作为重庆传统的工业区,大渡口曾经随着重钢一起辉煌过,但随着城市不断的升级,自从几年前重钢搬走之后,大渡口的受关注度日益下降。直到今年的五月份,大渡口在不到一个月的时间里以两场土拍,宣告了自己主城核心的价值。5月5日,大渡口地价破9,时隔仅20天,该价格即被佳兆业以楼面价10066元/㎡刷新,这两场土拍引发了市场的强烈关注,同时也意味着,主城老区的“稀缺”价值再次得到了认证。 大渡口地价破万的合理性在哪? 曾经不温不火,总是以老区姿态面世的大渡口如今迎来了腾飞,现在还有很多重庆人民一脸懵的怀疑自己的判断,更有人频频发问——大渡口区怎么突然这么火?原因在哪?要知道,存在即合理,接下来,我们就来看一下大渡口地价破万的合理性到底在哪里。 其实还是很容易能分析出来几个重要的原因: 1、大渡口属于传统意义上的重庆老主城区了,处于内环以内区域,能在内环内,这说明在重庆市的地理位置或者说是城市地位还是值得肯定的,众所周知,内环以内的土地资源一直难得;2、大渡口区江岸线长度约为33.6公里,在主城九区里面是最长的。临江的好处就是有港口资源、岸线资源及沿线旅游资源,资源毕竟有稀缺性,所以这是区别于其他靠广袤的内陆土地发展的区域。特别是“两江四岸”发展思路的提出,更是把江景资源的重要性提高到了一定的高度。3、估计很多重庆人不怎么往大渡口去了,其实大渡口的居住环境很不错,大渡口公园的数量在重庆还是能排得上号的。还有很多大家也在分析的理由,比如重庆向西、大渡口离传统的重庆主城核心更近,离重庆的配套资源更近等等。所以,在水土的地价都上万的情况下,大渡口破万,合情,合理。 哪里是重庆下一个即将趁势起飞的区域呢? 如今大渡口楼价破万,其实重庆市民还是有点恐慌的,那些还没有上车的,正等待上车的有点不知所措。回到我们的主题,既然说大渡口地价破万,主城老区的“稀缺”价值再次得到了认证,那除了大渡口,还有其他我们未被发现、未被挖掘的地块吗?其实是有的,有这样一块同样被市场冷落,与现在起飞的大渡口有着许多相似境遇的的地方——双碑,也就是现在规划的井双新城区域。 我们先来说一下双碑这个地方到底跟大渡口有哪些一样的腾飞理由: 1.临近江边。双碑临近嘉陵江,也是有着10多公里的江岸线,且周围公园环绕,享有重庆稀缺的江山资源,有山有水才是重庆的名片,双碑具有重庆特色。 2.有着浓厚的工业血脉。双碑的特钢厂曾经被称为“西南钢铁之母”,在重庆发展过程中也担纲过重要角色。拥有抗战文化和工业文化历史记忆,目前面临着钢厂的迁出,随着时间和城市化进程飞速向前,也面临着城市改造和转型,正经历着老厂的蝶变新生。 3、属于新的意义上的内环内。目前市场上存在这样的一种划分,会把中梁山和铜锣山之间的广阔土地定义为真正的重庆内环,主城腹地,这也是有一定道理的。从地域发展看,区域地势平坦,至少可以不用过隧道,这也是重庆市规划的《重庆市城乡总体规划(2007-2020年)》划定的中心城区建设范围。 图片来源网络 待价而沽的双碑,机会点在哪里? 一江之隔的江北、渝北都红得发紫的时候,双碑依然籍籍无名,跟沙区一样低调,主要原因应该与双碑目前供地比较少有关。随着城市版图的急速扩张,城央区域的价值会越来越高。截至目前,2019年重庆主城成交土地面积2993.59亩,从下方的板块热度图来看,成交的板块主要布局在内环以外,像是复兴、水土、西永这些板块,成交面积多,且土地价值高点均已被刷新。而与之相反的是内环以内的区域,土地慢慢减少,可以看出磁双井,也就是双碑的土地供应量较少。 2019年1月-4月重庆主城商住用地成交热度图 双碑的土地供应就像在挤牙膏,到现在入驻的项目屈指可数。从去年12月开始,双碑共出让3块地,回望前几年,双碑几乎没有土地出让,相较其他区域频繁拿地,双碑可开发的土地很有限,稀有之下,凸显珍贵。 当然,这不足以说服双碑就是未来的“王者”。一般说来,房企选择地块的判断指标有这些:看区位发展成熟度、看城市发展方向、看交通状况等等,就此而言,相信大家对双碑的未来还存在一定的疑虑,下面我们来一一看一下。 1.首先是区位。双碑处于井双新城的核心腹地,位居主城一环内,是西永自贸区和两江新区两个万亿经济区的核心位置,换个说法就是,重庆向北和向西“牵手”,双碑处于两个战略发展的中心点,是主城快速发展区域位置中距离传统核心区最近的地块,由此获得的发展空间和机会,毋庸赘述。 图片来源网络 2.其次是交通。双碑是连接大学城与主城各区的中转站,通过1号线可快速通达各区,加上双碑大桥的通车、武江西路三期的通车,到达冉家坝、到达重庆西站、三峡广场、到达机场发时间都比较短, 大大缩短了时间成本,并且待沙滨路建设完工后,区域交通配套将更为成熟。 图片来源网络74 1.第三是资源。有了大山大水的重庆,成了全世界旅游增长最快的城市,外地游客流连于重庆山水,两江四岸也成了重庆房地产价值高地。不仅如此,随着“暂缓两江四岸开发通知”出台,直接导致了沿线土地供应量减少,滨江土地的稀缺性不言而喻。而双碑凭借天然的地理,背靠歌乐山、面朝嘉陵江,享受稀缺滨江资源,从传统的审美观念上来看,这里是不可多得的山水。 2.最后是配套。双碑周边学校配套不错,紧邻双碑小学、重庆三十二中学、双碑中学等,而且区域内已经落实要新建一所南渝中学,预计2020年投用;商业配套有九重锦商业、磁器口古镇商业;医疗配套有嘉陵医院、东华医院、已规划的重庆大学附属医院;周边还有歌乐山森林公园、詹家溪公园等绿色资源。 综合以上种种分析,从双碑的区位、交通、资源及配套都可以看出,区域价值很大。所以,刚需客户,其实可以关注一下双碑区域。
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