记者 | 傅林林

以产业新城闻名的华夏幸福（600340.SH）经历了不同寻常的2018年，在其给股东的公开信中将过去一年概括为“水逆”。

的确，受困于环京整体的市场形势以及华夏幸福本身独特的开发模式，这家企业在去年不得不放缓投资节奏，光是应收款就达到了344亿元，这些款项基本都是由于应收政府园区结算款增加所致。

4月19日，华夏幸福发布2018年业绩报告，在业绩期内实现营业收入837.99亿元，同比增长40.52%；实现归属于上市公司股东的净利润117.46亿元，增长32.88%。销售额1627.61亿元，同比增长6.93%，签约销售面积共计1502.85万平方米。

尽管这份年报足足有495页，但外界对这家公司的疑问仍旧没有消除，与平安的关系、吴向东到来后的新业务、都市圈战略、产业新城的异地复制等等，在两次向平安出让股权后，这家公司已经发生了深刻的变化。

4月23日，华夏幸福在南京溧水召开了业绩交流会，华夏幸福董事、联席总裁赵鸿靖，华夏幸福董事会秘书林成红等向外界解答了这些疑问。

引入新股东

在林成红看来，华夏幸福2018年完成的最核心、也是最漂亮的两件事就是“引平安，控风险”。

通过两次股权转让，平安目前持有华夏幸福股份比例达到了25.25%，成为第二大股东。

第一笔137亿的资金给了华夏幸福的控股股东华夏控股，主要用于解除其股票质押，这笔资金在去年9月份已经到位，第二笔42亿近期将到位，根据协议安排，这笔资金在控股股东解完质押和缴完税后将会给到上市公司。

4月1日当天，华夏控股已经解除了5005万无限售流通股的质押，这部分股权曾质押给了深圳市融通资本管理股份有限公司，占华夏幸福总股本30.03亿股的1.67%。目前，华夏控股累计质押的股份还有8.18亿股，占其持有华夏幸福股份的65.92%，占到上市公司总股本的27.23%。

降低大股东的股权质押比例只是一方面，在华夏幸福董秘林成红看来，与平安的结合还有商业模式上的契合。

“对于华夏幸福这种商业模式来说，住宅的开发资金有很多渠道解决，但产业新城则需要长期投入，而这项业务的盈利性，稳定性都很好，同时，保险类长线资金也有自己的需求，这种资金一般期限长，体量大，成本低，对收益稳定性要求非常高。”林成红说，“这就决定了平安可能要选一些新兴不动产来投资。”

平安和华夏合作后，华夏的商业模式能有长线资金匹配，会走得更好、更稳、更能够穿越周期；从险资类长线资金的角度来说，它缺一个长期收益稳定的资产。二者的结合，可以使长期资金和长期资产形成价值匹配。

有金主背书，华夏幸福在融资端也便捷了不少。

去年12月20日，华夏就完成了规模70亿元公司债券的发行，利率分别为7%及8.3%。进入2019年后，华夏幸福更是加快了融资节奏，几乎每个月都有新动作。今年一季度，其累计新增借款金额252.10亿元，占2018年末未经审计净资产555.08亿元的比例为45.42%。

在投资端，华夏幸福为了防风险从去年底开始也放缓了拿地节奏。其内部说法为“在不确定性中寻找确定性”。    

从2018年财报中可见，华夏幸福除了一季度经营性现金流为负以外，其于三个季度的经营型现金流都是正的。但这种谨慎态度，也导致了土地储备不足，今年一季度华夏幸福不管是产业新城还是房地产业务，业绩都比去年同期下降了30%以上。

当然，最近华夏幸福也加紧了补仓力度，仅在3月份就斥资拿下了28宗地块。

过去一年的这些大转变，让华夏幸福又有了一些底气。

“华夏幸福经过2017年、2018年的调整，重新进入一个非常良性正常的经营逻辑上。去年四季度人到位，钱到位，今年一季度地到位、投资到位。接下来意味着销售的释放，业绩的释放，因为还要一段周期，可能会集中到几个月之后，”林成红的这种自信，还有待市场检验。

