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这是买房知识科普的第229篇文章

买房知识科普

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文/杜必文（买房知识科普）

常有人问我，买房的时候怎么来砍价。为什么同同一个楼盘，同一月买的，我买的价格会比其他邻居的贵。

总结一句话：自古深情留不住，唯有套路得人心。

先给大家讲一个故事。

有个大家熟悉的成语，叫做“朝三暮四”，现在比喻办事反复无常，经常变卦。源于庄周《庄子·齐物论》，讲得是宋国有一个养猴的人，非常喜爱猴子。有一年粮食歉收，养猴子的人对猴子说：“现在粮食不够了，必须节约点吃，每天早晨吃三颗橡子，晚上吃四颗，怎么样？”这群猴子听了非常生气，吵吵嚷嚷，意思是说：“太少了！怎么早晨吃的还没有晚上多？”养猴子的人连忙说：“那就每天早上吃四颗，晚上吃三颗，怎么样？”猴子听了都高兴起来，觉得早晨吃得比晚上多，自己已经胜利了。

橡子的数量没变，只是分配的方式有所变化，猴子转怒为喜。开发商也在卖房营销的时候，学会了“朝三暮四”这一策略。

一手楼盘开盘的时候，开发商一般会推出一些，素质相对较差（通常是楼盘、朝向、位置、景观略逊一点）的房屋，价格自然相对较低，再推出一些素质好一点的房屋，价格自然高一点。从房产评估的角度来看，最初推出的房子是没有升价的，只是后面推出的房子素质好一些，贵一些而与。

但，作为购房者的你，心理感受则会不一样，你会认为这个楼盘在一直升值。相反，如果先推素质好的楼盘，再退素质差的楼盘，人们就会感觉楼盘在贬值。

这也是某些楼盘人潮涌动，而有些楼盘却门厅冷落车马稀的其中一个原因。

现在你明白了，短暂的时间里，为何你跟其他购房人为何会有价差。当然决定一个房子的价格的，还有朝向、楼层、户型等。

一栋房子，关于楼层，一般有两种定价模式。

①橄榄球模式，头尾小，中间大，即是低楼层和高楼层价格低，中间价格贵；

②倒金字塔模式，越高越贵（一般采用这种模型）；

来看另外个问题，怎么砍价。

首先我们得知道两个价格，一手房是备案价和成交价，二手房是定价和成交价。

备案价，是对开发商申请预售的每套房子都要进行价格备案，调价幅度超过备案就需要重新备案，不然就可能违规或者不能签约。房产开发企业在销售方案中申报的“一房一价”，要明确调价的期限，并严格按照申报价对外销售。

简单说，就是每一个房号的价格都是在房管局有备案的，也就是现场的置业顾问帮你算价格的时候的原价。

成交价，成交价即是以备案价为原价，根据开发商设计的折扣来确定一个最后你购买的价格。

在成交价上边，你可能会有很多的疑惑，你会想那个楼盘的折扣怎么这么多，又是打98/95/99/99的，而有些楼盘一个折扣都没有，这是什么操作？

这种设计是为了给你心理满足的一种设计，你脑海中会常有我买菜还可以讲价，我买个几百万的房子还不能讲下价?

是你在乎成交价是多少吗？当然，你当然在乎。但是你更在乎的是，你的房子在你的努力之下是比原来便宜的了，你有成就感。

关于价格、折扣、优惠等等等，买房的策略、方法等等，我每天会写买房客户的实战复盘，发在“买房知识科普”粉丝群里边，你可以学习到最接近你买房那一刻的实景。如果你是买房路上的小伙伴，可以添加小编微信审核加入。

在一手房的销售方面，一般每套房子的价格最终是以折扣的形式实现的，因为你常问，还能不能便宜点，那开发商就满足你。所以一般楼盘都是由折扣的，但如果这个楼盘你觉得很“嚣张”，一点折扣都没有，那就是因为他们的备案价和市场价相差无几了。

所以，反过来思考，如果你很喜欢一套房子，因为现场的置业顾问，无法再为你便宜了，而你错过了它。那么，我请你，重新审视一下，自己买房的目的是什么，需求是什么，前期规划好的目标是什么，这些是最重要的。不然多年以后，午夜梦回，你会责怪销售，要是他再便宜个1000我当时就买了，也不至于到现在还没有自己的房子，而不是反省一下，你是没有好好看“买房知识科普”微信公众号的文章，了解清楚各种买房知识、底层逻辑和套路，让自己更胸有成竹，笃定而自信。

再说下，二手房的价格，二手房的定价是由业主决定的，出价是由买家出的。

这有个叫做“锚定价格”的定律，很有意思，所谓锚定效应是指当人们需要对某个事件做定量估测时，会将某些特定数值作为起始值，起始值像锚一样制约着估测值。在做决策的时候，会不自觉地给予最初获得的信息过多的重视。

假如你卖房，你一般是整数思维，假设你要卖120万，那买家也是整数思维，你118万我就买了。但是如果你以1208888元，那可能围绕的谈价就是把88888抹掉。不同的定价，主导了不同的谈价思维。

所以你买房的时候，也要认清楚这个思维的陷阱，提前规划好自己要买房的目标价格，不至于超出预算或者低于预算太多而买到不适合自己的房子。

好的，看完就点下再看和下边的Advertisement ，感谢。

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文/杜必文

校对/姚小六