知识城北再添一个巨无霸商业综合体项目——粤港澳大湾区知识产权创新中心，该项目将与知识城南起步区目前规划的腾飞科技园、知识城广场（知识产权实验园）南北呼应。

日前，广州公共资源交易网发布粤港澳大湾区知识产权创新中心（首期）项目监理招标公告，并公布了该项目可研报告。

该项目建设内容涵盖了科研开发、创新基地、高端国际人才公寓、商业配套等功能，将打造成为知识城北起步区项目运营管理新标杆。

?瞄准人才公寓+企业孵化

粤港澳大湾区知识产权创新中心位于知识城北起步区九龙工业园凤凰三路，园东路以东，凤凰一横路以西， 地铁14 号线知识城支线红卫站近在咫尺。

根据粤港澳大湾区知识产权创新中心（首期）项目可行性研究报告，该项目计容建筑面积29734.3平方米，不计容建筑面积11920平方米，将建设成为商业综合楼，由酒店和国际人才公寓塔楼、创新办公塔楼各一座以及底层商业裙楼组成。

其中：酒店、国际人才公寓建筑面积14919.3平方米，创新办公建筑面积3850.4平方米，底层商业配套9756.6平方米，空中连廊1208平方米，地下停车库11920平方米，配套地下车位298 个。 

项目分为 3 个部分， 其中本项目新建建筑位于整个地块的东侧；中部 1-3 号楼目前为中新国际联合研究院办公、 生活区；地块西侧现状地面停车场改造为大型广场公园以改善环境。

在功能布局上，项目东侧地块设置商业综合体， 其中裙楼部分为商业配套， 层高为 3 层。右侧塔楼部分为酒店、 国际人才公寓， 层高 14 层；左侧塔楼部分为创新商务办公区， 层高为 7 层。

此外，用地西部地面停车场改造为环境优美的广场公园。

项目可研报告提出，目前本项目地块中 1-3 号楼为中新国际联合研究院使用， 为创造更良好的办公环境， 本项目在满足中新国际联合研究院需求的基础上建设创新办公区域， 在剩余地块建设粤港澳大湾区知识产权创新中心配套设施， 引入商业、 人才公寓等进驻。

项目现状

现状临时建筑4-9 号楼于新建商住办公综合楼建设前拆除，现状临时建筑1-3 号楼（中新国际联合研究院）临时保留使用。JLGY-E1-2 地块西侧现状地面停车场将改造成绿地和道路广场，其中绿地面积约8126.1平方米，道路广场面积约11428.5平方米。

项目建设用地面积27087平方米，总建筑面积29795.7平方米，容积率1.1，将建设一栋公寓、写字楼（公寓为非对外出售），建筑高度超过50米。项目总投资2.5亿元,预计2022年投入运营，每年可实现净利润约3亿元。

知识产权创新中心效果图，该项目将成为类似知识城南起步区腾飞科技园的商业综合体。

粤港澳大湾区知识产权创新中心于2018年8月28日举行动工仪式。根据该项目可研报告提出的项目计划建设时间节点，2019年4月～2021 年2月为施工期；2021年3月～2021 年4月验收；2021年5月投入运营。

项目总投资 30867.07 万元， 其中建设投资 2.5 亿元 。根据项目进度计划， 本项目实际投入资金为 27099.78 万元， 资金分 4 年投入。其中 2018 年投入 500.00 万元， 全部为自筹资金， 主要用于支付前期费用；2019 年投入10429.32万元 ，2020 年投入 11521.68 万元， 2021 年投入4648.79万元。

?知识城北租住需求井喷

另据本项目所处地段，区域定位及本项目定位，本项目业态优选15%创新办公区+50%国际人才公寓+35%商业配套。

可研报告认为，该商业综合体的建设，将弥补知识城的创新创业、商务住宿产品和服务的欠缺。广州永和公司可充分发挥投资建设、物业管理等相关业务优势，拓展创新创业孵化、商务办公、人才公寓的综合商服产业链，充分发挥该项目地块的经济价值，解决知识城生活配套问题。

据了解，在粤港澳大湾区知识产权创新中心项目周边2公里范围内，集聚了中新国际联合研究院、卡尔蔡司光学、宝洁、GE 生物科技园、粤芯半导体项目、中国移动研发中心等高端项目和研究机构，对于科技孵化器、写字楼和人才公寓等产品形态，具有强大的潜在市场需求。

实际上，我们认为，目前知识城高端实体产业项目最为集聚的区域，就是知识北起步区。一定程度上可以说，北起步区才是支撑起知识城的未来！

该区域内规划了黄埔区广州开发区两大战略新兴产业——生物医药园和新材料新产业园。这一片区将形成产业集聚人才，人才引领产业发展的相互促进的良好局面。

随着 GE 生物科技园、百济神州等项目的落地，知识城北起步区蕴含庞大的高端公寓居住需求。职住平衡、布局临近产业用地和就业区的高端公寓产品对企业高管、高素质科研人才、商务人士等人群具有很大吸引力。

腾飞科技园  图/中新知识城

企业高管特别是跨国企业高管工作地点时常在各城市间变换，因此这类高管一般不购置固定房产而租住高端公寓。

可研报告提到，广州珠江新城、天河北等地区为华南地区企业总部聚集地，高端公寓供不应求，月租金达 200 元/平方米·月以上。广州科学城地区的日韩企业高管则喜欢租住科学城皇冠假日、日航酒店以及酒店式公寓，科学城酒店式公寓的租金是周边公寓的 3 至 5 倍以上，并且常年处于满租状态。

知识城南起步区有绿地集团投资开发建设的绿地城商住办公巨型综合体，其中包括酒店式公寓2栋，总套数在1100套以上，租金70元/平方米·月，审协广东中心、粤芯芯片等已经确定整租意向。

可研报告透露，目前知识城北起步区的公寓产品供给仅有知祥公寓一处，总套数为1154 套，租住的主要为周边产业园的员工，该群体的月工资水平为 5000-6000 元。

中新国际联合研究院

GE 生物科技园、百济神州等位于知识城北起步区南侧的单位有高端公寓的租赁意向，知祥公寓也有对部分公寓套间进行环境提升改造的意愿，但因资金缺乏而作罢。GE 生物科技园首期项目组人数约 100 人，其中美方专家 16 人，目前美方专家全部租住于知祥公寓。

GE 生物科技园、百济神州、粤芯芯片等项目将于 2021年前陆续达产，就业人数超万人，企业中高层人员数量在 600 人以上，中高层人员月薪在 3-5 万元人民币左右，是本项目国际人才公寓的潜在目标客户。

高素质科研人才特别是有海外留学经历或是外国来华的高素质科研人才，思想观念较为开放，不愿意为固定居所和房贷所束缚，特别是有海外留学经历或是外国来华的高素质科研人才更能接受租赁公寓的住房模式。

特别值得一提的是，知识城北起步区目前主要为工业区，项目周边的住宅租金普遍较

低。该项目进入运营期时，知识城的产业项目如 GE 生物科技园、百济神州、中移动、粤芯半导体、审协广东中心等已初步发展成熟，公共设施配套也已经比较完善，项目周边的住宅租金相比现在预计有大幅度提高。

来源：黄埔观察