不知道你发现没有，最近重庆陆续出来一些新项目，价格很感人。

很感人！

好一些的，都是25000-30000元/㎡！

尤其是大照母山，最近我在这个区域范围，连续看到不下5个新开项目正在或将要上演这个价位。

我相信很多读者都会在心中默默的说“谁给的勇气？梁静茹吗？”

照母山，成了重庆“价格天花板”项目最集中的地方。

他凭什么啊？

重庆城市处于发展阶段，因此在区域价值这件事上，重庆人和外地人之间，重庆自己人之间，有着长期地、激烈地争辩。

谁也不服谁。

照母山没忍住，先发力了！

1.

两条新闻。

l7月17日新闻，阿里巴巴宣布旗下包括阿里云、B2B、零售通、口碑、大麦、阿里影业、蚂蚁金服、菜鸟、阿里集团客户体验事业部等经营团队，已全部在重庆完成入驻！

与此同时

l7月19日报道，腾讯西南总部大厦，将在8月正式启用！

他们都算是2018年的重点项目。

他们都在照母山南。

过去这一年多，马云和马化腾出奇的青睐重庆，破天荒的数次来重庆！

今年智博会，腾讯马化腾、百度李彦宏、小米雷军等中国互联网新经济的顶级大咖，会继续带干货来重庆！

为什么？

这个局面不难理解，即：当传统的汽车、笔电等经济支柱产业面临艰难转型调整时，重庆在十分积极的寻找突破点、新增长点。大数据、智能化是最重要的抓手之一。

2018年重庆政府工作报告12次提到大数据，其中“实施以大数据智能化为引领的创新驱动发展战略行动计划”，被放在了重点打造的“八项行动计划”之首。

这是一个瞌睡与枕头的故事。

作为直辖市，重庆能给他们更有竞争力的政策，诸如土地、财政、税收等大力优惠，能给予强力的行政支持，重庆每年还有22万大学毕业生！

照母山，迎来了产业大机遇！

2.

用我的话说，腾讯、阿里等[互联网、大数据、智能化产业群]之于重庆的意义，如果办好了，就至少会超过富士康之于郑州、京东方之于合肥的影响量级。

给重庆这座工业生产型城市，插上智能化、信息化的翅膀，助力重庆转型！

他们的落脚点，在照母山南面。

比如阿里，在照母山科技创新城，腾讯，在星光大道周边的涉外商务区。

因此，照母山新房奔30000元/㎡，什么原因？

根本的原因之一，在于区域产业支撑！

因为产业，照母山，也就可能会发生一些微妙的变化：

1）产业群，带来资本、基建、配套等投入，区域快速成熟

2）产生大量的工作岗位。人口、消费、商业，让区域充满活力

3）照母山将成为高收入群体聚集地，码农小哥们会成为重庆相亲市场上最火的角色

在现有的“2000余家双创企业、100多个研发中心、200多家金融企业”的基础之上，照母山或进一步增加产业含金量。

3.

从发展的轨迹看，十几年前，“一路向北”去到了金开大道，2006年金开某楼盘的售价，是3500元/㎡左右。到了2018年，达到20000元/㎡左右。（天湖美镇 套内单价）

升值明显！

金开大道的北面，照母山，2010年，正式登台。

区域的成交量从2010年至2017年逐年火爆。

来源于铭腾数据

板块密集进驻开发商，接近20家！都是大型的城市开发者。

到2018年，照母山新房突然断崖式减少！

没货了！

照母山的收官和成熟，是重庆“北进”的一个关键性里程碑！

相较于北区的其他新兴区，照母山的区位价值十分突出。从物理距离上看，形成了一个很明显的“北区中心”。

如今，大家惊奇的发现：

重庆超1000万以上的豪宅，单价超25000元/㎡的新房，在照母山集中出现！

无论是产品定位、出售价格，还是豪宅集中度，在重庆楼市具备了龙头领涨属性！

这是城市发展的力量！

加上得天独厚的生态环境--主城难得的自然山体森林公园，我们发现，强劲的产业、生态环境优势、“北区中心”的区位价值

造就了今天的照母山！

对于照母山的价值预期，从龙湖在2017年和2018年分别抢下了当时的照母山“楼面单价地王”时，其发展轨迹就非常清晰了，当时我还专门分析过。

要知道，于此之前，龙湖在重庆几乎不会去“高价抢地”。

4.

