原标题：八大猜想，把脉2019 地产业

　　1月8日，易居企业集团首席执行官丁祖昱透过数据矩阵对2019年地产市场作出了部分预测。

　　《国际金融报》记者据此采访了多位行业人士，试图透过这些预测观点的背后逻辑，为2019年行业的走向寻找更多的落脚点，以期在摸索中前行。

　　1 仍是经济压舱石

　　经历了2018年的“寒冬”后，在这场预测的开始，丁祖昱便以“信心比黄金重要”为基调，希望鼓励更多行业人士。他说，没有必要对房地产的未来失去信心，特别是对2019年不要失去信心。以房地产的规模和体量，这个行业依然是中国经济的压舱石和稳定剂。

　　但在调控频出、“地产绑架经济”的质疑声日益高涨、“住房不炒”的概念深入人心的总基调下，未来房地产业在经济发展中将扮演怎样的角色？

　　一位十强房企的高管对《国际金融报》记者表示，尽管房地产已经进入下半场，但中国城镇化进程远未结束，消费者对美好生活对好房子的需求没有减少，房地产对GDP的贡献依然可观（超过16%），对上下游的拉动依然强劲。在经济下行压力不改和“房住不炒”的政策要求下，房地产已经从拉动经济的火车头转变为稳定中国经济的压舱石。

　　2 “放水”难解渴

　　1月4日，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

　　中国人民银行相关负责人表示，此次降准将净释放约8000亿元长期增量资金，可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。

　　房地产业关注的点则是：此次降准能否让更多资金流入楼市？

　　丁祖昱认为，2019年上半年可能是十年来房地产压力最大的一个上半年，政策可能会有一些变动，但不用考虑货币市场对短期楼市的影响。即使货币适度放水，也不会马上作用于房地产。

　　同策研究院研究总监张宏伟表示，2018年以来四次降准都没有带动楼市上涨，此次也不会带来过多影响。

　　张宏伟认为，2019年楼市调控依然是大基调，面对政策给予房企融资渠道的重重防火墙，大部分资金无法进入开发领域，因此释放出的流动资金难以对房地产产生作用。房企资金面仍会紧张，楼市降价的趋势基本不会改变。

　　在“钱紧债多”的资金命门下，房企的融资额也在下滑。同策研究院数据显示，2018年，40家典型房企融资总额为6291.24亿元，同比2017年7297.89亿元下滑13.8%，其中年末12月，上述融资总额更是仅为181.52亿元，环比上月激减64.12%，迎2018年以来最大降幅，也创下了2017年以来融资新低。

　　3 “四限”放松有望

　　在经历很长一段时间的调控后，房地产市场在2018年最后一个月释放出些许松绑的信号。这段时间，山东菏泽、广东广州、广东珠海、湖南衡阳、安徽合肥等地陆续传出放开限售、限价的信息，即便衡阳在发出通知后又戏剧化地撤销，外界依然认为房地产市场松绑几成定局。

　　一位二十强房企的高管在接受《国际金融报》记者采访时表示，政策放松已然发生。这背后的逻辑在于房地产市场政策的核心诉求是“稳”，即楼市不能大起大落、房价不能大涨大跌。“四限”是在市场火爆之时的抑制政策，而当市场降温之时则需要放松政策、调整预期、托底成交与投资。

　　上述高管直言，未来，楼市将在不突破上限和不穿透下限之间小幅波动、寻求平衡。

　　4 行业规模下降

　　2018上半年，三四线城市的销售额整体占比为69%，而2018年第四季度是67%，下降了2个百分点。丁祖昱认为这是一个值得关注的信号，三四线城市整体成交乏力将会直接影响2019年的行业规模。

　　一位不愿具名的知名地产人对《国际金融报》记者表示，总体来看，一二线城市人口仍在净流入，需求长期稳定增长。三四线城市人口有进有出、基本平衡、需求稳定。五六线城市人口流出、需求难以增长。

　　他分析，未来不会再有大规模的政策刺激，市场规模将回归自然的需求并保持持续稳定，但超过2018年市场规模的概率应该不大。

　　5 刚需下滑

　　丁祖昱会上提出的另外一个警示，缘于远郊刚需房成交量在2018年整体出现滑坡。

　　中原地产市场分析师卢文曦对《国际金融报》记者表示，项目地段、设施等方面的限制及购房者对于房价下跌的预期均是造成刚需房成交下滑的原因。“以上海为例，中环均价为9万元/平，外围郊环为4万元/平，且外围产品为减配、简配或毛坯，性价比不高。”

　　贝壳研究院上海分院院长陈泽帅认为，“2018年以来，上海新增新房及二手房挂牌主要集中在中环以外的区域。其中，新房在中环以外的供应量占比达80%以上，二手房在中环以外的供应量占比达65%。从需求端来看，中环以外的看房客户占比总量为55%，客户可挑选的范围最大，供需关系相对最为缓和。”

　　“还未见底”是陈泽帅对2019年上海外环首套刚需房的市场预期，他表示，“降价会让产品更具竞争力。”

　　卢文曦也指出，2019年，不少捂盘的房企或因资金问题加紧推盘，供大于求的情况对刚需有利。

　　“刚需下滑、改善需求比重上升是大趋势。目前政策对于普通住房较为关心，对于低收入群体、购房困难群体，加大公租房供应力度，对于有一定购买能力但又买不起商品房的人，在大城市供应共有产权房。”易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“同时，租赁市场发展力度加大，很多城市开始出让住房租赁用地，未来年轻人租房的数量和比重会提升。”

