来源：子木聊房，已获授权转载

1

一个圈

1979年初春，邓老在中国南海边画了一个圈。

这个圈的位置非常好，依山临海，四通八达，被贸易大户广州、制造业强市东莞怀抱其中，还毗邻当时亚洲经济四小龙之一的香港。

彼时，圈里的深圳还是一个3万人口的小渔村，一穷二白叮当响，因为基础薄弱被大多数人冷眼。

国内其他省市为了响应号召，勉强着以捐赠的形式帮深圳筹建高楼，这就是深圳土地上至今矗立着江苏大厦、浙江大厦、福建大厦等以地方命名建筑物的原因。

但中国有句老话，「“出生”决定命运」，位于中国绝佳地理位置的深圳自然不输世事。

随着改革开放号角吹响，中国“入世”，城市化、工业化浪潮翻涌，不计其数的追梦者开始背起行囊，向南踏上求富之路。

再加上从香港习来一套「招拍挂」神功，在时代红利的加持下，短短40年，深圳就从一个拥有3万人口的小渔村一跃成为一个2300万人口的国际大都市，这无疑是人类城市发展史上的一个奇迹。

但奇迹归奇迹，这些年的深圳在被世人推上神坛的同时，背后却隐藏着一个巨大的城市危机——不可一世的房价。

现在来看，高高的房价城墙，正在将深圳这个最具开放性、包容性的城市越来越变得不近人情。依稀记得去年去香港参会，媒体主持人在舞台上兴奋地大喊：

“深圳原来在学我们，现在还在学我们，深圳香港化，指日可待！”

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深圳的房价有多高？

远的不讲，近十年时间，深圳从2009年的1.2万/平米飙涨到当下的5.7万元/平米，涨幅达到375%。这个数值，是拥有几千年历史底蕴的北京、上海、广州三大一线城市都无法逾越的。

无论在房价增速还是涨幅上，深圳同样在创造奇迹。国外媒体更是将深圳评为全球房价最疯狂的城市，经2019年最新数据测算，目前深圳房价收入比已达到了33.5，意味着，一个家庭不吃不喝需要33.5年才能在深圳买起一套刚需房。

当然在这其中，深圳的房价也经历过大跌宕。

例如2003年非典灾情来袭，深圳地产遭受重创，关内的均价一度跌破4000元/平米。之后就是2008年全球金融风暴，深圳房价一路跌破红线，那年大多数炒房客断臂求生，开发商跳楼跑路，法院受理最多的就是房产拍卖。

尤其在2008年前夕，深圳更是上演了房价历史上颇具戏剧性的一幕。

2007年，深圳的房价在「没有任何理由」的情况下开始上涨，最高价已经到了17500元，一年内跳涨了50%。

很多学者开始哀叹民生之艰，开发商巨头万科王石也曾预言，深圳的老百姓再也买不起房了，房价如若再涨定会发生不好的事情，而且还提出拐点论，带领万科全国降价，一度引发全国开发商连环围攻。

最终王石难敌舆论，跑到喜马拉雅山「面崖思过」去了。

但在这时，北京大学经济学家徐滇庆却提出了不同的观点，他曾公开「看多」深圳楼市，并在南方都市报的报道中，以名誉对赌：

深圳房价肯定要涨，这是经济发展的必然规律，犹如大江东去，绝对不是谁呼唤来的。倘若要跌，就凭我一介书生怎么能“挺”得住？我们不妨再豪放一点：如果明年(2008年7月11日)深圳的房价比现在低一分钱，我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳的市民道歉。

