虽然地产开发领域还有很多机会，但是不得不说相比以前，行业增长变缓，人员成长空间变窄。

有一些地产人选择坚守，另一些人则选择变换赛道，辞职创业。其中少量去了完全不同的行业，更多的则是在地产生态链上，比如存量领域寻找机会…跨得不远，更有信心和资源。

未来两年，在存量领域，明源君认为长租行业创业时机最佳。

为什么说未来两年选择长租创业是最佳时机？之前有哪些经验教训可以借鉴？创业的地产人如何吸取这些教训。明源君将一一来说。

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之前规模和资本很重要

现在能力和找准赛道更重要

经过2018年一役，长租行业从风口滚到火尖，长租人如坐针毡，包括现在很多从业者都在苦恼，这个路还能走吗？

如同行业内的乐观派所说，正是因为行业内部发生了一些事情，让从业者弄明白这个行业怎样发展才是良性的。资本不傻、消费者不傻、现实很真，对这个行业你必须敬畏。

一、行业基础建设更完善，有能力找准赛道就可以入局

之前有人讲，长租行业跟互联网行业一样，很烧钱，但是现在行业基础建设愈加完善，有运营能力、找准赛道就可以入局。

1、规模大不是唯一要求，运营能力越来越重要

长租行业从之前的跑规模中尝到了苦果，现如今开始调整步伐，关注运营管理和服务能力，降本增效。比如如何收到便宜的房，提升去化能力，降低运营成本，而这些能力都掌握在一个个人手里。

2、行业的基础建设更完善，花钱就能整合资源

整体来讲，目前行业的很多东西能看清的越来越多，你知道如何设计出顾客更满意的产品，实施起来也更快，节省时间。为什么了？

单就拿一个项目的供应链来说，愈加完善和完整，如今有专门针对公寓的设计公司，装修公司，保洁公司，维修公司，平台公司等，他们可以帮你省去很多时间成本、试错成本。

比如一个设计公司，他们有充沛的行业实操经验，他们知道哪些地方是有坑的，哪些地方设置公共空间合适，房间多大合适，要不要设置书吧，暗间如何处理得房率更高，他们都有很多的经验了。

一旦行业基础设施完善，地产人需要做的就是有优秀的想法和更具调配性的资源整合能力，或者你自己成为供应链中的黑马选手。

3、巨头入局不会切断长租路，反而普及了公寓概念

有人会说，房企系、中介系汹涌而至，有钱有魄力，其他机构和个人、新的创业者还有活路吗？这话不尽然，他们的入局某种程度上，的确让这个赛道变得更拥挤，但同时他们做长租只是战略布局，并没有深耕进去做运营，做服务。

且正是因为这些大咖入局，把这个行业呈现出来，加速了公寓概念的普及和市场教育，让大众知道了这个行业的存在，后来者就不用花费力气在这个事情上。

4、行业会越来越分化

而且之前明源君讲过随着长租行业的发展，未来行业会进入恒者恒强和专业分工的阶段。之后的长租行业会分成四个赛道：资本方、公寓设计建造方、运营方、平台方。每个赛道都没有绝对的头部，而且有些巨头看不上得或者做不好，机会还会有很多。

5、资产转让价值处于低谷期

行业很多玩家在收缩，今年市场处于资产低谷期，资产转让价值比去年低，自身运营能力强的可以进行并购。据一位上海公寓从业者反映，去年行业公寓转让，想要收分散式公寓，按剩余租约未来收益权的3-5折能行，但是今年2折就可以收到。

二、政策开始物质鼓励长租发展

长租行业关乎民生，政策自然关切。近日的政策莫过于苏州的隔断间政策，苏州出租屋正式“N+1”合法化。这并非首例，上海在2016年时就进入政策快通道。而随着各地租赁市场的发展，在符合消防规范条件下，‘N+1’可以向社会提供更多低总价的房源，缓解租金高企的状况，一定程度上也可以增加出租方的收入。

