当潮水退去，才知谁在裸泳，这句话无不说明在楼市调控下，部分楼盘的真实情境。近期南京楼市却出现分化极其严重的现象：一批楼盘降价促销，甚至首付一成；另一边却有一批楼盘放风涨价上市。

这无不说明，在楼市大环境调整的背景下，楼盘分化情况越来越明显，不好卖的楼盘想通过降价促销等方式，以价跑量；而销售不错的项目，都想通过涨价来提高利润。这也是开发商应对市场变化的不同策略，当然也是很多项目的真实情况。

那么，对于购房者来说有何影响？今天，掌柜君就跟大家聊聊这个话题。

01

降价促销、首付一成重出江湖

多家楼盘以价跑量

近日，位于江北新区雨山路板块的北江锦城发布海报：推出20套特价房，清盘一口价，最高优惠40万，这个降价幅度让人吃惊。

要知道该盘位于雨山路地铁口，按道理不会很难卖。但据了解，项目之所以推出特价房是因为一直卖得很差，此前每次开盘都惨不忍睹，最差开盘2个月只卖2套。还有就是，项目的户型备受诟病，南北不够通透，甚至出过奇葩的“手枪户型”。

该盘上一次开盘还是在2017年11月初，推出108套高层房源，户型面积105㎡、120㎡ 、125㎡，毛坯均价24299元/㎡，直到现在仅卖了5成。

（图片来源：南京网上房地产）

另外，链家数据显示目前小区二手房均价23226元/㎡，竟然比新房还便宜，这也就难怪其新房去化较差，不得不降价促销。

除了北江锦城之外，江浦某盘日前推出“1成首付”购房活动，发布海报称首付30万起就可以买房。

值得注意的是，该盘推出的“1成首付”与其他楼盘不同，是要求购房者在7天之内签约，并缴纳房源10%的首付资金，剩余的2成首付要在半个月内付清，其实留给购房者分期付款的期限并不多。

掌柜君了解到：该盘目前还有少量房源在售，但总体面积偏大，总价需要324万起，购房门槛相对较高，这个价格可以选择性还是相对充足，也就可以理解其“1成首付”主要还是为了促销。

当然，降价促销、以价跑量的还有桥北老盘北外滩新城，也就是买房人熟悉的威尼斯水城，也是南京楼市的“骨灰级”楼盘，卖了十几年还没卖完。

项目上一次开盘是去年11月，当时精装均价20600元/㎡，而项目本次新领272套房，毛坯均价18600元/㎡，在精装改毛坯的背景下，等于项目间接降价2000元/㎡上市。

作为桥北老盘北外滩水城之前开盘都是平推，去化周期也相对较长，本次18600元/㎡的价格能否被购房者接受，等5月29日开盘一见分晓。

可以很明显的看出，在楼市调控期内，南京部分板块因楼盘众多，竞争压力极大，也就难免出现有盘降价促销，甚至1成首付，目的就是为了抢客户，达到成交的目的。

02

老盘涨价加推、纯新盘放风突破限价

多家楼盘想增加利润

楼市总是冷热不均，前有楼盘降价促销，后有楼盘涨价加推、纯新盘放风突破限价，想增加利润开盘。

本月初，位于六合老盘冠城大通蓝郡新领收官房源销许，毛坯均价14850元/㎡，相比前期均价13800元/㎡，均价上涨1050元/㎡。

5月16日桥北金象朗诗红树林新领256套房销许，精装均价28915元/㎡，相比前期精装27803元/㎡，上涨了1112元/㎡。

这两家楼盘都是老盘新开，房价也在之前基础上有了新的上涨，对于开发商来说，涨价上市也赚足利润。而对于其他开发商来说，看见了自己想涨价的希望。

江北雨山路中交锦蘭荟去年底开盘19800元/㎡，预计6月加推四期收官房源，置业顾问表示房价要比上次涨幅10%左右，预计均价在22000元/㎡。

城北金浦御龙湾预计6月加推3栋楼，置业顾问也表示将有一定幅度上涨，还要验资，要知道该盘之前从未有过验资。而同属于城北的中海燕矶听潮前期精装28400元/㎡，据悉预计在6月加推新房源时，预计精装30000元/㎡，等于涨价1600元/㎡加推。

当然，除了这些楼盘之外，还有江北核心区两盘也要涨价上市，绿地海悦下次加推要涨价，具体幅度待定，而纯新盘江与城预计6月首开，放风价达到3.3万-3.5万/㎡，目前核心区限价3万/㎡，能否突破限价值得期待。

不难发现，想涨价上市的楼盘多数属于前期受关注、去化还不错的楼盘，甚至还有部分品质楼盘，他们本不缺客户，大概率是想在房源紧俏的情况下，达到增加利润的目的。在这种背景下，掌柜君觉得只要涨价幅度不是非常离谱，也会有购房者买账。

03

珍惜购房机会、挑着楼盘出手

已经过了是房子就买的时代

其实，南京楼市也不是第一次出现这种情况，这是市场发展正常现状，主要是因为楼盘分化严重。买房人也不必太过于担心心仪楼盘卖完，或是想买楼盘万一涨价够不到。掌柜君也采访了一些业内人士，说出了自己的看法：

南京觅房总经理俞平个人认为：今年下半年主旋律是稳中有降，而南京楼市属于冰火两重天，个别楼盘涨价属于个例，这些要涨价楼盘多为热盘、且可售房源不多，难免出现因房源紧俏，想通过涨价来赚更多利润。

就对比去年同期，南京楼市新房销量远远不如，虽然有楼盘放风涨价，多数属于实探买房人心里。当然，也不排除部分优质、品牌、学区属性的楼盘会涨价上市，但也要看购房者的认可度，并不是涨价就能去化好。

在南京资深地产评论员尹霄飞看来：在楼市调控期内，这种市场两极分化的情况还会持续，好的楼盘更受欢迎，不好的楼盘去化也将更难。对于购房者来说，毕竟购房资格和贷款资格更为珍贵，所以要挑着楼盘出手，选择品牌房企的优质楼盘，或是买带有学区的硬通货，才能更好的保值增值。

最后，在掌柜君看来，在买房之前一定要去实地看房，多了解楼盘的优缺点，多比较，不要盲目出手。而对于开发商来说，选择适当的营销策略，指定合理的价格，才能在竞争中更好的达到理想的去化，毕竟现在已经过了是房子就买的时代。

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