导读：厦门岛外楼市价格下滑被称为“崩盘”、万科白鹭郡降价被传为“腰斩”、开放限购的虚假消息被理解为“终于撑不住了”，舆情涌动的背后，厦门楼市其实远未“山穷水尽”。

作者 | 经济观察报 记者 饶贤君

在全国的城市房价“地图”中，厦门以非一线、非省会城市的身份居于北上深三大城市之后，超过广州，在二三线城市中堪称“一枝独秀”。胡润全球房价指数数据显示，厦门2016年年度房价涨幅45.5%，2017年年度房价涨幅16.9%，分别位居全球第二、第五，一度被称为中国楼市的“领涨王”。

厦门一家本土房企相关负责人表示，厦门的独特资源以及战略地位使其成为了福建省内的购房需求聚焦地，而旅游“网红城市”的地位以及卓越的自然环境又使其成为了满足省外购房者需求的汇聚点。“厦门已经是全国人民的厦门。”

正因如此，厦门楼市的风吹草动都成为焦点，厦门岛外楼市价格下滑被称为“崩盘”、万科白鹭郡降价被传为“腰斩”、开放限购的虚假消息被理解为“终于撑不住了”，舆情涌动的背后，厦门楼市其实远未“山穷水尽”。

“网红城市”

文艺、小资是厦门的两个标签，鼓浪屿、曾厝垵等景点备受文艺青年推崇。厦门市统计局数据显示，2017年厦门全年地区生产总值为4351.18亿元，旅游收入达到1168.51亿元。

厦门本地大型房产中介机构丹厦房产的一位店长马腾飞告诉记者，因旅游而爱上厦门甚至留在厦门的人不在少数。

厦门统计局数据显示，2017年，厦门外来人口比重达到43.7%，城镇化比例达到89%，领先于全省全国。

全国各地来的游客、投资客只是推动者中的一部分。一位国内前五强房企的厦门分公司副总经理透露，厦门楼市最大的消费群体来自于福建省内其他城市，福建省会为福州，GDP排名第一的市是泉州，漳州与厦门最近，而他们都爱在厦门买房。

沿海城市的风景、厦门大学的优越教育资源、更高的城镇化水平是厦门吸引省内客群的几大要素。

厦门市按照居住范围内人员身份证号码统计的《2012年厦门市各地人员统计表》显示，2012年，厦门总人口约367万人，福建本省籍人口为262万，其中厦门籍居民为130万，漳州籍居民超过30万，龙岩籍居民约28.3万，泉州籍居民约27.2万。

从2010年开始，“漳州老板”最早引发了到厦门置业的浪潮，随后，泉州、龙岩等省内地市及外省也相继形成了到厦门购房度假、置业发展的趋势。2010年，国务院正式批准厦门经济特区扩至全市，当年，厦门GDP增长速度为15.1%，2009年这一数值为8%。公开数据显示，2010年厦门商品房均价约1.13万元，此后每年房价持续增长，至2017年底，厦门商品房均价已接近4.8万元。

涌入的大量需求将房价步步推高。前述五强房企厦门分公司副总经理表示，厦门城市面积在中国地级以上城市中排名末尾，旺盛的需求和有限的土地供给之间存在矛盾。

限购 又见限购

2018年10月16日，厦门市国土资源与房产管理局发布了《网传厦门市限购政策取消属不实信息！！！》的声明，标题连用了三个感叹号，呼吁“不信谣，不传谣”。

此前，有自媒体以一张2015年1月的电视新闻播报内容截图为引，称目前厦门已经正式宣布取消限购。

前述厦门本土房企相关负责人表示，厦门并没有取消限购的动向，反而一直在收紧政策，“厦门的投资客数量很多，限购的力度越来越大，很多投资客被‘套牢’了，日夜盼着限购取消，这次假新闻出来后，我看业内人士转得很少，投资者疯转。”

2016年10月5日，厦门重启住房限购政策，限制二套以上住房的本地户籍家庭、一套以上住房的非本地户籍家庭以及无两年社保或纳税的非本地户籍家庭购房。2017年执行“认房又认贷”的信贷政策，并将非本地户籍家庭的限购条件压缩至三年社保或纳税记录。2018年3月，厦门限购政策再度升级，要求本地户籍单身（含离异）人士限购一套房，此外，通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年，新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

此次“厦门最严限购令”堵上了此前厦门限购中存在的赠与转让、离婚买房等漏洞，对于外埠消费市场占半壁江山的厦门楼市来说，相当于削减了一半的需求。安居客数据显示，2018年2月，厦门二手房均价为47101元，10月，这一数字降至44126元。