后来，2017年龙湖的那块地，出来了舜山府，2018年的地，是现在的尘林间。

他们有几个比较明确的指向性意义：

1）这两个项目，在星光大道&金开大道的双轴交汇处，既是照母山最好的位置，也是最后的收官！

2）龙湖选择了在同一个地方同时做两个“顶尖级”品质的住宅项目，引人好奇！

3）舜山府，之于重庆的豪宅界，可以说是一个明显的产品迭代。外立面堪称极致、与山完美的融合，在重庆楼市，可谓达到了“新的顶级水平”。

张扬、大气，让人震撼

4）尘林间，光现房销售和他的细节呈现度，已经算是市场一个全新的高度。

无论是产品设计、围墙、入户仪式感、公区场景等。让人别有一番意境的是，尘林间布局了大量的珍惜树木，将“山林”引入了自家庭院！这个设计，让人惊叹！

尘林间呈现出的内敛、精致，让我想起了“隐的境界”，他是那种“物理层面上隐于林，心理层面上隐于市”的感觉。

5）从价格层面上来讲，他们都实现了“领涨”！

5.

龙湖为什么会在照母山同时打造两个“引领型”楼盘？

答案也很简单。

其一，“山+城市”的资源，对于重庆，其稀缺性并不比“江+城市”低。

智者乐水、仁者乐山。山是一种高度，象征坚定。

重庆江多，山也多，但大多数山，太不方便了！真正在城市中心的山，能兼顾山居生活与城市生活的山，非常之稀缺！

重庆有一些顶级的江景豪宅，但舜山府之前，重庆并没有山中的顶级豪宅！

其二，龙湖很多年前曾经与重庆“山上的优质地块”擦肩而过，我认为这个历史渊源会让龙湖格外珍惜这两次机会。

其三，龙湖高端性住房供应的延续。

从一路向北开始，龙湖在北区就开始打造高品质楼盘，很多经典项目。

从香樟林、蓝湖郡。

到江与城系列组团的顶级别墅，悠山郡、两江新宸也都打造了高品质别墅。

有个数据，2017年起，北区350万以上的高端产品成交量，龙湖占比大约30%。

意味着北区每卖三套高端性住房，就有一套龙湖的房子。

但这些盘，都快卖完了！

舜山府、尘林间，既是高端产品供应的补充，又成了产品全新迭代的代表！

其四，龙湖对区域价值的判断。

事实也证明了，照母山，以其生态资源属性、地段价值、“大数据智能化”产业群优势，已经成了当前重庆高端改善需求的首选之地！

反过来讲，这些也就支撑了照母山的价值，价格！

其五，两个盘虽然都定位高端，但户型产品、生活方式、侧重人群，又有着明显的差异。

实际上是带给了人们两种不同的“龙湖生活”。

6.

龙湖的核心竞争力之一，是对人们住房需求的研究，就比如重庆，他积累了N年，数十万业主，显然更懂重庆人的需求和喜好。

之二，是对城市发展的预判。比如北区，比如照母山。

前几天，我看到一个有关照母山的画面，内容的文字是：问重庆，是否此山更高？

突然就在想，好像是那么回事！

照母山的海拔没多高，但其呈现出来的价值，已经从此前“抱着琵琶，若隐若现”，到如今，全面绽放开花！

成了重庆高端型住房最集中的区域！

山的这边，是森林公园，是地铁、商圈、学校、医院。

山的那边，是腾讯、阿里巴巴、华为、中兴、神州数码、爱奇艺等科技企业；进出口、招商、浙商、南粤银行等金融机构重庆总部；

是渝富、渝康、发改委、国资委、地税局、粮食集团、外贸集团、机电集团等大型优势企业！

抛开炒作，一套房子的价值，最终都要回归到居住上，是谁住？是谁来接盘？接盘人乐意为了什么要素条件而买单？

这些，最终决定着房屋的价格与未来的潜力。

-END-

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图片来源于网络

01.