此外近日厦门住建部决定开展中央财政支持住房租赁市场发展试点，对确定的示范城市给予奖补资金支持，试点示范期为3年，据说一年8个亿，3年24亿的奖补资金，主要用于培育住房租赁市场健康成长，包括：建立机制、建设平台、筹集房源、规范运营，筹资融资等方面。

三、头部有大资本，小机构也有小资本

新派公寓王戈宏很早就提出，做长租需要有便宜的钱、长钱、大钱，而这些钱在哪里？金融机构、险资等手里。

有数据显示，现在整个险资在全国有17万亿资产规模，而且未来是高速增长，甚至超过20%的增长规模在每年递增。

大家都想找险资去合作、去投资，但传统险资的人认为现在是一个资产荒的时代，有钱投不出去，不知道该买什么。现在我们要做一件事情，怎么把险资说服，让险资进入到城市更新的居住领域。拿什么吸引他们，你的能力，你的经验。

当然你是头部，获得这些资本没有难度，但问题是，如果你是小企业了，那也没问题，民间小资本、个人资本也开始进入行业，所以重要的是你愿不愿意做，而不是你的企业规模有多大。

四、先行一步的死了，后来者居上

先行一步的会死，后来者会成功，为什么？

先走一步，市场野蛮，机会多，但同时政策风险也大，其次市场上的消费者完全不了解不接受你做的东西，你需要付出大量客户教育成本。

但后来者即便你之前没有从事公寓行业，但是你可以通过媒体和行业论坛等渠道了解之前有过哪些坑，哪些线不能碰，社会上需求产品是什么样，最终你的产品会比先行一步的产品更完美，也就容易获得成功。

下面，明源君就来总结一下，先行一步的长租人们，给我们留下了哪些经验教训……

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地产人长租创业必须避开这些坑

去年的行业喧嚣纷繁，扩规模、租金贷、甲醛风波不停。

一、不顾实际情况的疯狂扩规模

业内人普遍的感觉，17、18年很多企业扩规模是疯狂的，主要有以下几种错误的示范方法：

1）高价抢房

“价高者得”向来市场铁律，去年长租行业最疯狂的场景莫过于好几个机构同时到一个地方收房，双方比拼价格，不顾虑投入产出比的喊麦式抢房。但市场永远公平的，喧嚣过后，谁在装x，一清二楚，挣钱才是硬道理。

2）盲目接手烂摊子

有些运营商看到市场上有人经营不下去了，没有摸清对方企业情况，就匆忙收购。在其疯狂并购的过程中，实际上吸纳了一部分“不良资产”（自身内部结构复杂，有账务纠纷历史），并购之后自身内部残存旧患，管理体系较为混乱，暗藏着很大的风险。

比如去年暴雷的北京某长租公寓运营商，据资料显示，其在2017年一年里花费巨资并购了近20家行业品牌，公寓管理数量从原来的5万余间，在2017年年末突破10万间。

并购的公寓中有已宣告资金链断裂的A，这个A的前身是B。在企查查上，可以查到2017年2月到9月，B就因拖欠房东租金，卷进了十起房屋租赁合同纠纷案和委托合同纠纷案，后面由A接盘了，之后A宣告资金链断裂，北京的这一长租公寓接盘A。据有关报道称，其收购A后立即着手处理一系列的维权问题，但结果似乎仍未见好。

3）资金高杠，给野心加翅膀
套用租户信用，把未来的租金套来采购房源，有些激进机构甚至采用20倍杠杆。经营中的任何一个环节出现问题，杠杆就支持不下去，比如房源空置将击碎整个杠杆，去年很多租金贷暴雷的都是这个原因。

二、前期教育客户的代价

虽然都在讲消费升级，但是公寓才出来的时候，市场接受度并不高。相比于以前的房子，升级后的公寓有统一的装修风格，完善的内部配套，有公区，有社群活动。

但关键在于相当一大部分消费者根本不买这个溢价的账，他觉得自己不做饭，不需要屋内的厨房，他只要个睡得地方。对于社群活动，他并不想跟陌生人接触太多。很多服务于他而言，货不对板。

