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人口即未来。

近日，《广州市国土空间总体规划(2018-2035年)》草案公示，根据规划，到2035年，广州将建成国际大都市，常住人口规模在2000万人左右，按照2500万左右管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。

2018年，广州常住人口突破1490万人，离2000万的人口天花板还有510万的距离。这意味着，未来17年，广州每年将有30万左右的人口增长空间。

人口多了，楼市怎么办？

广州提出，到2035年，新增城镇住房200万套以上，租赁住房占新增住房供应量的比例不少于20%，保障房8%以上。

这意味着什么？对于其他城市有何影响？

01

人口：

京沪向左，广深向右，二三线放开落户

目前，全国人口超过2000万的城市只有两个半。

两个是北京和上海，半个是重庆。北京、上海2018年常住人口，分别是2154万和2423万。重庆一市堪当一省，全域总人口超过3100万人，但主城区人口尚未突破千万。

在三大直辖市之外，常住人口最多的城市当属成都、天津、广州、深圳、武汉。2018年，成都常住人口1633万，天津1559.6万，广州1490.4万，深圳1302万，武汉1108万。

由于资源承载力有限，加上行政管控原因，各城市都提出了各自人口规划目标。

面向2035年，北京提出2300万的人口规划目标，上海是2500万，广州是2000万，深圳虽未公开相关规划，但在多场合指出，常住人口将增加到1800万人。

换言之，北京、上海离各自的人口天花板仅有146万和75万的空间，增长空间几乎不复存在。

而广州离2000万的人口目标还有510万人的空间，深圳离1800万的人口预期还有498万的空间，平均每年约为30万人，超过上海的6倍，增长空间十足。

这就决定北上广深人口政策的悬殊。北京上海受制于人口天花板，只能主动抽疏中心城区人口，由此导致人口出现负增长。

广深在充足的人口增长空间下，可以积极抢人，头部玩家出手，将抢人大战再度推向高潮。

事实上，广州深圳已经连续多年霸榜抢人大战。

2018年，广州深圳人口增量双双突破40万，位居全国所有城市最前列。过去四年，广州常住人口增量分别达到42.06万人、54.24万人、45.49万人和40.6万人。按此速度，到2035年突破2000万人并非难事。

值得一提的是，广州规划提出“按照2500万左右管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置”，这是更为务实的态度。

由于流动人口的存在，加上统计原因，广深实际人口远超目前公布的常住人口，按照2500万人配置城市公共资源，最大程度避免各种资源紧张。

从更广阔视角来看，全国人口大势越来越发明朗：大城市战略重回主轨道，北京上海主动控制人口，广州深圳跻身抢人大战，二三线城市纷纷放开落户，“零门槛落户”将会遍地开花。

今年的城镇化文件已经明确：普通大城市要“取消落户限制”，特大城市逐步放宽落户门槛，超大城市也将放宽积分落户规模。

这正是城镇化下半场的人口新格局。

02

楼市：

人口再增500万，房价怎么走？

人口增长，楼市必然受到影响。

众所周知，人口是房价的长期之矛。一个人口持续流出的城市，不会有房地产市场的长期繁荣。而人口持续涌入的城市，至少在资产安全性上更胜一筹。

人口涌入，广州未来总人口要突破2000万，会不会带动房价上涨？

回答这一问题的关键，不在于新增多少人口，而在于有无与人口增长相匹配的土地供应。这方面，广州可谓典范。（中指土地云年中大促进行时，详见下文参与优惠活动！）

根据规划，2035年，广州将新增城镇住房200万套以上，租赁住房占新增住房供应量的比例不少于20%。

这意味着，未来17年，每年广州将新增住房12万套，其中商品房规模超过8万套。按照每户3人的标准来看，住房增量与人口增量基本相当。

2016年-2018年，据统计，广州年均新房成交量为9.9万套，而2018年不足8万套。每年12万的住房总供应量，同样能满足社会需求。

这方面，广深可进行对比。

2018年，深圳出台了“二次房改”文件：

到 2035 年，深圳计划新增 170万套住房，其中保障性住房和租赁房占比 60%，市场商品房仅占40%。换言之，未来17年，深圳只能提供68万套商品住宅，平均每年只有4万套。