阿莎上小学的时候，学校门口有家专门卖辣条的小摊。老板看起来，是个慈眉善目的老人。

但苦于兜里缺钱，阿莎每次路过，都只能看着。

一来一往的，老板明白了她的心意，跟她说，“姑娘，拿一包吧，等有钱了再来还”。

后来，长身体，胃口越来越大，辣条、雪糕、跳跳糖，越吃越多，账就一直没还完。

阿莎觉得愧对老板的好意，悻悻的跟他说：“大爷，我家破产了，妈妈不给零花钱，实在没办法还了。”

大爷笑了笑。

第二天，阿莎妈出现在班主任办公室，晚上，她的屁股上多了3根藤条粗细的红印子，元朗同款！

欠债还钱，从古至今、天经地义。

尤其是对于个人。

但是，这个传统的观念，似乎将迎来更加科学的变化。

7月16日，国家发改委官网发布了一则通知，与此事有关。

这则十三部门携手印发《加快完善市场主体退出制度改革方案》的通知明确表示，要尽快推进我国个人破产制度的建立！

一段关键性原文如下：

分步推进建立自然人破产制度，逐步推进建立自然人符合条件的消费负债可依法合理免责，最终建立全面的个人破产制度。重点解决企业破产产生的自然人连带责任担保债务问题。

你可以理解成：个人版的企业破产制度。

企业破产都知道，5个锅盖10口锅，玩不转了，不能清偿到期债务，资金链断裂，资不抵债，申请破产然后进入清算程序，变卖资产用来抵债，能还多少还多少，剩下还不上的，那么债主只能自认倒霉。

说白了，企业一旦破产，所有债务关系就划了一条线。

过去个人不能破产，欠着就一直欠着了！

比如炒房界，很多人为了扩大资产规模，总想着不断举债，加大杠杆，梦想几板手从群众变成富豪，40岁退休去南太平洋某个小岛上颐养天年。加着，加着，杠杆越来越高，借着借着，胆子越来越大！

一些手艺不精的炒房人，遇到市场不顺，稍有不慎，锅盖转不过来，资金链断裂，会轻易地陷入“万劫不复”之中...

未来，个人也能破产了！

当借款人实在没钱还债时，可以向法院申请破产，由法院对债务进行豁免以及确定在破产过程中的权利义务的法律规范。

发达国家大多拥有个人破产法。

比如，香港。

个人破产，一无所有以后，通常有4到5年的监管期。

这期间，会给你留下最低的日常开支，其他收入全部上缴。直到破产期满，才能解脱出来，以后赚的钱会重新属于自己。

也就是说，个人破产其实就是给身负巨额债务又无力偿还的人，一次“复位”的机会。

这是好事吗？

算是。

而对楼市来说，我认为确实隐藏着某种不可言说之意。

这是一组截止2017年贷款债务分布的官方数据。

房贷占居民债务大约68.3%。加上其他一些类型的贷款其实也是用于买房。

实际上，老百姓但凡借钱，都差不多跟买房有关。

有些地区，尤其是大城市，因为房价高。有些群体，被“买房致富”驱使，个人债务额和杠杆率上升很快！

“个人破产”是想保护他们吗？

是！

我的观点是：想多多少少，给他们一个缓冲。别想不开做傻事！

但换言之：楼市的调整之意，可能更长久。

而且，站在借贷方来说。以后借钱给个人，也会更加规范与谨慎了！

就比如今天，又有相关通知。

这个事近几年年年有 ，一年比一年严格。

02.