徐滇庆一席肺腑之言，却引来全民讨伐，走在路上都能被扔鞋，待遇丝毫不差于任志强。随后空派民间大V牛刀找上门来，爆发了徐牛大战。

之后大家也知道了，2008恰好遭遇金融风暴，深圳房价几近腰斩，徐溃败，公开发文致歉。但在此后，深圳楼市几十年的走向，都在证实徐滇庆的观点句句属实。

3

为何深圳房价如此疯狂？

其实不用研究货币理论，或者老徐口中的经济发展，单看深圳的市场供需就可以了。换句话说，就是当初邓老划的这个圈实在太小了！

深圳的土地面积总共才1997.47平方公里，什么概念？相当于北京的1/8，上海的1/3，广州的1/3，杭州的1/8……然而就在这么一个面积不大的地方，森林覆盖率还达到了4成。

所以深圳在很多年前就已经是中国人口密度最高的城市了，据最新数据显示，2018年深圳的平均人口密度达到11517人/平方公里，秒杀第二名上海3814人/平方公里。王石在报告里称深圳剩余可开发土地面积不足20平方公里是有根据的。

而且最重要的是深圳的城中村问题。

因为这些年深圳城镇化速度太快，城市又把战略目标放在了开发新区造新房上，导致老房子所在的地段价格水涨船高。深圳土著一夜之间能加建好几层，而且还漫天要价，老房子拆迁成本高得离谱。久而久之，大多数城中村被保留下来。

据数据报道，如果算上关外，深圳城中村达到了1400多个，房屋数量占比深圳50%以上，而商品房呢？只有128万套，占比23%。如果按照一套房子住3个人来计算，深圳的商品房只能容纳384万人口。

所以深圳的房价达到今天这个高度，实际上也是合理的。举个例子，如果一个城市里有10000个人，全市总共只有100套住房，那么房价是多少？

很简单，刚好在第100个人刚好能买得起，第101个人买不起的位置。由财富二八定律，这前100个人可能是企业主、权贵，也可能是其他城市带着全家六个钱包的有钱人。

再说这1400多个城中村，其特点基本一致，密密麻麻的握手楼，拥挤的人群，常年在卫生和安全底线边缘挣扎，就像森林底层的灌木丛林，枝叶繁茂，杂草丛生，浓缩的是众生百态，市井九流，是深圳的一个具象缩影。

这个缩影对于深圳的发展功不可没，因为其生活成本低廉，房租价格便宜，所以成为大多数深漂的聚集地。据数据统计，深圳的城中村住着1100万人口，相当于深圳实际人口的一半以上。深圳80%的租房人群，其中绝大多数都住在这里。

换句话讲，在房价日益高涨的今天，城中村却是唯一一个可以庇护深漂的港湾。

然而在去年，这个唯一的港湾也被时代的锤头击碎了。

4

迷失的深圳

为了维护城市形象，让深圳更好的接轨粤港澳大湾区龙头宝座，城中村这个历史遗留物被确立为时代发展的绊脚石，大拆大改被提上日程。

2018年5月24日，清湖城中村的深漂们被一纸告示惊醒。告示称，为了提升村综合形象，改善基础设施，现开始对城中村进行大规模整治运营。

这意味着，大量深漂在几天之内必须搬离，寻找新的去处，否则就会露宿街头。狼多肉少，导致周边城中村的租金一度高涨。

而改造后的城中村，效果惊人，但价格也同样感人，之前清湖的单间房租常年保持在450-920元/月之间，改造后的单间最低1880元/月，房租瞬间增长了200%-400%！

对于深圳大部分深漂来说，深圳的房价已经让人绝望了，纵使你炒到100万一平都跟自己没多大关系，但是城中村的房价却实实在在影响到，是否还能继续在这个地方待下去。尤其房租暴涨对于月工资只有3000-5000的深漂来说，无疑是一场灾难。

于是大量深漂被迫陆续迁离，有的只能背上行囊踏上绿皮火车，离开这座城市。

房租的上涨进一步传递到了企业。据数据显示，2018年下半年，深圳厂房租期届满的部分企业被房东涨租4成以上，企业运营成本大幅提高，现在再加上员工房租大涨，大部分工厂更艰难了。