与广州相比，未来17年，深圳住房总供应量少了30万套，而市场商品房供应量更是只有广州一半，这意味着未来深圳楼市将会面临着更大的供求压力。

广州为何在土地供应上如此豪气？

一个原因是，广州市域广阔，发展空间较为充足，而深圳城市面积较小，土地资源开发殆尽，土地供求极其紧张。

深圳城市总面积不足2000平方公里，而广州高达7434平方公里，深圳不及广州的1/3。目前，广州土地开发强度不到30%，而深圳接近50%，已到达警戒线。

这从土地供应成交情况就可见一斑。2018年，广州住宅用地成交59宗，用地面积433.34万平方米，而深圳仅成交10宗，用地面积15.86万平方米，深圳居住用地供应量不及广州的零头。（中指土地云年中大促进行时，详见下文参与优惠活动！）

广州房价为何涨不过深圳？在产业结构、资金总量和高收入人群分布之外，这里提供了另一个解释。

03

城市：

国家门户，意味着什么？

广州的城市定位再一次提升。

根据总规，广州的城市性质是：

广东省省会，国家历史文化名城，国家中心城市和综合性门户城市，粤港澳大湾区区域发展核心引擎，国际商贸中心、综合交通枢纽、科技教育文化中心，着力建设国际大都市。

广东省省会、国家历史文化名城，这是传统定位，由来已久。国家中心城市和国际商贸中心、综合交通枢纽、科技教育文化中心，则是既成事实，出现在这里并无意外。

相比而言，更值得关注的是这三个定位：国家综合性门户城市、大湾区区域发展核心引擎、国际大都市。

在城市层级中，“国际大都市”相较“国际化城市”更进一步，比“国际大都市”更高一层的是“国际大都会”。

在大湾区中，香港则是“打造更有竞争力的国际大都会”，广州则是“着力建成国际大都市”，而深圳是“加快建成现代化国际化城市”，这种定位差异，体现城市功能的不同。

与此相应的是，在GaWC发布的2018年世界城市名册里，香港、北京、上海位列Alpha+，广州、台北位列Alpha，深圳则位列Alpha-。这一排名正是基于国际影响力而来，衡量的是城市在全球经济体系中的连通性。

深圳科创优势独一无二，经济竞争力极其强劲，因而深圳被定位为“全国性经济中心城市”和“国家创新型城市”。

广州的城市功能更为综合，区位优势更加突出。

既是千年古城，也是国际商贸中心；既是国家中心城市，也是科技教育文化中心，同时还是交通中心，立足华南，面向亚洲，这种背景决定了广州作为“国家综合性门户”和“国际大都市”的重要定位。

04

未来：

广州大都市圈呼之欲出？

立足于国家门户和国际大都市，广州的发展就不会局限于自身，而要通过都市圈向大湾区乃至泛珠三角地区不断拓展。

其一，广州大都市圈呼之欲出。根据规划，未来将加快广佛同城化，推进广佛肇清云韶经济圈合作发展。这不仅需要产业互补，更需要基础设施的同城化。

根据规划，2035年广州轨道交通超过2000公里，而目前总里程为478公里，提升空间巨大。可以料想，广州地铁不仅将向增城从化南沙花都延伸，更会与佛山、清远、东莞、中山建立衔接。

其二，广州将进一步巩固交通中心优势，晋级为“全球重要交通枢纽”。目前，广州拥有全国第一大的高铁枢纽、第三大的机场和第四大的港口。

到2035年，广州机场吞吐量达到1.2-1.4亿人次，接近2018年的一倍；港口货物吞吐量要达到7.5亿吨，目前刚突破6亿吨。高铁客运量达到4亿人次，相当于2018年的2.45倍。

其三，对标大湾区，广州在新兴产业上发力。汽车、石化和电子是广州三大传统产业，汽车和石化均遭遇一定发展瓶颈。最近几年，广州押注IAB产业（新一代信息技术、人工智能、生物医药），在东部、南部、北部打造三大产业集聚带，并推进“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊。

可见，广州对自己的2035年期许颇高。人口增长到2500万不是问题，200万套住房的配给同样十分务实，国家综合性门户和国际大都市的未来同样值得期待。

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