说说第二个事。

八朝古都开封，上热搜了。

不是因为“包大人”，也不是因为李师师。

而是开封上演了一出“变脸”戏法，主题是：你猜我到底开不开“封”

7月17日，一纸文件，开封宣布取消新建商品住宅3年限售的限制。

理由是为了“提振市场信心”！

在习惯了调控缩紧的日子里，这无疑是一颗“深水炸弹”。

当各路媒体，刚好把这份文件的标点符号都解读完毕。认为三四线城市坚持不住了，到了必须‘因城施策’的时候，7月20日，开封官网又通知，关于取消限售的通知正式撤销...

如果非要用一句时髦的话来概括此事，大概，是这样的：

说好的一起白头，你却悄悄想焗油，是想去泡年轻MM吗？

你问过其他白头人的想法吗？你论证过微博热搜的影响力吗？

不行！

开封作为一个人口450多万的三线城市，GDP2000亿的规模，2018年，财政收入约200亿元，全年卖地167.9亿元。

2019年上半年已过，截止六月底，卖地收入约70亿元。

政策延续性，比想象中的还要坚决！

指望过度“因城施策”，可能并行不通。

03.

7月12日，央行公布了M2数据。

6月末，广义货币（M2）余额192.14万亿元，同比增长8.5%

2013年3月，M2刚破100万亿。

我们假设继续按目前8.5%增速，到2024年底，M2余额会突破300万亿，2028年会突破400万亿...

其实增速较过去，已经很明显的放缓了！

买房还能对抗货币贬值吗？

那么，得先问一下过去若干年，买房对抗了货币贬值吗？

来源于泽平宏观

事实证明，过去十年，在任泽平发布出来的四个城市里，到2017年底，只有北京房产均价是跑赢了M2。

而北京，已经是国内最优质的城市了！甚至没有之一！

以此为参照，对于未来，细思极恐。

选优质城市，选优质房产，是多么的重要。

买房，也并不见得就是一桩“包赚不赔”的买卖！

换个角度

如果房价一直稳起不涨，别的东西在涨，货币购买力在不断下降，还有持续的利息和相关费用支出，对于纯粹的投资行为来说，很有可能变成一个负担。

04.

以上，是一些大的面。帮助我们判断大市场。

就这些事情来看。慢慢打掉“房价永远涨”的预期，逐渐断绝“全民皆炒房”“炒房能致富”的念头。

已经是大势所趋。

后面的大机会，一定只存在于小范围，个体机会。

最近非常多人还是在关心，重庆后面会怎么样？

就重庆而言，我是这么判断：

当“住房不炒”的市场大原则比较清晰，相应的各项保障制度逐步完善，住房的增值效应一定会减弱和分化。

但未来几年，重庆楼市显然是存在机会的，但这个机会，被视作“城市价值回归”带来的资产价值提升。

以及房屋成本上涨和品质提升带来的合理性涨价。

重庆还很年轻，大量的建设工作还刚刚开始。

这些，给了我们无限的想象。

新区建设、基建加码、产业更替，这些都是全面提升城市价值的关键。

是不是就一定能成功？

坦率的说：不好说。

这是信心、机遇，再加上时局的问题。

同时，因为重庆不是一座住房紧缺型城市，房子这件事，只会因为需求和生活水平的提升，出现优质住房与劣质房产进一步拉开差距的情况。

人们也会从“一味追求性价比”的带投资属性的购房，上升为“追求房屋品质的愉悦”“量力而为”这样更偏居住属性的购房。

就像现在，我们惊奇的发现，如今重庆市场上比较火的房子，一种是性价比特别高的刚需房，卖的好，一种是比较贵但很优质的房子，也卖得好！

80年代，砖混的楼梯房，如今已淡出人们的购房考虑，未来呢？那些缺乏维护、电梯破损、电梯过道全刷的乳胶漆、缺乏关键性配套的老房子，也会被嫌弃，就跟今天我们根本瞧不起80年代的房子一样。

换句话说，这差不多就是房住不炒的执行。

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