均价降幅接近10%，而据马腾飞观察，一些原本就比较冷门的区域降幅更甚，“岛外四区房源价格降得最狠，之前新闻里说腰斩的那一批盘都是翔安那块的，原来价格就是两万多，现在基本上降价小一万，岛内的相对稳定一些，偏远一点的老破小也有一定幅度的降价，原来五万多六万的价格，现在单价降个一万左右。”

与之形成鲜明对比的是，优质的楼盘资源价格还在升高，马腾飞表示：“比如说实验小学的学区小区新华城，今年四月大概均价在12万出头，现在涨到13万了，还有高端的海景房楼盘，价格也在慢慢上涨，地铁房也基本上是稳中有升。”

前述国内五强房企厦门分公司副总经理也对记者表示，今年价格回调较多的楼盘以岛外地区为主，交通不便、缺少便利的板块价格变动最为明显，岛内优质楼盘的需求量依旧很大，价格坚挺，他认为，岛外区域此前的涨幅较大，现在可以说是回归其应有的价值，目前已趋于稳定。而优质的旅游资源、配套等硬件都集中在岛内，因此价格保持稳定。

同城分化

“我出一趟厦门，一会儿再开回厦门，这一趟跑的能赚。”对于厦门市的出租车司机来说，跨过了岛内岛外分界线的跨海大桥，就是一笔“出了厦门”的大买卖。

尽管只隔了一片海，但对厦门人来说，“岛外都是农村，岛内才是厦门”的观念根深蒂固，岛内的思明区、湖里区聚集了大量的优质资源，也吸引了超过半数的人口。

厦门市政府公开资料显示，厦门岛面积158平方公里，占厦门全市面积不足1/10，但岛内人口密度达到约1.3万人/平方公里，为岛外10倍，另一方面，岛内两区生产总值达到全市的52%，超过岛外四区总和。

房价向上海、北京等一线城市看齐的同时，厦门也不可避免地产生了一条房价“歧视链”，在多位厦门当地居民的眼中，“真正的”厦门是现在的中山路一带，位于厦门岛西南部的一块狭长区域，“出了老火车站之外就都是郊区，大半的思明区、整个湖里区，以前都是农村。”

思明区的“老厦门”位于“歧视链”的顶端，2018年商品房均价维持在5.5万元/平方米，包括厦门大学、厦门实验小学、大同小学等在内的优质教育资源都密集分布于思明区，众多学区房分散其中。此外，厦门的七所三甲医院、能够远眺鼓浪屿的海景房等也均坐落于思明区。湖里区则因与思明区同属岛内，且经济发展较快，成为了“新厦门人”的聚集地。

而岛外四区，不仅房价仅为岛内一半，户口也不如岛内“金贵”。此前，岛内落户需持《暂住证》或《居住证》8年以上，而岛外落户需5年，这项政策于今年十一期间进行了修改，岛内岛外落户年限均限定为5年。

厦门集美区居民唐金晶对记者表示：“岛外和岛内户口最大的区别在于教育资源，岛外也有不错的小学，但岛内中学招生的时候，岛内小学名额有几百个，岛外小学的名额只有十几个、几十个，差得太远了。”

此前，在2010年的厦门“两会”期间，时任厦门市集美区委书记黄锦坤针对岛内外巨大教育差距对厦门市教育局局长赖菡发难，“你是全市的教育局长，不是岛内的教育局长”。

不均匀的资源分布使得人们“到岛内去”的需求强烈，然而，记者查阅厦门市国土资源与房产管理局历年资料发现，自2013年12月20日厦门出让了岛内两块住宅用地之后，厦门思明、湖里两区已经接近5年未曾提供过新的住宅用地，而岛外的住宅用地量则从2014年开始，一直保持在每年100公顷左右。

前述厦门本土房企相关负责人表示，厦门目前的主要发展战略以岛外为主，岛内人口已经趋近饱和，土地基本断供，而新的需求持续涌现，岛内房价稳中有升。岛外土地供给源源不断，目前大量的需求又被限购政策卡死，难免出现供大于求的情况，房价出现下滑属于正常现象。

此前原价500万降至298万元的万科白鹭郡，以及近期以“内部认购价”2.5万元/平方米促销、与周边二手房差价超过五千还带精装的金茂悦均位于岛外四区中的翔安区。

尽管岛外房价已现疲态，降价较深，但对岛外的发展以及厦门市场，各开发商依旧保持乐观态度。

前述厦门本土房企相关负责人对记者称：“金砖会议之后，厦门是海上丝绸之路的重要支点，岛内发展已进入瓶颈，向岛外发展是必然，鼓励人口向厦门流入、向岛外流动会产生新的需求，所以长远来看，我们看好岛外市场。”