??《中国房地产报》上市公司竞争力课题组

??中国社科院城市与竞争力研究中心

??中央财经大学上市企业竞争力研究课题组

??偿债能力

??1.调整后资产负债率

??调整后资产负债率=（资产总额-预收账款-合同负债）/（负债总额-预收账款-合同负债）。

??预收账款（新准则加上合同负债）作为房地产企业负债中占比最大的科目，其实质为营业收入的过渡性科目，将其剔除之后才能真实反映房地产企业的负债水平。

??A股上榜房地产企业的调整后资产负债率平均值和中位数分别为0.68和0.71。A股上榜房企中，23家企业调整后资产负债率低于监管要求的0.70，龙头房企资产负债率一般较高。

??A股TOP30房企调整后资产负债率平均值和中位数为0.64和0.71，与上榜房企整体水平接近。绿地控股（600606.SH）、中南建设（000961.SH)本项指标表现不佳。资产负债率较高的典型企业包括云南城投（600239.SH），从2019年0.93上升至0.98。

??H股上榜房地产企业的调整后资产负债率平均值和中位数分别为0.71和0.72。行业企业间差异不大。H股上榜房企中，23家企业调整后资产负债率低于监管要求的0.70。

??H股TOP20房企调整后资产负债率的均值和中位数分别为0.69和0.70。与上榜企业平均水平差别不大。

??房地产业务比重高、以预收款回正为主要资金来源的传统高周转模式下，由于预收款杠杆加大使得资产负债率难以降低。

??在港上市房产企业调整后资产负债率整体高于沪深A股市场，主要由于其中包括前期扩张速度较快的龙头企业较多，资产负债率普遍较高。

??2.净负债率

??净负债率=（带息债务-货币资金）/所有者权益。该项指标表明企业无法立即偿还的负债占权益的比重。

??A股上榜房地产企业的净负债率平均值和中位数分别为1.04和0.84。其中8家企业净负债率小于0（说明目前流动性可偿还全部带息债务；有42家企业净负债率低于平均值；有42家企业低于监管要求的1。

??A股TOP30房企平均值和中位数为0.66和0.72，优于上榜企业整体水平，其中金融街（000402.SZ）本项指标表现不佳。云南城投（600239.SH）负债率高企的同时，连续两年巨额亏损，无法通过经营活动带来足够的现金流入。同时综合融资成本从8.39%上升至9.12%，财务风险值得警惕。

??与2019年相比，2020年房企净负债率整体数值没有太大变化，疫情影响下降负债压力较大，2021年随着房企有息负债融资趋降、加快销售回笼资金，本项指标有望明显降低。

??H股上榜房地产企业的净负债率平均值和中位数分别为1.18和0.82。其中有1家企业净负债率小于0（说明目前流动性可偿还全部带息债务）；有47家企业净负债率低于平均值；有40家企业低于监管要求的1。

??H股TOP20房企的净负债率的平均数和中位数分别为0.76和0.63，融创中国（1918.HK）和富力地产（2777.HK）超标，其余均低于监管要求。排名较低的企业中，融创中国（1918.HK）净负债率超标，2019年“三条红线”全踩中，管理层也继续将降负债作为首要任务。上海证大（0755.HK）财务风险值得重视。

??与2019年相比，2020年H股上市房企净负债率没有太大变化。相对而言，2020年度H股房地产净负债率的波动更大。

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??3.现金短债比

??现金短债比=货币资金/短期有息债务。现金短债比过低说明企业的流动性储备不足，很难应对一年内的短期债务突发情况。

??A股上榜房地产企业的现金短债比平均值和中位数分别为1.46和1.37。企业间现金短债比差距不大。A股TOP30房企平均值和中位数为1.41和1.35，万科A（000002.SZ）等龙头房企排名中上，满足指标要求，苏宁环球（000718.SZ）等本项指标表现不佳。

