临近年中，广州土地供求持续保持热度。继上周五（6.14）合景、龙湖、时代抢食增城、白云地块后，6月17日，总起拍价达40亿的永宁街叶岭村A19034号地块挂出，为6月挂牌首宗商住用地。

地块基本情况分析

根据广州中原研究发展部监控，叶岭村A19034号地块去年9月曾以“一分为三”的形式挂牌，但最终因故中止出让。

今天（6.17）挂牌将原拆分的3宗分用地组合，总占地面积13.4万㎡，总建筑面积40.1万㎡，总起拍价40亿，折合起拍楼面价10000元/㎡。

该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让；

最高限价为58亿，到达最高限价时，楼面价为14500元/㎡。

此外值得关注的是，该地块公布于《2019年广州供地蓝皮书》（下简称“蓝皮书”）中；

为今年增城区计划供应占地面积最大的商住地。

《2019年广州供地蓝皮书》叶岭村地块介绍页

回顾近3年增城商住地出让记录，单宗建筑面积在40万㎡以上地块仅13号线官湖车辆段地块（现品秀星图项目用地）计容建面88万㎡一宗。

而拆分出让地块中，富士康科技小镇（3宗，累计计容建面70.2万㎡）、碧桂园云顶（3宗，累计计容建面75万㎡）。

故本次挂牌叶岭村地块略高于1/2碧桂园云顶项目体量。

与去年9月挂牌相比，叶岭村地块总占地面积增加0.6万㎡，总起拍价提高2亿元。

而最明显变化在于容积率调整，从去年≤2.7调整为≤3.0；

促使地块总计容建面从原来的34.5万㎡提升至40.1万㎡。

因此，从楼面地价来看，目前为10000元/㎡，比去年11034元/㎡降低10%。

地块周边现状调研回顾

据广州中原研究发展部实地调研了解，本次出让地块紧靠新新大道，来往车辆以货车居多，有一定的噪音及空气污染问题。

而地块东、北两侧均被山林环抱，自然景观资源充足，居住环境优，南侧则为金地香山湖项目。

交通方面，地块西侧邻近新新大道，可接驳广汕公路、南香路。

另外，按规划文件显示，地块南北两侧将规划建设花莞高速、增天高速两条重要交通干道。

其中，花莞高速将贯穿中新、人和、知识城等多个重点板块，日后自驾车出行便利度高。

但是，现时片区公共交通不足问题相对突出。

地块距离地铁21号线中新站约5公里；距2020年开通的新白广支线荔湖站（在建）约3公里；

而周边公交站点布局较少，且只有1条线路，发车时间约15-20分钟左右，公共交通出行效率较低。

生活配套方面，目前片区仍处于起步阶段。

周边生活配套匮乏，以村级配套为主，档次偏低，而中大型的购物广场在2公里开外的荔湖城附近。

日后地块项目可能需要依赖自建配套或共享周边楼盘的配套，以满足业主自身的生活需求。

教育配套方面，本次出让地块将规划建设幼儿园、小学，基本可以做到“一站式”解决孩子的教育问题。

地块周边楼价情况

目前片区优质二手房源与一手项目价格差距不大，其中在售的金地香山湖、合景誉山国际均价在1.8-1.9万元/㎡左右。

而金地公园上城凭借房龄新、区位条件好、配套情况完善等因素影响，在售均价亦相对较高，达1.5-1.7万元/㎡。

来源：广州中原研究发展部