5月24日，由中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组主办，中国指数研究院承办的“2019中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十二届中国物业服务百强企业家峰会”在北京举行。

中国物业管理行业的快速发展得到了资本市场的青睐。券商、投行、会计师、律师、筹备上市和已上市的企业等共同探讨如何借势资本市场，实现物业服务企业的价值。

2014年以来共有14家企业进行IPO，13家在港股，1家在A股。2018年是上市爆发年，有6家企业在成功IPO。已上市企业中，总共有4家市值突破100亿，最大的股价涨幅达247%。

目前物业服务企业主要有三类发展路径，一类物业服务企业依托母公司进行发展，还有通过收并购进行发展和通过市场化获取独立第三方项目发展的。收并购只是一个开始，能不能把收购的物业服务企业整合好，形成整合效应，确保不会发生一些重大的商誉减值。这里面存在着很大的不确定性，因此以收并购作为主要发展路径的物业服务企业估值偏低，资本市场的验证与认可可能还需要一定的时间。

那么，上市对物业服务企业发展的意义是什么？首先，对3家标杆企业进行统计，上市后企业的在管面积、营收和利润都实现快速的增长、翻倍甚至是2到3倍的增长。此外，企业进一步发展需要大量资金，比如在智能化、科技化进行投入，通过有效收并购进行扩大规模，切入教育、养老、医疗健康等这些社区增值服务领域。企业上市后通过资本市场的力量，增加资金先发优势。最后，物业服务企业的PE估值是完全高于母公司，第一梯队PE达到35到40倍。香港市场是机构投资人为主的市场，对稳定的现金流、物业服务企业的认可度远远高于地产母公司。

现阶段港股是物业服务企业最合适的上市地点。

第一，A股IPO审核的时候，企业的关联交易比例不能高于30%，可能2/3的物业服务企业就满足不了这一点。第二，物业服务企业视为房地产链条下游，上市有不确定性，各种门槛和审核的标准较高。第三，A股上市盈利的门槛比较高。

香港上市，常用的架构一种是红筹架构，另一种是H股方式。两种架构其实各有利弊，红筹架构现在是港股上市采用最多的模式。上市的架构搭建，红筹更复杂一点，需要进行海外重组，还需要商务部审批。H股是要受到中国证监会监管的，监管相对严，但H股上市还有一个权力就是A+H股，剩下的一部分还可以在A股上市。使用哪种架构根据每家公司自己的情况和诉求来进行选择。

现在物业服务企业逐渐延伸更多的服务内容，比如资产管理、健康服务、社区楼宇广告，社区车位充电，汽车维修等，一定要把物业服务信息化、数据化，才能够有力地提供流量入口的变现。现在最主要是两端，一个是收入端、一个是成本端，收入方面，相信各个研究机构都会有预测，这是一个稳增长的行业；成本方面，现在人力成本是最主要的问题。目前来看，如果是通过一些智能化的安排，是可以有效降低人工成本的。另外是增值服务，通常会把它作为一个小业主，把小业主定义为基于社区的服务，还有是大业主也就是基于开发商的服务，这两块有很多的内容可以进行深度的挖掘。

香港上市的物业服务企业在融资规模上有很大的优势，A股的南都物业融资5000万美金，香港市场绝大部分的融资规模都是超过这个。物管行业有区别于房地产企业的一些特征，轻资产、持续收入、行业周期风险低，在估值的角度来说，物管行业普遍是3到4倍的房地产行业的估值，这个数据会一直持续，这是港股的情况，美股也是如此。此外，物业企业主要采用三种上市方式，H股、红筹、A股，A股因为关联交易的问题目前是有一些困难的，红筹股和H股最大的区别是是否能有上A的机会；还有其他的资本运作方式，比如招商物业借壳上市，或者已经上市的物业公司进行强强携手也是一种方式。

最后，在未来的10年，2030年整个的物管面积会达到300亿平米，整个物管规模会达到2万亿人民币，行业集中度将达到60%到70%。

杨咏芳

汇丰银行环球银行亚太区基建及地产业务总监

港股有60多家地产商都已经上市，现在没有上市的地产商是寥寥无几的，规模也比较小，基本上能做IPO的已经挖掘完了。各个券商包括各大中介机构对房地产领域继续挖掘资本市场，到周边找一些其他的机会，最近两年最火就是物管行业。

物管行业是根植于房地产，但也有别于房地产。房地产的毛病，物管行业是没有的，因为房地产很重、很沉，买地动不动很多亿。地产商的钱是快周转的，很快就花出去了，再从零开始再买地，这是其业务模式，但对资本市场来讲风险是比较大的。