??A股上榜房企中，有26家企业现金短债比高于平均值；有39家企业高于监管要求的1倍。

??“三条红线”对比来看，净负债率满足的公司家数最多，其次为现金短债比，最后为调整后资产负债率。

??H股上榜房地产企业的现金短债比平均值和中位数分别为1.49和1.30。行业企业间现金短债比差距不大。其中有23家企业现金短债比高于平均值；有44家企业高于监管要求的1倍。高于均值的企业有息债务普遍较少，如龙湖集团（0960.HK）、中国海外发展（0688.HK）等。

H股TOP20房企的均值和中位数分别为1.73和1.51，略优于上榜企业整体水平。排名较低的企业负债情况总体表现不佳。龙头房企大多满足该项监管要求，融创中国（1918.HK）1.08勉强过线。

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??4.三条红线

??●扣除预收款后的净资产负债率高于70%

??●净负债率大于100%

       ●现金短债比小于1倍

??政策导向

??1.坚持“房住不炒”，降低房地产金融属性。

??2.防范房企债务危机诱发金融危机，控制金融系统风险。

??3.降低房企杠杆率，抑制地价、房价过快上涨。

??4.抑制资金违规流向房地产领域，增强实体经济和中小企业资金支持。

??A股房地产企业“三条红线”情况分布

??触及调整后资产负债率红线的，最高是云南城投（97.57%）、最低是华侨城A（70.01%）；净负债率触及红线的企业中，最高是云南城投（1292.34%），最低是光大嘉宝（106.84%）；触及现金短债比红线的，最严重的是云南城投（0.08）、最轻的是绿地控股（0.97）。

??●触及三条红线的TOP企业：绿地控股（600606.SH）

??●触及两条红线的TOP企业：首开股份（600376.SH）、金融街（000402.SZ）

??●触及一条红线的TOP企业：万科A（000002.SZ）、阳光城（000671.SZ）、新城控股（601155.SH）等等。

     H股房地产企业“三条红线”情况分布

??触及调整后资产负债率红线的，最高是上海证大（97.59%）、最低是上坤地产（72.10%）；净负债率触及红线的企业中，最高是上海证大（2272.74%），最低是融信中国（102.66%）；触及现金短债比红线的，最严重的是亿达中国（0.05）、最轻是景瑞控股（0.94）。

??●触及三条红线的TOP企业：富力地产（2777.HK）和中国奥园（3883.HK）

??●触及两条红线的TOP企业：中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）

??●触及一条红线的TOP企业：碧桂园（2007.HK）、绿城中国（3900.HK）等等。

??5.现金流创造能力

??现金流创造能力=自由现金流/总资产。自由现金流=息税前利润-所得税-营运资本的增加-资本性支出。

??自由现金流是企业估值的重要指标，是除去营运资本增加和资本性支出的企业能够支配的现金流。现金流创造能力较强的企业一般创利能力也较强。

??A股上榜房地产企业的现金流创造能力平均值和中位数分别为0.005和-0.005。行业企业间现金流创造能力差距不大。其中31家企业现金流创造能力高于平均值。

??A股TOP30房企现金流创造能力的均值和中位数分别为0.005和-0.005，与上榜企业整体水平相近。

??总体上看，房地产企业总资产较高，资本性支出较高，平均现金流创造能力较弱。

??H股上榜房地产企业的现金流创造能力平均值和中位数分别为-0.03和-0.02。行业企业间现金流创造能力差距不大。其中33家企业现金流创造能力高于平均值。H股TOP20房企现金流创造能力的均值和中位数分别为-0.01和0.001，优于上榜企业整体水平。

??6.偿债能力综合排名

??偿债能力未来对于房企经营愈发关键。但是，大型房企具有资产规模优势，经过促销、项目出售，具有摆脱红线约束的潜力，其长期竞争力仍然看好。

??考虑到企业经营实际困难可能会使得未来国家政策进一步变化，或者其他融资渠道得以突破。本次评价中，经过专家打分，根据AHP法计算，偿债能力占总竞争力的权重为9%。