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本文来源 | 涛哥杂谈

作者介绍：jason-卢，80后工科男，猎头从业超过12年，深耕地产行业六年

大湾区作为目前国内地产开发最为热门的区域，也是巨头集聚地。

除去万科、中海、金地、招商、恒大、碧桂园等头部企业之外，近些年涌现了一批粤系、闽系、渝派、京派、苏系等地产布局大湾区。

这些房企实力雄厚，大多数冲击千亿，全国化布局逐渐完成。

一、外来篇（民企）

闽系

1.阳光城

2016年底至今，阳光城华南布局四个区域公司，覆盖大湾区主流的六七个城市。

业绩最好的是广州区域，得益于大量的高价值土地跟较高水平的管理团队，2018年业绩突破70亿；

深莞区域依然很难突破，进展缓慢；南粤+佛山区域项目较少，存在感不强。

2.旭辉

2016年进驻广州，成立广州区域；2017年底进驻深圳，成立深圳区域；目前布局大湾区超过5个城市（加上香港）。

广州2018年业绩60亿以上；深圳目前分管东莞、香港、惠州、深圳+粤东等地，深圳区域依然是大难题；2019年预计进驻珠海市场。

大湾区投资已经上升到集团战略层面，可见旭辉对于大湾区业绩增长的渴望。旭辉在职业口碑上优势很大，存活率较高。

3.世茂

世茂在2013年左右进驻华南，但持续几年业绩惨淡。多数为商办超高层+高价地，在华南存在感不是特别强。

2017-2019年世茂对华南投资力度加大，但是项目也都是商办超高层，住宅主要集中在佛山+粤东。

4. 泰禾

2015年进驻大湾区，目前布局11个项目，但是投资拿地过于激进，特别是深圳的地王项目至今没有入市，高管的频繁流动对于雇主品牌影响极大，目前在华南区域口碑一般。

在大湾区处于创业期的闽系包括：金辉、中骏、力高、融信、正荣、福晟、升龙（主要布局旧改，但是转换率很低）。以上房企进驻大湾区时间不长，目前大部分属于筹备期或艰难时期，存在感较弱。

渝派

1. 龙湖

2013年龙湖进驻大湾区拿下佛山土地，正式进驻华南区域成立广州龙湖。截至目前，布局3个城市公司进驻5个以上城市。

作为老牌全国化标杆房企，龙湖来的不算太迟也不是很早，2018年广州业绩最高达到70亿以上；布局超过6年至今未见百亿城市，可见外来房企在大湾区的艰难。

总体来说，龙湖在华南算是具备一定的品牌积累。除去传统地产，龙湖在大湾区也布局长租公寓，并且在广深两地开始大量储备项目。

2. 金科

2017年进驻佛山正式加入大湾区，目前收获3城8个项目，速度还是很快的。

金科属于老一批全国化地产公司，在西南区域名气比较大。一线品牌的人较少，公司流程非常复杂，信息化水平不高。出于融创纠纷，具体后续如何目前还不明朗。

3. 蓝光

蓝光地产2017年通过收购广州通大进驻华南，布局广州、惠州、茂名等地，目前官方对外宣称布局华南超过10个项目。

蓝光布局华南较晚，江湖常有传闻招聘区域总，人才市场口碑一般，流动率较大。近些年产品研发提升比较快，标准化高，总体来讲雇主品牌还需提高。

苏系+京系

1. 新城

新城华南2016年进驻广佛，这几年华南业绩一直垫底，年初广州区域总业绩太弱，被迫离职。布局广佛、中山、江门、惠州、东莞等地，产品力比较弱，华南暂时没很大的存在感。

