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业内有句话叫二手房市场是楼市供需的最真实反映，一套房子究竟值什么价，需求量大不大，放到二手市场一试便知。上半年统计数据显示，佛山二手房市场呈现出明显的曲线走势，在三四月份出现了一波高峰，之后逐步回落至平稳状态。

对于中介经纪人来说，同样是经历了从成交大增，带客看房日夜连轴转，到渐渐回归平静的历程。资深中介人士认为，二手房最容易受市场大环境影响，市场热度高，看房人多，放盘业主就会有些“恃宠而娇”，议价空间小。

而现在市场回归平淡，正是细心淘房的好机会。

数据：3、4月份成交高峰

根据数据显示，上半年佛山二手房总共成交27664套，同比减少了11%，成交面积314万m2，环比减少了13.5%。逐月来看，三四月份是成交高峰，从2月份春节淡季的2424套，一下子增加到了3月份的超5000套，之后4月份到达顶峰，为5583套，成交面积64.89万㎡，相当于当月全市一手房成交面积的近一半。

从各区来看，据统计，南海区以网签套数9757套，位居五区第一，同比上涨11.39%。禅城区网签4035套，增幅达8.61%。其余各区同比去年出现不同程度下跌，顺德区、三水区较为明显，减少超三成。

值得关注的是，虽然上半年成交整体同比减少，但重点成交区域，例如禅城、南海仍增幅明显，表明上半年二手房市场仍较往年有所好转。

“2018年的数据里有部分是2017年成交的，而今年上半年的成交基本是真实反映，高峰3~4月份，一套价格合理的房源放出来，快的话一周就能成交。”业内人士表示表示。

市场：小户型两三房最受欢迎

想知道哪个盘上半年成交最好？

记者统计了上半年佛山中心城区（禅城中心区、桂城、乐从）各楼盘交易情况。数据显示，成交套数最多的是位于三山新城的保利西雅图，成交了27套；其次是位于乐从的威斯广场，共23套。保利东湾、普君新城、惠景城、泷景、中海万锦熙岸、保利花园也都以成交12套以上位居前列。

细究这些楼盘的成交个况，保利西雅图以广州客成交为主。主力交易户型以70㎡~74㎡两房为主，其次是95㎡~100㎡三房。

乐从威斯广场以低价且小户型多取胜，例如该盘有很多60㎡~80㎡的两房，40㎡的一房，最低总价只要40万元~60万元，周边配套齐全，吸引了较多首次置业的工薪阶层。

保利东湾上半年的成交颇为抢眼，这与今年佛山新城整体新盘增多，配套逐渐完善有关。同时与保利东湾项目大，早期空置房源多也有关。毛坯房居多，单价相对低一些。

普君新城是禅城二手房市场成交最多的，同样是大盘优势，中心城区配套全，且近地铁。当然最重要的还是小户型多，价格优势明显，例如50㎡~80㎡的两房，首付只要30多万元。

位于城南魁奇路地铁站附近的惠景城，房源多，小户型多，还有一些楼梯房，同样是总价优势明显，有不少60多万元总价的房源。

保利花园绝对是千灯湖片区的热销二手盘，近地铁、有学校。业务员表示，他见过多套房源，十年内交易过两三次。

需求：首付60万元左右最易接受

二手房市场，刚需客仍是主力，尤其是一些小面积的二三房户型，因为低总价，受到较多首次置业的购房者青睐。例如近期成交的一套汇银城市花园88㎡三房，放出一周后即显示成交。

数据分析显示，上半年佛山新房成交以90㎡~110㎡占比最大，达到46%，二手则是90㎡以下的户型最受欢迎，占比53%。这也在一定程度上影响了放盘价，以桂城江南名居为例，同小区朝向、景观相似，90㎡三房户型的放盘单价明显高于120㎡甚至140㎡的三房户型。差价一般在1000元/㎡~1500元/㎡之间。

“90㎡左右三房户型，虽然单价稍高一些，但总价仍会比一些110㎡~120㎡的三房低几十万元。客户就会想，同样是三房，虽然面积小点，但功能齐全就可以，何必增加那么多钱买大面积的呢？而且首次置业刚需一般都是小家庭构成，不会太过追求大房间。”业内人士表示。

据介绍，目前25~30岁之间刚需客首付能力一般在60万元左右，这也在一定程度上限制了购买范围。“购买二手房的年轻人较看重通勤便利性，在禅桂中心只有一些十几二十年楼龄的老房子，因此这些老小区今年成交也不错。”

卖一买一是上半年市场的一大特点。李先生原本家住海三路一个20多年楼龄的老小区内，房子较旧，且只有两房，二孩即将出生，让他下定决心换房。“原以为老房子很难卖，没想到3月份挂出去两周就卖掉了，所以我要加紧看新房了。”李先生说。

中介眼里的二手房市场走势：六七月走低、九十月又热

“三四月份那段时间，做得好的一个月能成交五六套，从早到晚都要带客户看房，那时候甚至觉得是不是市场的春天来到了。到了五六月份就发现，一切都回归平静了。”回忆起上半年的市场情况，业内人士有些感慨。

她表示，自己经手成交最快的一套是天湖郦都的140多㎡的户型，头天放盘，第二天中午第二个客户看过后就下定成交。“价格相对其他同户型放盘价优惠5%左右，在那样的市场情况下，很快就成交了。但现在回归正常，一般都要1个月左右才能成交。”

梁小姐是一家房产中介的店长，看着年初生意好，她一度打算让自己的丈夫辞职来帮自己带客，并且在4月份时又在离自己店约500米的地方开了一家新店。

“二手房很多时候拼的就是心理战，市场情况好，业主看着周边房源都渐渐卖光了，自己的房子一天好几个客户来看，就会觉得市场稀缺，总想升价。”何爱国表示，三四月份时议价空间非常小。“有时候买家想还价几万元，中介打电话过去咨询业主，业主会强硬地说，不要跟我还价，我没涨价就算好了，客户比较之下最后还是买了一手房，我们也很无奈。”

中介小曹告诉记者，有些客户会喜欢找不同中介去探价，“但我们都建议不要这样，其实只有一个客户有需求，但多家中介去问，反而给业主造成奇货可居的心理，对谈价不利。”

对于目前的市场回落，何爱国认为情况正常。“年初大家手中资金富余，工作不忙，都会有空出来看房，成交回暖。到六七月份，上一波的需求释放完了，各行各业年中冲刺，小孩中考高考、暑假出外游玩等，都会冲淡对买房的兴趣。二手市场规律年年如此，市场需求就那么多，到九十月份大家又会回来看房了。”因此有心买房、淘笋盘的人，现在反而是好时机，可选房源、谈价空间都会多一些。

来源：佛山日报 记者吴琦媛

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