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市场综述

一级市场：2019年4月，江门全市经公开市场途径共供应土地18宗，总供应面积69.80万平米，其中，商住用地3宗，纯住宅用地1宗，分别位于鹤山、蓬江及新会。土地供应较前两个月有明显的攀升。

2019年4月，江门全市经公开市场途径共成交土地8宗，总面积19.96平米，总成交金额约14亿元。全市楼

面地价为2270.67元/平米。成交商住用地5宗，分别位于台山、江海、恩平市，总建筑面积17.96万平米，环比

上升了86.5%

二级市场：4月，江门市区一手住宅批售面积17.85万平米，比去年同期下降20.0%，环比增加了124.5%。

从区域分布来看，江海片区供应最多，供应占比45%，其次为滨棠片区，供应站34%，而很长时间没供应的北新片区本月供应0.97万㎡，供应住宅96套。4月，江门市区一手住宅共成交757套，成交总面积8.89万平米，环比上升了9.7%, 同比下滑30.6%; 一手住宅成交均价为10744 元/平米，环比上升21.5%，同比上升2.5%；成交

总金额为9.55亿元，环比上升了21.5%，同比下降28.9%。

三级市场：4月，江门市区（蓬江区、江海区）二手住宅成交715套，成交面积7.20万平米，成交均价6281元/平米，环比下降了0.4%。

总的来讲：2019年4月，土地市场火热，中心区土地受热捧，多家房企争夺，本月土地新增供应增加，预计5月将会上演多场土地争夺战。中心两区的住宅市场方面，4月成交较上月微涨，成交价格下滑500余元，但供应大增，多个板块有新增供应，多个纯新项目取得预售证，预计5月会有多个项目入市，成交将会有明显的上升。

说明：本月报中出现的“江门全市”，是指三区：蓬江、江海、新会，和四县：台山、开平、恩平、鹤山。 “江门市区”，是指蓬江、江海两区。

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市场资讯

1.宏观经济分析

2019年4月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，比上月回落0.4个百分点，继续保持在扩张区间。从企业规模看，大型企业 PMI 为50.8%，低于上月0.3个百分点，高于临界点；中型企业 PMI 为49.1%，低于上月0.8个百分点，位于临界点之下；小型企业 PMI 为49.8%，高于上月0.5个百分点，抵近临界点。从分类指数看，在构成制造业 PMI 的5个分类指数中，生产指数和新订单指数高于临界点，原材料库存指数、从业人员指数和供应商配送时间指数低于临界点。

生产指数为52.1%，比上月回落0.6个百分点，位于临界点之上，表明制造业生产扩张步伐有所放缓。新订单指数为51.4%，比上月小幅回落0.2个百分点，位于临界点之上，表明制造业市场需求总体稳定。原材料库存指数为47.2%，比上月下降1.2个百分点，位于临界点之下，表明制造业主要原材料库存量有所回落。从业人员指数为47.2%，比上月下降0.4个百分点，位于临界点之下，表明制造业企业用工量有所减少。供应商配送时间指数为49.9%，比上月下降0.3个百分点，降至临界点以下，表明制造业原材料供应商交货时间较上月略有放慢。

2.市场政策

2.1中央政府

发改委：超大特大城市要大幅增加落户规模、精简积分项目

4月8日，国家发展改革委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，要求继续加大户籍制度改革力度。其中，超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。要求，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的 II 型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的 I 型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。同时，对于超大特大城市，要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

2.2地方政府

江门全面取消落户限制

4月8日 国家发展改革委在官网发布 《2019年新型城镇化建设重点任务》 （简称《任务》） ，根据《任务》和我国目前的城市规模划分标准，珠海、惠州、江门、肇庆等4个城市，将全面取消落户限制！

新增肉菜市场！细化商住地指标！台山北新区控规调整

日前，市自然资源局公布《台山市北新区控制性详细规划及城市设计》调整方案，主要对5块商住地进行控制指标调整，细化容积率、建筑密度等指标。在配套公建方面，除了原有的幼儿园、居委会、警务室、垃圾收集点以外，增加肉菜市场、公共厕所。

教育局回应：蓬江公寓、二手房这样分配学位！

4月28日，蓬江教育局公示《江门市蓬江区2019年义务教育阶段学生招生工作意见》。意见明确了蓬江区一手房住户、二手房住户、商业公寓住户、租住户等各类户籍适龄儿童学位的安排方法。一手房住户：按地段生安排学位；二手房住户：5年内无入学，按地段生安排学位；商业公寓住户：统筹安排学位；租住户：统筹安排学位入学。

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市场分析

1.一级市场

1.1供应分析

2019年4月，江门全市经公开市场途径共供应土地18宗，总供应面积69.80万平米，其中，商住用地3宗，纯住宅用地1宗，分别位于鹤山、蓬江及新会。土地供应较前两个月有明显的攀升。

1.2成交分析

2019年4月，江门全市经公开市场途径共成交土地8宗，总面积19.96平米，总成交金额约14亿元。全市楼面地价为2270.67元/平米。

2019年4月，江门经公开市场途径成交商住用地5宗，位于台山、江海、恩平市，总建筑面积17.96万平米，环比上升了86.5%，比前12个月平均成交面积减少了72.1%；成交总金额为14.69亿元，环比上升了475.1%，比前12个月平均成交金额下降了62.3%。在成交溢价方面，4月份全市商住用地整体溢价率为45.3%。

2.二级市场

2.1供应分析

4月，江门市区一手住宅批售面积17.85万平米，比去年同期下降20.0%，环比增加了124.5%。

从区域分布来看，江海片区供应最多，供应占比45%，其次为滨棠片区，供应站34%，而很长时间没供应的北新片区本月供应0.97万㎡，供应住宅96套。

2.2成交分析

4月，江门市区一手住宅共成交757套，成交总面积8.89万平米，环比上升了9.7%, 同比下滑30.6%; 一手住宅成交均价为10744元/平米，环比上升21.5%，同比上升2.5%；成交总金额为9.55亿元，环比上升了21.5%，同比下降28.9%。

从区域成交情况来看，北新片区成交0.60万平米，环比上升了11.2%，成交均价5217元/平米，与上月环比上升11.7%；滨棠片区成交2.25万平米，环比上升87.6%，成交均价13228元/平米，环比上升5.2%；潮荷片区成交0.72万平米，环比下降了15.2%；江海片区成交3.57万平米，环比上升11.9%，成交均价10472元/平米，环比上升3.7%；蓬城片区成交0.75万平米，环比下降了23.4%，成交均价10226元/平米，环比下降了5%。4月份，各片区成交逐步回暖，其中滨棠片区环比增长表现亮眼。

3.三级市场

4月，江门市区（蓬江区、江海区）二手住宅成交715套，成交面积7.20万平米，成交均价6281元/平米，环比下降了0.4%。

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市场展望

2019年4月，土地市场火热，中心区土地受热捧，多家房企争夺，本月土地新增供应增加，预计5月将会上演多场土地争夺战。

中心两区的住宅市场方面，4月成交较上月微涨，成交价格下滑500余元，但供应大增，多个板块有新增供应，多个纯新项目取得预售证，预计5月会有多个项目入市，成交将会有明显的上升。