(来源:朱罗纪) 从5月深圳的房地产数据看,新房成交量创下近三年历史新高,二手房成交量出现环比下滑,同时,租金也出现了环比下跌。但有一点,同比看均值,无论量价,都在涨。 中原的数据,量跌价涨。 5月二手房成交大概7363套,4月是7570套,环比下滑,但同比去年5月6683套,还是上升。二手住宅54018元/平方米,环比上涨2.15%,同比上涨1.19%。 贝壳的数据,因是5月28日就发布了,所以成交量少了一些。贝壳研究院的判断是,考虑到数据的滞后性,“实际二手楼市继4月份降温之后,本月成交量估计再降近两成”。“5月份实际成交预计在5500-6000套之间,在近两年看处于一个中等偏下水平”。 价格也是上升,贝壳研究院5月精准指数价格为59376元/㎡,环比上涨0.1%,同比仍上涨2.3%。 租金也下滑。美联物业数据,5月蓝筹物业租金为91.6元/平米,环比下跌1.6%,但同比仍涨8.6%。 但是,过去的这个月,外围环境可谓愁云惨雾。个人认为,在这样的环境下,市场有这样的表现,已经很难得了。而且,还要考虑到5月有小长假的因素,不能光看数据。另外,单个月的数据也许会有滞后因素,但整体看季度、几个季度看下来,二手还都是真实的。 新盘一线战报,5月以来,大致有这么几个项目。 今天,新锦安海纳公馆,宝安中心区,开盘推出1889套住宅(实际推出1440套),三种户型约75平、89平、116平,备案均价89976元/平米,单价区间在7.4-10.8万/㎡,总价区间在562-1274万/套。获得认筹客户共925名,最终卖出约700套,实际去化近5成。 之前的一些代表案例。 新天鹅堡,华侨城,5.16开盘,1110套房,户型117-123平米,整体备案均价12.5万/㎡,价格区间为10.2-14.5万/㎡,总价在1244-1791万之间。有效认筹263个,不及25%。当天销售118套,去化超过1成。是5月以来卖的最差的一个项目。 华强城,沙井,5.31开盘,464套房,面积段86-128平米,均价4.63万,单价区间4.2-5.2万,总价374-628万/套。当天基本售罄,2019深圳首个日光盘。 建信天宸,横岗,6.5晚开盘,1078套房,住宅409套,面积段88-138平米,毛坯均价4.4万。公寓363套,面积段36-44平米,精装均价3.8万。当天销售180套(含村民选房100多套),共计去化约200套,住宅去化不到50%。 海境界,后海,6.5开盘,均价10.3万,价格区间9.5-12万,总价区间1328-2275万,装修标准约8000元/平,164套,面积段140平米、190平米两种。3.5小时卖掉92套,当天全部卖掉123套,去化75%。 和成嘉业,坂田,6.6开盘,884套房,面积段80-141平米,精装价5.6万,单价区间5.2-61.万,总价区间441-851万/套。开盘一个半小时,销售接近5成。 以上均来源于媒体公开报道,有些成交数据以统计时点不同,可能会有所误差。各位参考。 简单总结一下: 1、类似去年那样严厉的限价政策在执行中暗暗松动。去年科技园华润城的价,在今年是宝中的价。这个我们之前谈过多次了,限价就是在制造富人抢房子的机会。去年还有一些没买房的人给我留言,力挺限价。想来也是唏嘘。 2、两类买家。一类是刚需,无论是首次职业还是改善型置业,都是实际居住需求。另一类是现金充沛的长线客。那种高杠杆、搏快升的炒家基本是难以进场了。注意,刚需接盘的力量,依然很强大。过去多少年,深圳的“刚需力”一直比我们想象得更强大,不断的刷眼球。 3、成交分化。刚需或者改善型的楼盘,虽然供应不少但卖得还是不错,比去年底好。豪宅供应少,但是成交其实不算很亮眼,比之前要弱,主要或许是和市场气氛及股市有关,也和产品有关。说明贸易战及中美关系变局,对富人情绪的影响还是更加明显的。 4、整体去化情况还是比去年底好。截至目前,去年底的市场还是最惨的。5月份虽然外围剧降,情绪有波动,但是房地产还是比去年第四季度好。过去的这5个月,市场整体上都是处在温和复苏之中。从上面中介的新房、二手成交图也能看出来,从去年第四季度到现在,逐月看成交,温和复苏的趋势是很明显的(尤其是贝壳的数据)。这真不是我吹,你们自己去看,别太贪,老想着一朝飞上天。 明明5月的外围环境,是要比去年底差的,但是房地产却比去年底好。这个原因,我认为是市场参与者开始慢慢适应一个不确定性的波动态,去年第四季度的萧条,很大一部分原因是惊慌失措导致的。现在情况或许更差,但是大家正在学着去适应。 回到刚刚说的第2点,两类买家,这是我们在描述现在市场的基本。无论外围怎么波动,有实际需求的买家会继续买房子,或者需要获得一套房产或者需要改善居住环境。另外那类,手头负债率低、现金较充沛的买家,则会面临资产避险的担忧,拿钱在手里铁亏(只是亏得你不容易看见),随便投出去可能亏得更多。那么,买什么?可能你说买房子没见涨呀,干嘛还要买。但是投资是个相对概念,如果买其它的资产亏得更多呢,那结果可能还不如去买个房子。 眼下这个市场,似乎又回到了去年那个十字路口。外围环境似乎是一浪比一浪高,影响也开始逐渐渗入实体企业的肌体。相信每个人的情绪都会有波动,对未来充满了不安。刚刚和香蜜湖一个中介小哥聊天,他说,现在的买家杀价杀得很凶啊,“6000万的房子想着随便砍个1000万的那种”。 房地产自然是不可能脱离宏观大势而一枝独秀,所以,在这个时候,面对这样的市场,是应该慌还是应该喜? 我之前讲了很多次,首要的任务是,自然是控制好你的负债率、维护好你的现金流。做好了这一点,你的心情自然就出来了,不用我讲。做不好这一点,其它的任何事情讲也是白搭,老老实实去赚钱还钱。 一般来说,对于实际的居住者而言,稀疏的市场,要比拥挤的市场对个人更好。就像坐地铁一样,有很多座位选,肯定要比挤成肉饼愉悦。坦率说,我喜欢这样的市场,远多过喜欢卖光的市场。人多的地方,我就是不想去。 现在最需要什么? 不是操作。是定力。 定力的意思就是,不要因为外部环境的短时波动,轻易更改自身的判断。近来几乎每天都是黑天鹅(刚刚川普又在威胁我们了),情绪在一天里面可能会有三五次七上八下。你要是眼睛天天朝天上看,找找下一只黑天鹅啥时候飞过来,那你就根本没有得闲的工夫。 国家有国家的定力,企业有企业的定力,个人要有个人的定力。如果你自觉什么都看不懂,那么有个最好的办法,离市场远远的,什么都不要做,看戏不吃亏。 |