2. 弘阳

近两年上升很快的黑马，虽然规模不大，但是组织发展、人才引进方面标准很高，高管多来自旭辉、龙湖、中海，待遇方面对标top30。

目前佛山拿地2个。今年五月与融信联合在江门拿地，多数采取招拍挂方式，利润率控制的非常低，对于大湾区的投资额度今年还是很大的。

3. 中南

又是top20中近期布局华南的房企，由于对华南投资力度之前一直没有上升到集团战略，导致投资机会错失，目前在广东有超过8个项目+4个城市更新。

4. 融创

超级勇猛企业代表，2016年通过收购莱蒙国际进驻广深区域，3年时间已经布局六个城市超过20个项目。

收购万达之后布局文旅广州，规模与影响力非常大。本人有幸参与了2017年广深区域团队组建，高管团队较为稳定，中层流动较大，工作强度高，企业文化较为鲜明，待遇跟绩效挂钩较多。

5. 远洋

远洋作为最早进驻华南区域的京派代表，早期在投资意识还是很强，中山打造了一个超级大盘之后布局深圳龙岗等地，2017年加速投资到广州、东莞、惠州、佛山、粤西、粤东等地，属于京派在华南土地储备较多的房企。

远洋华南事业部的管理层外聘的多为万科系，经营稳健、产品力比较重视，但是待遇跟授权偏弱，组织比较复杂，规模增长率不算高，2018年开始华南投资减少很多投资裁员较多；

二、本土篇（民企）

粤系巨头、大湾区业绩超过50%以上的民营房企：

第一梯队：富力 、龙光，时代、合景泰富、雅居乐、奥园；

第二梯队：美的、卓越、佳兆业、星河；

第三梯队：珠江合生、敏捷、花样年、格力、方直。

1. 富力

较为标准化的工作作风，自己有设计院，自己施工、监理，类似恒大早期管理模式，集团强管控，不属于高周转模式。

土地多为多业态大盘，开发周期较长，项目比较多元化，对酒店情有多种。不算管理见长的公司，项目总授权弱。

在广州核心土地储备很强势，资产雄厚；布局大湾区很多年，深圳也进驻了快两年，有少数项目推进。

富力在人才市场上价值不算高，跟品牌价值差距较大；公司善于培养管培生，多数为公司中高层。

富力近几年财务杠杆巨大，经营风险还是存在的，特别是大量酒店+自持续物业是比较大的难题。

2. 雅居乐

粤系老牌公司，之前跟恒大、碧桂园同步起点，但是现在差距非常大。属于家族企业，老员工较多，体系化建设起步较晚。

在大湾区主要布局中山、广州、佛山，深圳、东莞、珠海较少。早期文旅地产起家，近两年投资方面提速，在布局多元化方面不错。

总体上来说，作为老牌全国布局的房企，经营杠杆较为稳健，规模上走得有点慢，待遇在同等房企偏低。

3. 龙光

深耕大湾区成效最大的房企，没有之一。深圳地区长期都是前三的业绩；基本上大湾区主流7、8个城市布局都超过10个以上核心区域项目。

土地成本较低，利润率非常高（行业前五）在两广的投资份额非常高，属于标准的大湾区深耕，在广深、珠海、惠州、东莞、佛山等主流城市销售都在前列。

管理还是粤系风格（老板放权较弱），职业经理人生存环境偏弱，近些年在大湾区雇主品牌口碑一直一般，但是不妨碍龙光的大步伐发展，去年已经突破800亿，稳居top30。

龙光在土地市场上非常强势，资金充裕足够支撑他笑傲江湖很久，2019年进行经理人升级计划，期待他的变化。

4. 时代

粤系深耕代表企业之一，总部广州，布局7、8个以上大湾区主流城市，佛山公司去年突破百亿。

时代在粤系里面显得有些特点：学历高、颜值高是时代地产给人第一印象；老板比较专注，深耕大湾区多年，暂无其他实业投资，地产是唯一主要产业；对于职业经理人比较重视跟尊敬，高管流动率非常低，目前已经去家族化多年。

