2018年下半年开始，北京进入限竞房时代。

但是从网签数据来看，对比2018下半年北京新房成交量，限竞房仅占比28%，而且成交面积、成交金额的占比更小，分别是20%、18%。

限竞房去化难的问题并非全部项目如此，而是呈现出明显的两极分化，一部分项目去化难，开盘现场冷清，蓄客不足；与此同时，另一部分项目却一房难求，出现连夜摇号选房，开盘即售罄的情况。

6月24日晚上摇号选房的中海·望京府。开盘当日选房至凌晨，首期推出的203套房子，一夜售罄，去化率100%！

对于中海望京府这样的开盘场面，业内给出的反应均是：“正常，意料之中。”好的项目在诞生之初便有过硬的竞争力，热销只是一个结果。

竞争力一：区域位置好，发展前景大

中海望京府项目落地于朝阳区马泉营，是个左右逢源的好位置。向西2站地就是望京商务区，各类服务设施齐全；向东北4公里是孙河别墅区，这里有17所国际学校，占据全北京国际学校总数的70%。东南还有798艺术区以及国门商务区。

项目紧邻新规划的中关村朝阳园北区，在未来几年将成为新的国际化科技商务区。这个位置，已经超过城市副中心的运河三角区，海淀山后的西北旺。

与此同时，马泉营又具有闹中取静的优势，马泉营这个地方，既能方便在望京和未来的朝阳园北区工作、生活和吃喝玩乐，回家就能享受静逸，远离嘈杂，不远不近刚刚好。马泉营区域本身也已经基本成熟，中海望京府三面被别墅区环绕，这些小区自身有配套商业如香江广场，而北面则是马泉营盛唐广场和奥特莱斯，生活购物基本能满足。

再说说中关村朝阳园北区，该区基础极好，条件极佳。朝阳园北区背靠已经完全发展成熟的望京。是目前最完整最大的一块土地，已经完全拆迁干净了，一张白纸上开始规划，从零开始建设，按照朝阳区的规划，将打造成一个全新的国际化科创中心。

朝阳园北区对于入驻目标企业做了范围划定：跨国企业总部，独角兽企业，高精尖企业研发团队...可见其规格之高。而且阿里巴巴北京总部入驻朝阳园北区已正式落地启动。项目计划于 2019 年 11 月开工，2024 年投入使用，总建筑面积 47 万平米，总投资约 68.9亿元。有了阿里巴巴这样的“旗舰店”提前入驻，朝阳园北区的确定性极高，发展不可限量。中海望京府距离阿里巴巴的新总部1.8公里，地铁一站地，因此市场甚至猜测阿里的高层员工将是中海望京府的购房主力。

朝阳园北区的规划兼顾了产业，商业，教育和居住等等各种需求，将打造一个既适合研发和商务，也宜居适合生活的国际化新城。配套上，国际人才公寓、国际医院、15年一贯制的乐成国际学校、未来论坛永久会址“三国际一未来”四大功能性项目已经确定。

竞争力二：配套成熟：交通、商业、学区、医疗齐头并进

交通配套方面：

距离地铁15号线马泉营站500米，两站地可达望京核心区。项目周边的交通路网为“两横四纵“，两横是京平高速、五环路，四纵是指京承高速、京密路、京密路快速以及机场高速。另外中关村朝阳园北区区域内部明确规划有 6 条联通望京主路网，正在建设之中。

商业配套方面：

目前马泉营区域已经有不少成熟的商业了，香江广场，盛唐广场，平常吃饭娱乐，生活购物的需求基本能够满足。项目距离北侧奥特莱斯步行几分钟，购物也很方便。同时，马泉营距离望京商圈仅仅3-4公里，地铁2站地，去往望京的商圈也非常便利。将来中关村朝阳区北区，也规划了商业配套，因此商业配套是不缺的。

学校教育方面：

项目将配建公立幼儿园，目前的售楼处就在幼儿园处，将来这个充满科技感的售楼处就会整体移交作为幼儿园使用。小区旁边有一块教育用地，大概率是配建成小学。

朝阳园北区将建设15年一贯制的乐成国际学校。另外，项目周边国际学校林立，有英国哈罗学校、京西学校、蒙台梭利国际教育等等。

医疗配套方面：

三甲医院地坛医院距离项目不到2公里，开车3分钟。朝阳园北区规划了国际医院，未来的医疗配套将更加便利。

竞争力三：139平网红4居户型，四面宽朝南占据采光通透双优势

中海望京府最引人注目的便是这个139平米的四面宽朝南的四居户型。

该户型图是全明格局，四面宽朝南，整体南向面宽达到了13.7米，客厅面宽4.1米。四居室包括两个套房，一个儿童房一个书房，主卧套面积30㎡。

更妙的是客厅和西边次卧的墙为非承重墙，如果居住宽裕，可以考虑打掉客厅旁边次卧的墙体，获得更大的客厅空间。整个户型据称实用率可以达到93%。

139㎡的四居洋房是全装修交付，后期开发商会给购房者提供一个可自主选择的精装修套餐，标准是3500元/㎡。精装范围包括：中央空调，带有新风系统；还有智能科技家居等。

众所周知，中海望京府项目一共三种产品，除139㎡平层洋房外，还有总价900多万的下跃，以及总价不到2000万的合院。

下跃分布在洋房的1层及地下一层二层，有边户也有中间户，其中边户建面约208㎡，中间户建面约198㎡。下面是项目下跃的边户户型图。

而合院产品地上三层，地下两层，带花园。户型图如下：

合院的一层是家庭厅以及老人房，一层客厅面宽5.4米，老人房面宽3.6米；二层是两个次卧带一个卫生间；三层为主人套房；地下一层是商务会客厅和餐厅厨房，客户也可根据自己的需求对该空间进行改造；地下二层是车库和其它活动空间。

值得一提的是合院负一层采光很好，有通往地上的采光天窗，同时室内又有直达一层的挑空设计。

竞争力四：价格倒挂二手房，未来升值空间大

项目是限竞房，限均价是6.89万/平，前两天的孙河的一个新地块拍卖，楼面价已经高达6.95万/平米，已经超过了中海望京府的限价。139㎡平层洋房总价1000万—1100万；下跃总价900多万；合院总价不到2000万。

周边的二手房价格：

观唐别墅，2005年别墅，约 9.8万/平米；

香江别墅，1997年别墅，价格约12.9万/平米；

长岛澜桥，2004年别墅，价格约7.2万/平米；

望京金茂府，2014年高品质小区，价格约11.5万/平米；

臻园，2014年高品质小区，价格约9.5万/平米。

而且现在业内普遍认为，限竞房最终将会退出历史舞台，从供地情况来看，不限价的普通商品房已经逐渐回归。那么在可预见的未来普通商品房时代，此时的限竞房价格将会有怎样的上涨空间，想必大家心中已经有了答案。

中海·望京府一共分为南北两个区，总共484户，其中南区203户，北区281户，项目首推的南区203户已经全部售罄。

南区开盘时，有的小伙伴守到凌晨四点却没有选到心仪的房子，现在好消息来了，中海望京府二期即将加推，目前正在蓄客中。这次开的除了大平层，还有更壕的合院，以及门槛更低的下跃户型。

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