　　6 地价还会降

　　丁祖昱发现，把2018年所有出让的土地和2017、2016年该区域周边的土地进行对比，超过6成的土地地价均出现下降。基于这个数据，丁祖昱认为，2019年土地价格仍有下行空间且是抄底“捡漏”的好时机。

　　克尔瑞数据显示，2018年整体地价回落，这是5年来的首次。截至2018年第四季度，一、二线城市的溢价率已跌破10%，大部分地块均以底价成交；而平均溢价率曾经超过50%的三四线城市溢价率也回落至18%。

　　虽土地溢价率走低，但限于融资环境趋紧和销售去化表现不振等难题，相较于国企和央企，2018年下半年，民营房企在招拍挂市场的表现较为保守。

　　“土地价格或已达到底部区域，但购房者还在观望，房价预期还会下跌，项目的获利空间能有多大、公司现金流是否足以支撑开发成本等都是我们拿地时的考虑因素。”一位房企管理人员对《国际金融报》记者表示。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，以城市能级来看，随着货币化安置逐渐减少，房企或回归核心一二线城市拿地，致使该类城市成交量、价回温。

　　7 租赁业大洗牌

　　对于近来大热的租赁行业，丁祖昱表示，“机遇”在于将个人房源转化为机构运营，且运营企业需“傍上”房企这棵“大树”，以此减轻压力。

　　有中介人士对《国际金融报》记者表示，大的机构和平台进入租赁行业，或可改善此前房源信息杂乱及房东因直租随意加价、违约等现象，提高行业经营的规范化和透明化。

　　但是，上述人士也指出，住房租赁行业机构化或也意味着机构对市场房源的垄断，其对租金的定价将具备巨大影响力。

　　2018年，我爱我家前副总裁胡景晖就曾点名，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，为扩张规模，以高于市场的价格从房东手中争抢房源，再通过其囤积的大量房源形成可干预市场租金水平的话语权。

　　实际上，与因盲目扩张而资金链断裂的长租公寓类似的案例在2018年并不少见。

　　“资金和运营能力不足是不少租赁企业陷入发展瓶颈的原因。与品牌房企合作，可借助房企的融资渠道与经营优势，加大租赁业务规模扩张。”上述人士表示。

　　但是，对于已涉足或将住房租赁列为其多元化战略板块之一的房企来说，与中小型、区域性租赁机构合作或许并不具吸引力。

　　据了解，万科、龙湖、旭辉等目前已形成一定的长租规模。以将租赁住宅列为其核心业务的万科来说，截至2018年上半年，其已累计获取房间数超过16万间。

　　碧桂园、保利、越秀、华润、首创、正荣等房企也在长租领域立下“壮志”，比如碧桂园就计划，到2020年，围绕一线城市及周边区域，拓展100万套长租公寓。

　　此外，美的置业、绿地、中海、花样年、阳光城等房企均有试水长租公寓的动作。

　　不过，在目前楼市整体走弱的环境下，受投资回报周期及资金沉淀等因素影响，房企是否会从独立开发建造转向收购已较为成熟的租赁项目还有待观察。

　　“目前租赁市场供需结构不平衡，低端需求被低估导致低价房源少，再加上房价上涨的传导性，租赁市场发展还较不成熟。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　8 物业管理被看好

　　2018年，随着碧桂园、雅居乐、新城、佳兆业、旭辉等房企纷纷分拆旗下物业板块赴港上市，物业成为2018年房企多元化转型中的新“战场”。

　　社区复合型需求的增长、资本市场对于物业公司估值的认可、BAT“嗅香而来”寻求在社区业态布局上合作、房企通过并购抢占物业管理规模和资源……上述种种迹象均让丁祖昱看好物业管理行业的发展潜力。

　　相反，针对养老地产行业，由于“老”的定义和界限在不断改变中，且养老产业链和商业模式目前还处于培育期，丁祖昱建议房企特别是民营房企现阶段“稍安勿躁”。

　　严跃进指出，目前很多养老地产项目，真实入住率不高，且与住宅项目差异不大，而医护型的“老年社区”在运营上或面临较多问题。

　　“物业行业之所以拔尖，在于物业公司上市动作比较多。”严跃进认为，“在物理管理领域，创新业态形式较多，比如以物业项目为平台，通过应用移动互联网、云平台等技术，连接供应商和业主，挖掘新消费场景，并从中抽取交易佣金。”

　　作为与地产开发接轨的增值业务，物业管理是不少房企切入存量房市场的首选“玩法”，而分拆物业独立上市也有助于房企借力融资新通道换赛道竞争。

　　但也有房企对于物业上市保持观望状态，比如万科。据悉，在被问及万科物业何时上市时，万科董事局主席郁亮表示，需待万科物业具备千亿级市值的实力和基础后再考虑上市。

　　万科的“按兵不动”不无道理。从2018年上市的房企物业公司来看，多数物业公司营收还难摆脱对母公司或关联方住宅业务的依赖，如何扩大第三方市场份额、实现收入多样化还考验着这些资本市场上的“新兵”。