新团队，新业务

谈到如今的华夏幸福，绕不开今年2月份正式加盟的吴向东，以及他所率领的南方总部团队和新业务拓展。

据界面新闻了解，目前整个华夏幸福南方总部已经超过100人，其中有40多人来自华润置地，未来，还会有更多的华润员工加入这个团队。

吴向东已经将他要拓展的新业务归纳为：“新模式，新领域，新地域”。

从去年四季度开始，华夏幸福就启动了战略规划制定，年报中给出了新任总裁吴向东带领制定的公司战略：继续做强产业新城业务的同时，将在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举；探索开拓产业新城以外属于综合不动产的新业务领域，将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等。

另外，华夏幸福还会探索康养、长租公寓等新型不动产业务；并明确将重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。

现阶段这些新业务的布局与产业新城还有所区别，新业务实行的是“3+2”布局策略，3大都市圈加上武汉和成都。

林成红透露，华夏幸福将重点布局城市商办项目，前期受制于现金流和负债压力，新业务并不并表，也不作出资人，采取轻资产的方式输出管理。

“3年以后，如果资产负债表合适，我们会进行轻重资产的匹配，会自己持有，如果有能力还可以去管理一些市场化的资产，我们认为万象城已经被市场证明了是很好的产品，吴总的团队两大股东都非常看好，我们有信心把管理输出做好，当然也需要项目来证明。”

目前，新业务有多个项目正在进行落地谈判，而平安出于对写字楼资产配置的需要，将与华夏幸福联合进行商办物业的开发，未来考验他们的将是资产管理规模，管理费率等问题。

在实际运行中，产业新城业务和新业务在都市圈的选择上有一定重合，未来这两条业务线也将有协作，“在投资者会议上，吴向东表示新业务可以在廊坊的产业园内进行综合体、商办的开发运营”，赵鸿靖表示。

至于两个团队的协作，林成红说，“对应政府和客户的某些诉求，肯定会有协同，但在前端的业务上，两者是独立的，二者可以共享人力，行政，财务，运营这些中后台，新业务也可以在廊坊区域选择某些优质项目作为突破口。”

都市圈战略

缓解风险、新团队和新业务都明确后，华夏幸福也将眼光放得更长远了。

在华夏幸福的致股东信中，对未来10到20年的房地产市场的特征概括为“三化”，即空间都市圈化、运营精益化、地产金融化。这也是华夏幸福未来布局和业务发展的根本逻辑。

根据华夏幸福产业研究院的判断，未来10年内中国增量人口超过三分之二都汇集在都市圈以内，结构性的趋势越来越大，而不动产趋势性的机会在逐渐见顶，结构性的机会在不断涌现。

林成红表示：“我们认为以后区分不动产市场可能用都市圈市场和非都市圈市场比较合适，都市圈市场可能会引领未来的不动产市场，而房价将与他所在都市圈核心城市的能级相关，而且有相对应的比例关系。”

在华夏幸福的研究中，都市圈也可以被解构为三层，最外层是都市圈，里面是城市圈，最核心的是核心圈，三层对应的不动产机会不一样，核心圈承载的是改善需求，城市圈则满足满足康养物流等功能，都市圈则是承接外溢需求。

今年2月，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，其中提到，都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。这也是首次从国家层面对都市圈建设做出统筹安排。

依据华夏幸福的“三化”概念，也形成了相匹配的三个主体，即自身原本的定位产业新城运营商（空间都市圈化），战略性财务投资的平安（地产金融化）、运营新团队新业务（运营精细化）。在业务上，会保留核心城市都市圈产业新城和孔雀城等业务，在核心圈寻找优质的、长线资金青睐的商办物业标的的运营开发业务。

目前，华夏幸福开发的产业新城达到了77个，布局了15个都市圈，2018年度新增了18座产业新城，在全国行成了“3+3+4”的整体格局，即京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。

值得注意的是，在环京区域受到政策影响之际，环北京以外区域的销售额在2018年达到了756亿元，同比增长109%，占整体销售额比例从上一年的24%提升至46%；销售面积比重由去年同期的34%提升至54%。

华夏幸福董事、联席总裁赵鸿靖表示：“财务指标上，77个产业新城中一共有48个产业新城已经实现了经营型的回款，20个产业新城累计现金流转正。一座产业新城的现金流回正周期大概在4到5年。”

来源：界面新闻