货币是这样创造出来的。中国这么有钱，是因为房地产，跟别的没有关系。你说外贸、工业上来了，那不就是因为城市化，从农村来。基础设施谁带来的？不就是龚局长划那个圈划出来的。中国房地产见到任何行业都不低于人半头，我们都是给他提供了最硬的最重的资产。

第三，中国房地产不是工业化的结果，它是工业化的基础。中国上千年怎么就不工业化？原因是我们基础设施没有钱投入，人口不能向城市聚集。城市人口一多就得向农村分散。那哪来工业化。如果我们的城市没有这么多基础设施，工业化，什么华为、富士康都胡扯。最重的活房地产给干了之后，房地产又成为拉动60个产业的火车头。那就包括所有的建材、家居。这个影响太深远了。千万别说房地产阻碍了工业化。我说这帮人疯了，凡是这么说的都是数典忘祖。我们可以挺起胸膛告诉社会，工业化，没有我哪有你。

中国房地产跟中国独有的土地制度相关。美国、印度跟我们没法比。我们凭什么这么快？发达国家走了几百年，我们就三十年，凭什么？凭什么深圳机场又开始修一个机场？有钱。凭什么有钱？都是跟土地制度相关。

一是说房地产抑制消费，这不是胡说吗？说中国房地产房价太高，因此消费升级就升级不了，因为房地产抑制住了，大家都去买房子了，不消费了。这叫胡说八道。鹤岗、双鸭山的房价低，怎么没见消费起来。它跟统计数据完全是相反的。所有的统计数据告诉我们，哪里房价高，哪里消费就高。这有数据支撑，不能听这帮所谓经济学家胡说。怎么房地产会抑制消费，房地产一定是大大促进了消费。比如一个白领买一套房子时，住进去要装修。装修本来没钱。什么叫抑制消费？没有钱就叫抑制消费，不能兑现自己未来的信用，就叫抑制消费。凡是能提升未来的信用提前消费的，都叫促进消费。抠在房地产商的屎盆子实在太多了。我今天不讲就觉得对不起我们这个行业。得有数据支撑，不能胡说。

二是说房地产抑制创新。这不更胡说。创新，它是有评价标准的。创新的评价标准是天使投资、PE投资的标的物到底在哪里。到底有多大，有多少量，有多少创业者在创业有人支持吗。凡是房价高的地方都是天使投资、PE投资云集的地方。比如说深圳。到鹤岗、双鸭山创业，你支持他吗？创新有一个关键因素。高宇是我们创新联盟的主席，他接触了太多创业者，尤其是家居行业的创业者。年轻人想创业，大众创业万众创新，政府说得都挺好，没钱。你说我没有钱，就光拿一个PPT请你给我钱，你给吗？不敢。你是骗子怎么办，骗子太多。说我已经自己投入了，而且我已经做到这个程度了，我都投入了，你敢不敢投。这是最起码的。为什么东北骗子就多呢？他自己不投入。凭什么他自己能投入？他把房子卖了或者把房子抵押了，他自己就敢投入了。所有的创新，为什么集中在深圳、北京、上海、杭州这一带。这完全是跟房子、信用相关。创新没有信用当然骗子多。说为了创新，这房价也不能跌。待会儿再说房价跌的坏处。绝非中国房地产抑制了创新，而是中国房地产大大的促进了创新的信用，使得整个创新的产业链开始形成。