2019年上半年，全国土地市场逐渐“回暖”，而广州持续升温的迹象显著。数据显示，上半年全市土地供应同比增加59.6%，带动成交面积同比增加46.5%至576.8万平方米；土地成交额高达583.3亿元，是历年来同期成交金额最高的一年。

同样火热的还有旧改市场。越秀地产参与番禺里仁洞村旧改，投资金额高达210亿元；“过江龙”升龙集团联合方圆，以高达200亿元的投资拿下沙溪村旧改；早在去年，升龙就拿下了南沙第一个旧改项目，即金州、冲尾自然村改造。地理位置优势明显、成本低及可观利润等因素，吸引众多房企抢跑旧改新赛道。时代、保利、富力及佳兆业等，争分夺秒布局旧改版图，以获取大量的土地储备。

城市更新项目涉及多个主体，且流程复杂、周期冗长，需要长期的资金支持，是一项复杂的工程。在高利润背后，动辄投资数十亿、甚至上百亿的旧改项目，让房企承受着巨大的风险和挑战。如何把握旧改黄金时代，紧跟政策动向，制胜城市更新？享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行，近日重磅推出《粤港澳大湾区城市更新进化论》，前瞻性地从湾区多城旧改政策对比、更新进程及“进化趋势”，结合具有极强实操性的案例分析，透视大湾区城市更新的未来机遇。

土地开发强度超警戒线 旧改成下一个蓝海

《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，大湾区作为全国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，吸引了大量人才与产业集聚。截至2018年底数据显示，在国内三大城市群中，坐拥10万亿级经济总量的大湾区以15万元的人均GDP独占鳌头，京津冀、长三角分别为8万元及12万元。发展态势一片向好的大湾区同样备受新晋人才欢迎，近四年常住人口增量高达563万人，是京津冀的2.7倍、长三角的1.6倍。在GDP、新增常住人口上领跑的大湾区，拥有5.6万平方公里的土地面积，仅为另两大城市群的约四分之一，土地资源极度紧张。在经济新旧动能转换、产业结构升级转型与协同发展下，湾区物业载体的承载能力亟需跟上脚步，城市更新无疑是盘活存量资产、释放优质土地资源，促进经济可持续发展的最佳方案。

▲图1 中国三大城市群主要指标对比。来源：《京津翼协同规划纲要》、《长江三角洲城市群发展规划》、各城市统计局、戴德梁行研究部；数据时间节点：2018年底（香港、澳门第三产业比重为2017年底数值）

大湾区多个城市具有人口密度较高、土地开发强度较大的特点，大量的存量土地及人口承载压力使城市更新迫在眉睫。其中，香港、澳门平均人口密度相当于湾区平均值的11.6倍及4.0倍，建设用地有限，土地承载压力高，通过项目重建来提高容积率，是这两个城市进行城市更新的重点。

深圳、东莞、中山、佛山及珠海5个城市土地开发强度皆已超过30%的国际警戒线，通过城市更新盘活存量用地的迫切程度较高；广州由于增城及从化两区以耕地和林地为主，土地开发强度低于佛山、东莞等城市，但实际上广州主城区七大行政区的土地开发强度高达48.9%，传统城区越秀区的开发强度更是超越了90%，城市更新势在必行。

▲图2 2017年粤港澳大湾区土地开发强度、人口密度和单位产值。来源：各城市统计局、广东省国土资源厅、香港规划署、澳门地图绘制暨地籍局、戴德梁行研究部

摸透政策 “因地制宜”

制胜城市更新，关键在于对政策的把握，以及“因地制宜”。湾区各城针对自身特点和发展现状制定了相应措施，推进及优化城市更新进程，包括整合机构、优化流程、加大政府统筹力度、助推“工改工”、加大旧村改造支持力度及设立退出机制等。

戴德梁行华中区研究部团队收集整理了截至2019年5月底大湾区10个*（*澳门的都市更新相关法规尚未正式出台，故不在分析范畴内）城市的最新市级城市更新政策。通过梳理超过130份政策文件，总结归纳出八大关键指标（共80个细分指标），以各地政策的完善、便利及可持续性为标准进行评分。结果显示，核心城市深圳、香港和广州，成为大湾区城市更新的“尖子生”。

