来源：功夫财经/作者：维克多

爆雷年年有，今年特别多。2019年，无论是富人玩的信托，还是穷人玩的P2P，或者那些业绩造假的上市公司，就没有什么雷是不能爆、不许爆的。

但是，长租公寓的爆雷，就有点突破底线了，人家租房子的，付了房租只想好好有个地方住，结果连这么点卑微的小确幸都难以满足，真是天良何在。

乐伽公寓的玩法，不爆雷才怪。新近爆雷的这家叫乐伽，因为涉及到的人数和区域都不算小，算是给这个行业敲响了警钟，不，应该是丧钟！

自打“房住不炒”推出以来，不少大资本便开始盯上了原先分散经营的城市租房市场，也正是在这样的背景下，各种长租公寓品牌如雨后春笋般涌现了。

长租公寓的经营模式，说起来也简单，就是在市场上到处找房子租下来，然后自己装修或者包装一下，再在市场上出租出去。

可以说这是一个彻头彻尾的资本游戏，因为倘若经营长租公寓的公司自有资金不够，它势必会走上融资这条路。

不少长租公司的惯常做法是，向银行大举借贷，以高于市场的价格拿下城市绝大多数出租房源，然后再以低于市场的价格对外出租，用行话来讲叫“高收低租”或者“高进低出”。

乍一看，这就是一桩赔钱买卖，但实际上长租公司这么做有自己的盘算，那就是通过拿房建立自己的资金池，进而去撬动更大的杠杆，玩金融游戏。

但很多做这个生意的人，没想明白的是，这样的经营模式非但很难挣到钱，而且风险极高，原因主要有以下三个：

壹

融资成本的问题

潘石屹就说过长租公寓商业模式的问题，“原因很简单，做长租公寓一定会有银行贷款，如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%。把款贷过来建成公寓，再租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。”

贰

市场化的问题

不同于房屋买卖市场的半市场化，租房市场是完全市场化的，因为房屋买卖市场所遇到的限售限购，在租房市场基本不可能。

既然市场化程度极高，那么实际上中间差价不会很多，如果能租高价，房东早就租高价了。

叁

杠杆问题

租房市场不像房屋买卖那样可以加杠杆，我们只听说贷款买房子，连租房还要贷款的就很少了。

买房子贷款是投资性融资，而租房贷款则是消费型融资。你们觉得有几个人肯去贷款租房子的？就算他肯，银行也不肯啊。

乐伽其实不是第一个爆雷的长租公寓公司，但它的爆雷之所以引人注意，是因为它完全是按照“高进低出”模式来玩的。

具体来说就是，乐伽公寓以高于市场价拿房，给房东的付款方式是一个月租金或者一个季度的租金，再以低价租给房客，只是收租形式为一年或者半年（如果租客希望月租，则会大幅上调租金），这样就可以占用一部分实际上不属于自己的资金，进而建立资金池。

无奈，玩砸了，玩着玩着便玩不下去了。讲真，这还算比较老实的玩法，无非是零买整卖，手上会多一笔流动资金方便运营，比这玩得“更金融”的长租公司多得是，当然，大多也都爆雷了。

这样玩，最后受伤的只能是租客。

比方说，我知道的一种玩法是，长租公司用手上房源的收入做担保，从而不用抵押也能拿到贷款，然后再通过P2P公司和小贷公司等金融机构放贷给租客。举例来说，就是租客一次租一年五万元付不起没关系，小贷公司帮你付，租客每个月再去还小贷公司的钱。长租公司可以一次性拿到房租，最终房租的差额和贷款利息差额形成收益，要知道小贷公司放给租客的利息，可远比银行贷款要高得多，这也算一鱼两吃。

市面上许多长租公司，玩的都是这个套路，生生把租房生意做成了金融生意。这么玩看上去长租公司没啥风险，但是一旦收来的租金所投的项目拿不回钱，就会立刻爆仓无法再支付房东房租。

前阵子治理金融乱象，长租公司的这种玩法不受到冲击才怪。

资本从来逐利，在原本还算清静的租房市场肆意妄为，玩得好自然赚得瓢满钵满，玩不好认栽就是了。但这么一搞，那些已经交了房租，却要被赶出房子的租客们就惨了！

咦？为啥租客交了房租还要被赶出去？原因很简单，你租客钱交给的是长租公司，房东很可能没拿到钱！

这里面其实有两层合同关系，一层是长租公司租赁房东房屋形成的合同关系，另一层是租客和长租公寓形成的合同关系。

租客钱付给了长租公寓，如果长租公寓并没有把房租按时交给房东，那么房东可以理直气壮地收回房子，租客是一点办法都没有的。

而且有些房东如果比较坏，哪怕收足了本年度房租，只要知道长租公寓爆雷，也可以上门赶人，毕竟你租客根本拿不出长租公寓缴足房租给房东的证据！

而且一般房东大多是本地人，租客则大多是外地来工作的，趁你上班把东西往外一丢锁头一换，租客就算报警也只是经济民事官司，不会有人帮出头的。更主要的是租客根本耗不起，最后只能自认倒霉。

说实话，写到这里，我都没法破解这个困局。好像在这个困局里，没有人犯错，但最终的成本全部落到最弱者身上，让他们承担了。

微博上有不少受害者，讲真看着都可怜啊！随便翻翻，就有好几个不同城市的受害者被搜索出来，据说一个乐伽就上万人。

南京的：

苏州的：

西安的：

说实话，我也能理解这些地方政府的难处，毕竟完全是个民事纠纷：人家房东没拿到钱，赶租客有什么错？可是租客确实付过钱了啊，凭什么要走？中间的长租公寓确实破产了啊，能拿他们怎么办？

但是，既然各个城市都在抢人才，有识之士都觉得出生率低，所以要善待年轻人，让他们既敢生，又养得起，是不是应该拿出个办法，来解决一下这个问题？

食品卫生方面，现在已经是无限连带责任了，不因为你公司破产就免除责任逃之夭夭，像这种涉及重大民生事件，怎么能让长租公司一走了之？让公司法人承担无限责任，别说跑就跑，给市场留下一地鸡毛。

否则呢，一边说要大力开发租房市场，解决初到城市的年轻人住宿问题，一边任由资本宰割他们，还谈什么发展经济，提升生育率呢？

咱们这个社会，在对待年轻人这件事上，还是应该多些善意，毕竟他们代表的是未来啊。