（作者：王木木）房天下烟台置业，服务有意在烟台置业的北京网友。

通过土地市场看新房市场，是了解一个城市楼市的方式之一，烟台的地价怎么样？

就从一个标志性事件说起吧~上周，烟台拍出了11000元/平的楼面价。

这个价格，在北京这种城市，可以说是毛毛雨，但是在烟台，真的是“石破天惊”。

毕竟，2018年度，烟台商住楼土地楼面均价才1905元/平。

木木在此前有估计，烟台要出万元楼面价了，并且这块地很有可能突破一万，但是当结果真的摆到面前，还是挺震撼的。

对了，烟台的土拍是在线竞拍，不是现场拍，在线竞拍的网站是公开的（烟台市国土资源网上交易系统），所有人都可以到上面查看，数据还是挺全的，包括前几年的数据。

正文开启——

烟台的土拍市场“炸”了，南大街与建设路交汇处的地块拍出了11000元/平的楼面价，由碧桂园在激烈竞争后拿下（总共587笔出价记录）。

一、11000元/平的楼面价意味着什么，我们先看这几个数字：

1.在此之前，烟台楼面价最高的地是2018年6月龙湖拍得的凤凰台地块（8644元/平），11000元/平的楼面价比龙湖“前地王”还要高27%，并且是烟台住宅楼面价首次破万。

2.根据锐理年报数据，2018年烟台商住类土地成交平均楼面价是1905元/平，11000元/平的楼面价将近其六倍。

二、地价受房价影响，地价也将影响房价，南大街板块的代表楼盘价格是这样的：

1.南大街沿线唯一在售70年产权住宅国际金融中心，目前均价1.8万-2.1万/平。

2.碧桂园新地块西南方向、直线距离约1.1公里，建城丽都在售，起价9400、均价11000元/平。

三、11000元的楼面价是怎么算出来的

楼面价的计算公式有两个，一是以最大容积率为标准，用成交总价除以土地使用权面积再除以容积率，二是以规划最大计容建筑面积（地上建面）为标准，用成交总价除以建筑面积。目前烟台六区的土拍，除了开发区的土拍只有容积率数字、没有现成的建筑面积数字之外，其余五区的楼面价，房天下都是用第二种方式计算。

四、规划最大计容建筑面积（地上建面）数字，可以从土地出让公告与公示规划条件中获知。

但是，实际上，这个数字，并不完全代表开发商可以建多少平的住宅。

地上建面，还包括商业、公建等等，比如碧桂园摘得的南大街地块，就要求公建建筑面积不少于本地块建筑规模的50%，也就是说，最大3万平的规划建筑面积，可以用于建成住宅的不超过1.5万平。

还有一些楼盘，会要求配建安置房，开发商无偿提供或者由政府低价回购。

有安置房要求，或者公建配比要求高的楼盘，同等楼面价情况下，住宅实际成本还要更高一点。

五、往年业内共识，将楼面价乘以3，是开发住宅售价的参考。

但是近年来，全国各地频出“地王”，甚至出现楼面价比周边在售楼盘价格还要高的情况，当楼面价高到数万元每平之后，乘以3就不再是合理的参考标准，楼面价乘以2，相对合理一些。

而从全国横向来看，烟台的楼面价长年处于低位，但是建安硬性成本在那儿，所以往年那些一两千的楼面价，即使乘以3，也不是合理的住宅售价参考标准。

2018年以来，烟台频出高溢价地块，部分高价地块，楼面价乘以3，可以作为住宅售价的参考，比如碧桂园摘得的南大街地块，业内的预测销售单价3万以上。而龙湖2018年摘得的8644元/平的凤凰台地块，近期预计加推的售价在2万/平左右。