整体供求：供应微涨，成交连续6个月破十万方

8月广州公寓市场集中推售动作减少，但供需仍旧保持活跃。本月全市供应1683套7.10万㎡，环比小幅上涨9%，同比增长3.3倍；成交1967套11.51万㎡，环比下跌1成，较去年同期则有1.01倍的增长，市场连续6个月成交破十万方。

库存变化：若干项目蓄势待售，公寓去库存周期上升

8月广州公寓市场共4个项目获得新批预售，产品均可以个人名义购买。

其中，天河区智慧城板块的联泰·天河YOHO全新亮相，入市633套公寓。该项目于8月下旬开盘，推出252套25-65㎡的LOFT公寓，产品带装修售价为3.1-4.9万元/㎡，总价约80-278万元/套，当天去化约8成。黄埔区合景天峻铂跃组团入市，供应573套LOFT公寓，项目于8月中旬集中推售，带装修售价约1.3万元/㎡，跑量过百套。另外，天河区华润天合、番禺区万科未来之丘各供应323套、154套LOFT公寓，目前处于收筹待售阶段。8月若干项目公寓扎堆入市，而市场成交缓跌，致使广州公寓去库存周期由上个月的9.9个月升至10.5个月。

区域表现：外围区成交占大头，但海珠表现最突出

本月外围主力区贡献占比仍维持在6成，但整体成交量环比缩减2成，仅花都区保持小幅增长，其他三个区域活跃度有所下降。中心区占全市的3成左右，除海珠区成交保持增长外，其余区域大幅走跌。

本月海珠区若干项目录得批量网签，区域表现突出，成交量环比增长6倍以上。增城从化成交占比不足1成，但各区也有70-90套的公寓销量。

项目成交：5个项目成交破百套，海珠项目批量网签突出

本月共有5个项目公寓成交破百套。海珠保利天悦花园凭借208套1.58万㎡的销量夺得销冠，项目包含两栋物业共计二十余层的批量网签。越秀星汇海珠湾也有8层物业共计138套8.8万㎡的批量网签，销量位居第二。其次，花都在售热盘时代云港、广州国际空港中心持续跑量，分别成交150套、111套公寓。前者带装修售价1.65万元/㎡，后者带装修售价1.5-1.9万元/㎡。另外，黄埔合景天峻本月开盘跑量，成交125套，带装修售价约1.3万元/㎡。

除以上项目外，黄埔锐丰中心、天河尚塬颐都汇、南沙越秀国际总部广场也有不俗表现。本月30-80㎡公寓仍占主流，但80-150㎡面积段公寓占比提升，主要贡献来自保利天悦花园。

后市预测

8月25日，央行调整新发放商业性个人住房贷款利率。其中，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点，即5.45%（按目前LPR=4.85%加点计算）。而目前广州只有极个别银行受理个人商业用房贷款，并且要求首付5成，贷款上浮20%以上，只能贷10年。因此，新政对商业地产影响较小。近两个月，广州公寓市场陆续有项目开盘推售，各项目去化情况达预期，投资买家逐渐回归。9月为楼市推售重要节点，目前天河、番禺区已有若干新批售公寓产品的项目开放样板间、收筹蓄客。另外，促销让利尾盘持续跑量，预期广州公寓后市仍有一波高位成交。

来源：广州中原研究发展部