之后一些公寓开始渐渐明白，屋内配套紧着使用频率高的配置，有的公寓不需要公区，社群活动也不是那么紧要。

总结起来的教训就是：

? 租赁市场不是住宅开发快周转，也不是互联网的烧钱规模，是实实在在的能力活。运营能力和资管能力都重要。
? 产品不能超过消费习惯太多，客户还没有那种消费习惯，产品再好也是枉然。

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长租创业关注这几点，更容易成功

有了这些先行者的经验教训，明源君认为应该长租创业要想成功，需关注以下几点：

一、创业一定是创造别人对你的独特需要

创业时给自己定一个目标，一定要创造别人对你的需要。落实在长租行业，体现在两个方面：为消费者创造一个体验价值，比如你做家庭式公寓，你得为他们创造一个居家体验；为资产和资本创造一个增值未来，比如你能提升公寓租金溢价。有这两个价值之后，别人需要你，自然就有护城河，自然就有未来。

而且围绕着这个目标，创业者要学会变通。抱着自己最初的项目规划不放，这是有很大问题的。比如这个地方适合做蓝领公寓，你硬要做成大家都在做的白领，问题很大。 

做创业企业，活下去最重要，哪里有利润增长点，就先干着，说不定就成了商业模式。没有一家成功企业，最终的商业模式和最开始是完全一样的。

二、整合资源，以往的地产经历做公寓没毛病

明源君和部分公寓创业者的沟通发现，其中一些创业前做过中介，大致了解所在城市的房源情况，所以他们选择做分散式公寓。

有的干过销售，在公寓营销推广方面有特长，所以主要负责公司的去化工作。有的人有产品设计经历，房间打造方面比别家更有心得。可以看出这些人充分利用自己的“地产基因“进入长租行业继续发挥优势。

同样其他的地产人比如之前有项目管理经验可以应用到房屋的运营管理商，有供应链资源可以整合到公寓装修设计的供应链资源里，有融资经验的，更是可以应用到长租融资中。

重要的是地产人一定要认清自己的自己的位置，学会定位，做自己最擅长的事，整合资源一起发展。

三、做长租吃准政策和城市特性很关键

蘑菇租房的创始人龙永平曾说，做公寓得坚持看新闻联播和本地新闻频道，要有政治敏感度尤其是跟自己密切相关的群租严打、隔断强拆、纳税、租赁备案等新闻。

长租行业是个政策导向很强的行业，所以了解一个地方的政策实在是很关键。有的地方政策灵活，政府会主导租房发展，有很多利好的政策，但是有的地方就是市场型行为，完全靠市场化运行，这个时候就是肉搏相见的战场。

除了研究政策，还得研究城市，每个城市租赁市场不一样，发展机会也很不一样，地产人可切入的机会不一样，比如上海没有城中村，整个城市更适合分散式公寓，但深圳就不一样，大片的城中村，集体用地，做集中式相对合适。

四、始终记住现金流、利润率、周转率、业务增长、客户维护

有公寓人告诉明源君，做长租公寓，至少要做到三年以上，才能摸清楚里面的门道和核心。于他们而言，现金流、利润率、周转率、业务增长、客户维护是最多年发展心得，抛开这五点，做不好长租生意。

五、要有钱以外的诗和远方

当明源君问一个想入局长租还在寻找机会的地产人为什么要进入这个行业，他很务实且谨慎地说解决一部分人群的居住问题，同时解决自己的就业问题。

前一句是情怀，后一句是现实。当你做一个事情，满口谈情怀不现实，至少得有一个钱以外的目标和理想，这个对于创业团队特别重要。

毕竟初创企业一定会有很多失败的时候，在坚持不下去的时候，情怀和理想可以支撑团队一起走下去。

其次你问一个创业者为什么选择这个行业，他们的回答是相信这个行业，认为这是一个长久且正确的事业，自己是在做一件正确的事。