▲图3 粤港澳大湾区城市更新政策综合评分。惠州、江门仅针对部分城区出台城市更新政策。来源：戴德梁行研究部

第一梯队：深圳、香港

深圳土地开发强度在多年高速发展下领跑湾区，因此其城市更新起步较早，已建立起相对健全的政策体系。尤其在保障公共利益、预留产业发展空间及城市可持续发展这三方面，深圳创新出台了系列配套的城市更新法规和细则；相比之下，香港面积更小、现代化进程更早，是湾区城市更新的先行者。同时，其政策能够兼顾物业所有者和租户的利益，鼓励公众参与改造决策，但由于其第二产业占比较小，所以涉及“工改工”方面的政策并不多。

第二梯队：广州、东莞、佛山

经济的高速发展激发了土地供求矛盾，东莞、佛山由于行政面积较小，发达的制造业使土地开发强度均在湾区名列前茅，而广州主城区的开发强度同样迫近50%，对城市更新需求高企。

进化中的城市更新

随着城市更新政策的逐步完善，粤港澳大湾区各城市的城市更新进程明显加快。2018年，大湾区十大城市通过城市更新完成改造的土地面积共计5.4万亩，同比上升32%。

▲图4 2016-2018年城市更新完成改造的土地面积。来源：各城市自然资源局/住房和城乡建设局、香港市区重建局、戴德梁行研究部

在城市更新全面提速下，各城市旧改市场呈现出各不相同的改造方向，以湾区核心城市为例：

香港由政府主导与市场化运作并行。市区重建局是城市更新项目的法定机构，由它主导的项目政策优惠力度显著。截止2018年底香港共完成重建改造土地面积169.6亩，为市场释放出73万平方米的住宅楼面面积和26万平方米的商业面积。

深圳主要由市场主导，存量市场成为土地供应的主力军。自2012年起，深圳通过城市更新实现的土地供应量首次超过新增土地供应。2016-2018年城市更新土地供应量高达1.8万亩，为一级土地成交量的1.5倍。

广州以政府为主导，主要改造方向包括微改造及旧村改造。广州城市更新以解决民生问题为主，包括以老旧小区微改造来改善社会环境、解决城中村“脏乱差”问题的旧村改造。2016-2018年发布的城市更新计划中，旧村改造占全面改造土地面积的比重高达85.9%。

城市更新亟需全周期服务

大湾区规划提出将城乡一体化发展，各项发展要素都需要大量土地来承载，在多城土地开发强度高企、增量土地供应有限的环境下，城市更新将成为全面承载湾区融合发展的主角。戴德梁行具备为城市更新全周期提供卓越及专业服务的能力，先后参与包括广船、珠江啤酒旧厂、琶洲村、鹤洞村、小坪村、高第街、佛山珠影星光城等多个标杆性城市更新项目，是客户顺利推进更新进程的坚实后盾。

以旧改项目价值为例，与普通房地产开发项目不同，城市更新项目在不同的开发阶段，项目市场价值各异。即便是尚未开工改造的城市更新项目在不同状态下，其市场价值明显不同。

以广州某工业厂房改造为办公用地的案例为例：

广州某工业厂房占地约5万平方米，地上建筑物约4万平方米，拟改造为地上计容积率总建筑面积15万平方米的办公用地。土地转用途需补交8亿元土地出让金，拆平厂区、使土地达到商品房开发条件的工程支出及其他成本为0.2亿元。

*阶段A：按0.3万元/平方米工业厂房测算

*阶段B：按0.8万元/平方米办公用地楼面地价、需补缴土地出让金及拆平成本测算

除此之外，城市更新项目在股权转让、股权融资质押等环节，通常还会评估持有该项目的项目公司股东全部权益市场价值。不同阶段、不同用途的城市更新项目价值不同，准确厘定评估价值类型、价值内涵，掌握各种情况下城市更新项目的评估方法，对于拿地、合作谈判、融资、投资决策等具有重要意义。