前段时间见了一个开厂子的老朋友，愁眉苦脸跟我说：“现在的深圳，一个养两千人的老板，不如养五个人管一栋楼的老板。”尤其他所在的深圳龙华，这几年30%的厂子倒闭，30%的厂子搬走。

不仅是小微企业，大企业也不堪重负，开始纷纷逃离深圳。

于是我们看到，2014年中兴通讯将生产基地迁往河源，2015年比亚迪将新能源汽车产业基地设于汕尾，2016年华为终端转移落户至东莞松山湖，2018年华为再将第二代数据中心、研发中心迁至东莞松山湖。

此外，富士康将众多生产线转移至郑州和其它内陆城市，欧菲光、兆驰股份、兴飞科技、海派通讯等企业，将生产线搬迁至江西南昌。

一直以来，深圳都以实业兴城，于今却因「招拍挂」武功修魔成疯，照此下去，必然坠入产业空心化危机。

直至前几天，我才重新看到深圳重新燃起的那抹曙光。

5

深漂的曙光

7月4日，深圳一则《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》文件重磅出台，虽然只是征求意见稿，但是这份文件在深圳，甚至在中国房地产市场历史上却是跨时代的。

具体内容如下：

1.多渠道增加租赁住房供应。力争2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。

2.规范住房租赁市场行为。出租人不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得巧立名目收费，建立住房租赁知道价格发布机制，提高租金透明度；对产生租赁交易的所有人进行备案登记。

3.规范城中村规模化改造和租赁经营行为。加大财政补贴力度，租赁企业改造时，应当给予承租人3个月以上搬离期限，不得引诱解除合同，驱赶承租人！

4.发挥住房租赁交易服务平台作用。提供找房、看房、选房、虚假房源一站式服务，提供居住证办理、积分入学、积分入户等一系列保障服务。

5.加大住房租赁政策支持力度。

6.加强住房租赁市场秩序整顿。

其中在这份文件中，最重要的莫过于第二条，出租人不得单方面提高租金，这在中国房地产历史的前半叶是前所未有的。

因为一直以来，房价易控而房租难控。例如一套房子出租，定价权肯定是房东所有，现在却不行了，涨不涨价要看政府的统一指导价，随意涨价是违背规则的，如果严重，房屋还可能被列入黑名单，对未来交易产生影响。

公平地讲，如果对个人，这是不合理的，因为涉及到私人财产自由配置，但对于深圳这座城市的长远发展，这又是非常合理的。因为只有在这样的法令约束下，才能遏制资本的贪婪，深圳的房租才能趋于良性，留住更多的人才和企业，为他们提供最后的生活保障。

在控房租这个角度讲，深圳虽然年轻，但有足够的魄力。这是北京、上海等其他大城市所无法比拟的。

但换个角度看，按照意见稿第一条，“力争2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套”。深圳土地供应是有限的，租赁保障房比例调高，那么自然商品房比例下降，未来随着深圳人口进一步聚集，商品房更为稀缺，会导致房价进一步上涨。

而保障房也成了僧多粥少的局面，毕竟这30万套解决的也就是近百万人的住房问题，按照深圳每年近50万的人口流入量，能住上政府提供的人才房、保障房、公租房，不单要看能力，更多的是靠运气。

无论与否，控房租是深圳醒悟的一大标志，是这座从渔村成长起来的大都市不忘初心，承载着千万年轻人奔向远方的历史见证。

我曾在深圳的城中村呆过一段时间。

清晨一群看似白领的男女倾巢而出，迈动着飞快的步伐，挤往公车站台，或跨过人行天桥，睡眼惺忪地赶往几公里外的写字楼。傍晚则稀拉垂首，一个个拖着疲惫的身躯，原路返回村里，完成一天的穿越。

他们用青春创造着社会财富，然后很快又将财富重新分配给了政府、银行和房东。

这种日子未来不会变，但希望他们为深圳留下痕迹的同时，青春也更值当。

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