物管行业基本上都是踩着去年的肩膀往上爬，因为其续约率基本上是100%，这是资本市场喜欢物管行业的第一个原因。第二，物管行业与地产商不一样的地方是，地产商每年归零，但物管行业不归零，而且基本上续约率和回款率都很高，加上储备面积，基本上分析师都能模拟出未来。即使未来两三年这个物业服务企业不拿项目，也能拿到利润，这也是资本市场喜欢物管行业的原因。

房诚琦

东方证券高级分析师

近几年，整个资本市场对物业管理行业的关注度发生着变化。首先，2016年，只有两三家企业在港股上市，内地投资者对港股市场的运行规则也不是特别了解，关注度不高。其次，2016年-2018年期间，房地产行业的主角还是地产公司，但物业服务行业拥有一大批勤勉、优秀的团队，孜孜不倦的向资本市场推荐物业服务企业，资本市场对物业行业关注度的变化尤其明显，2018年一个转折点，自2018年到目前为止有8家物业服务企业先后在A股和港股上市，且随着最近中航善达和招商物业交易的事件，将整个物业行业的关注度达到阶段性顶点。

二级市场给物业服务企业高估值，有两个原因：第一，比较明确的高增长性，资本市场愿意给确定性和成长性比较高的企业高估值溢价；第二，物业管理行业作为轻资产行业，拥有良好现金流，在整个宏观经济和资本市场不是特别看好的情况下，资本市场愿意给具有比较好现金流的企业高估值溢价的，这说明未来物业服务企业尤其是已上市的物业服务企业在进行规模扩张时，不应该以破坏或恶化资产负债表和现金流量表代价而作出盲目扩张。

苗桢

毕马威杭州所合伙人

第一，港股对关联交易比A股的标准是低一些的，因为物业服务企业有很多的收入是来自于房地产企业。在这个过程中，对于收入的定价就非常重要，要按照第三方市场上可比的价格来考虑定价。对物业服务企业来说，毛利率最高的比如说一些咨询服务，案场服务，可能也是来自于房地产企业的收入，这当中毛利率的定价如何是公允的价值，都是需要所有的物业服务企业在上市前先要做一些规划的。

第二，关于物业服务企业经常可能会存在着一些收入确认的问题，一定是要考虑用权责发生制而不是收付实现制或者是开票实现制。

第三，要注意关注一些新的会计准则的影响。因为物业服务企业现在如果上市，可能很多是去海外、香港这边去上市的，这两年财务的会计准则是有过很多变化的，简单举一个例子，比如说以前提坏账，可能会看到账龄在三个月以内的应收账款，是没有积极坏账的风险的，因为现在新的会计准则要求考虑一个预期性损失模型，即使是三个月以内的一些应收账款，可能以后也会变成没有办法收回的坏账了。所以说在这种情况下，需要提前估计一些信用损失。

黄晓莉

君合律师事务所资深律师、合伙人

到香港上市，物业公司到底需要哪些法律问题，最重要的提前的准备是什么？

首先，是经营许可的问题。虽然说现在物业服务企业的资质已取消，但涉及到生活服务或者社区服务，是需要资质的。现在的线下的社区服务是非常重要的天然的、线下的流量入口。很多物业服务企业利用这点做自己的APP。APP是香港的联交所和证监会重点关注的，到底是不是需要拿到中国的增值电信许可的证照。如果需要拿这个证照，这个增值电信业务是外商投资限制类的业务，可不可以到香港上市，把它变成一个外资控股的公司？如果说不需要拿证只是一个非经营性互联网业务，会让境内律师列出每一项APP展示的内容，逐项发表意见，是不是在整个报告期内经营是合规的。

第二个是社保和住房公积金的问题。国内上市社保和公积金是一个问题，要求缴纳的人头覆盖率要高，可能接近100%。90%多缴纳的基数不会按照上年的，香港不同，这样一个成熟的资本市场，按照相关的法规，应该交的基数不是最低的平均工资的基数，而且整个上年的工资。这对物管公司来说影响是非常大的，我们是劳动密集型企业，这会对我们的利润和成本影响非常大。

尤建峰

新城悦控股有限公司副总经理

资本市场与企业成长的关系需要辩证地去理解，短期来看，上市可以给企业带来大量的资金，同时增加企业知名度，吸引更多人才的加入，对外可以承接更多的项目。特别是对于像新城悦，这种比较低调的物业公司，上市带来了的效益是非常明显的。但从长期来看，每个公司都有自己的战略规划，要根据自己对物业服务的理解，走好自己的道路就行。