公司经营战略是注重企业稳健和利润率，经营性管控而非高杠杆型管控，注重抗风险能力和产品服务能力。

企业在文化打造上目前已经是比较大的竞争力，在多年的经营管控上，节奏感控制比较好，内耗比较少。

时代在广佛肇、东莞、珠海货值巨大，在旧改方面也是华南区域占据第一梯队，名副其实的华南巨头。

5. 合景泰富

粤系深耕代表企业之一，总部广州，布局大湾区主流城市数个，广佛+其他城市布局比较均衡，在东莞、深圳、惠州偏弱。

企业前几年一直比较低调，属于很早全国化布局的粤系房企之一。之前主要是老板在管理，整体管理水平偏弱；2017年开始提速，增强了一线职业化高管的引进。

企业对产品力追求较高，在住宅+商业的双轮驱动下，业绩稳步上升，在大湾区属于比较有特点的公司。主要布局广州东西部，货值巨大。

6. 奥园

大湾区近些年增长很快的房企，总部广州，地产集团2019年8月搬到深圳，商业地产集团还是在广州。

布局全国多个区域，大湾区业绩占据一半以上，大湾区布局多为二三线城市，广深、佛山、珠海等主流项目偏少（城市更新较多）。

运营模式还是高周转为主。近些年高管中海系较多，产品力偏低，平均售价为1万左右。目前是粤系里面增速最快的公司，有点碧桂园、新城的味道。

7. 卓越

深圳老牌知名地产公司，粤系巨头中唯一还没有上市的公司。

布局深圳较多，资产雄厚，多数核心市区写字楼+商业物业持有。错过上市机会之后，一直停留在深圳+周边东莞为主。早期布局上海、青岛、长沙、武汉等城市的项目也处于收尾阶段。

2017年之后明显投资提速，特别对华东区域加大了投资力度，目标布局华东多个城市。在深圳还是旧改为主；公司管理水平特点不明显，全国项目偏少，规模在300-400亿左右，属于小型企业。

竞争力在于，高管还算比较稳定，待遇比主流地产偏低，目前也在加速调整中。

8. 佳兆业

曾经的top30地产企业，布局全国多年，当年有“小万科”之称。企业年轻化，产品刚需为主，追求高周转模式。

大湾区旧改之王，在旧改方面具备极致竞争力。2018年重新回到主流，销售额突破700亿，如果当年不是出现失误，佳兆业应该能达到行业tpo20的高度，希望能挺过去。

待遇比较有竞争力，企业文化打造非常好， 重视人才，很多员工回流。

9. 星河

深圳知名老牌劲旅，总部深圳。虽然星河控股整体没有上市，但是旗下物业板块、智慧生活、星河商置已经成功上市。

提到星河，不得不说深圳福田的地标建筑COCOPARK，个人觉得是一线城市较为成功的商业地产经典项目之一。

星河具备大湾区完整的城市布局，住宅+商业双驱动战略，企业经营稳健，在深圳口碑一直都不错，高管多为之前老牌房企金地、佳兆业、万科系，整体流动不大，待遇中等偏上。

10. 美的

早期基于美的制造业的布局形成的地产品牌，早期多在本地开发住宅，2015年之后开始异地扩张。

美的置业应该属于这类企业里面对地产投资期待很大的公司，整体表现和奥园差不多，简单的三四线城市复制型区域扩张，产品刚需为主，高周转型企业风格，产品特点不多，在大湾区佛山货值最大。

三、本土篇（国企）

粤系巨头，大湾区业绩超过50%以上国资房企：

1. 越秀

作为老牌国企，客户定位一直是高端定位，项目都是市区拿地，品质优质。

高管大多数来自其他行业国企外派或政府高管，流动率低，利润高、稳定性较高，员工学历普遍较高，综合实力强。

2. 华发

总部珠海的超级大国企，规模化相对起步较晚，之前一直深耕珠海区域，常年珠海第一，2017年开始提速进驻华南其他城市，广佛、南宁、深圳、中山等地。

属于发展型企业，近两年引进人才较多，华发自身人才发展相对其他国企较慢，近些年引荐高管多来自华润、金地、中海等老牌国企。节奏上面保持国企的作风，待遇方面高于华润、越秀等国企。

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