资本市场的市值会有波动，物业公司的估值也会有波动，这是很正常的一个现象。只要企业做的事情是有利于股东、业主和员工的，就能长期、稳步地发展下去。

为什么资本市场给物业公司这么高的估值，而不同物业公司的估值差异又很大？首先，资本市场的投资人是多元化的，但投资的核心点还是一样的，那就是公司长期的盈利能力。而物业公司面临成本上涨的压力，特别是做住宅物业的企业，必须要有新的业务拓展，才能保证利润的可持续性。相对没有做并购的公司来说，并购较多的公司它的估值会低一些，因为有些投资人认为并购出售方要价往往太高，这会对公司的估值产生影响。实际上每个企业都有自己的战略，如果并购完全符合公司的战略规划，那就应该坚决地执行。总结来说，物业公司的估值还是要看长远的，而不是短期的。

范东

东原物业集团总经理

东原物业成立时间不算太长，10多年来，走到今天，无论是东原地产集团还是东原物业自己都不断思考，如何进一步做大、做实。尤其是这些年物业公司的上市，东原物业自己也在做相关战略的规划，希望走上台阶，引入到资本，把物业的价值更大化。

前期有不到20家同行上市，这个维度，东原物业对下一步的规划是充满了敬畏心，并积极做好这个准备。资本市场的平台肯定能为企业的发展带来机会，不管是融资带来的下一步更多的发展，或者是更好地服务我们的客户，东原物业都在不断思考和论证。

另外，如大家所讲，上市之后才是开始，像我们正准备上市或者有规划上市的企业而言，上市是发展中的一个大的节点。上市会对企业的发展带来挑战和思考，如何挖掘物业的价值是充满了期待的。我期望在过程我们认认真真地准备，积极地与同行交流和沟通，实现共同发展。

凌军

江苏中南物业服务有限公司总裁

物业管理行业并不是完全市场化的行业，很难完全用一个商业逻辑去看待。物业市场化必须要尊重市场和商业的规则。实际上，物业管理行业还是很年轻的，无论是外部还是内部，从公司治理到企业制度等等，都存在一些不透明的地方。物业服务企业必须要走规范化、合理化、合规化的道路，未来才能获得更加长远的发展。但行业要健康持续的发展，物业资本化是必由之路。这个行业还是很封闭的，整个行业的人才结构还不够健全，人才层次还比较低。如果物业资本化能吸引一些高级人才加入，这将会对行业的发展产生特别深刻的战略意义。

物业服务企业提供的服务，归结到两点，一个是对不动产的管理，一个对社区生活的服务。不动产的大力经营和物业的增值，按照商业概念去理解就是物业保增值，基本上就是不动产物理属性的问题。现在还有很多原始的衍生服务，就是对社区生活的服务，可以给客户创造很多生活的价值。不管怎么说，物业管理行业始终是一个劳动密集型行业，是一个责任信托的行业。所以，物业服务企业的价值在于哪里呢？我不能说是唯一，我觉得接近于唯一，这个行业接近于唯一并且是很直接的价值，就是客户价值创造。企业如果能够把客户价值创造做好，那么上市将会是一个自然而然的结果，而并不是一个目标或者是目的。

赵云

深圳历思联行物业管理有限公司董事长兼总经理

物业管理上市最早不是内地的公司，而是香港本土的物业公司。

国内的很多物业管理公司上市以后有很多的逻辑是有些问题的。具体表现在，国内的同行上市以后，只是不断地以收购方式拓展同样盈利水平下的规模，实际上这种想法逻辑在资本市场上是不成立的，因为在收购的过程中，要积累很多在商誉里面，会降低股东的利益。公司上市的目的应该是把自己放在阳光下晒，逼着自身升级自己的产品！

在百强的报告中，有一部分的报告展示了包括五大行再加上一个欧洲物业公司的做法，我们应该要很好的学习借鉴；我们国内的物业管理公司还在做着一些很基础的服务的东西，未来的毛利、利润是可期的。

其实物业公司融资的目的是把自己展示出来，迫使自身进行全方位的提高，升级产品，升级服务，从而给股东回报更大的利益，这才是一个物业管理公司进入资本市场后需要考虑得更多的事情。比如说，CBRE也好，戴德梁行也好，有一半以上的收益根本不是基础服务，而是大量的中介服务、资产服务。所以总结来说，链接资本的目的是要让物业管理从基础服务变成资产管理。

吴国卿

北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司总经理

北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司本质上是一家房地产的服务企业，以往承接的业务主要来自于母公司鸿坤集团。2018年，鸿坤物业通过新三板上市来迎接资本市场，一方面，走入资本市场能更好的实现企业市场化，让自己在资本市场有更好生存的能力；另一方面，走向市场以后，鸿坤物业能从资本市场加强规范，从更高维度提升自己，弥补自己身的短板，从而使企业发展更加扎实。对鸿坤物业来说，新三板只是一个规范的开始，还不是我们的最终的目标，学习和发展没有尽头，鸿坤物业一直以来都与专业资本运营机构、律师事务机构等专业服务机构相互学习，相互借鉴，希望能学到更多的技能，让企业在更大的市场上蓬勃发展。