??一路狂奔了22个月的首套房贷款利率终结了连涨，一度被多地商业银行缩紧的二套房贷款也出现了松动的迹象。

??融360大数据研究院最新发布的报告显示，11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，为基准利率的1.165倍，总体较基准利率上浮16.5%，与10月平均利率持平，同比去年上涨6.53%。同时，二套房贷款利率出现下滑迹象，各地原本缩紧的二套房贷款业务也相继松绑。

??杭州是这一轮房贷利率刹车的先驱，杭州建设银行、工商银行的工作人员表示，在10月中旬，各大银行的首套房贷款利率就出现了松动的迹象。

??杭州一家招商银行的业务经理对记者表示：“一开始是绑定理财产品、保险，即普通首套房贷款利率上浮13%，买保险、理财产品的话，利率就是上浮10%，10月底的时候各大行直接下调了上浮幅度，大行都是10%，城商行是15%-20%，此外，二套房贷款的放款周期也明显缩短了。”

??杭州之后，北京、深圳、广州、南京、厦门等城市的各大银行也相继宣布下调房贷利率，融360的报告数据显示，11月，全国25个城市的533家银行中，仅23家房贷利率上升，占比4.32%，较10月减少4家，大部分银行房贷利率与10月持平或回调。

??与房贷利率的回调基本同步，刚需一族的需求也出现了回暖，易居房地产研究院发布的住宅市场成交报告显示，11月份，全国受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比增长20%，是多月来的首次反弹。

??“疯狂”的房贷

??“我买了一份一百万的理财，经理说我是高净值高贡献客户，给我的利率打了个折扣，通常是上浮25%的，我的改成了12%，按照我身边朋友的情况，之前二套房利率大部分都是上浮25%-35%，极个别还有上浮40%的。”杭州一家世界五百强外企高管李淳向记者感慨，如果房贷是30%以上的上浮利率，二套房的投资周期就更长了。

??李淳的商业贷款总额为200万元，贷款期限为30年，按照目前12%的二套房贷款上浮利率，他平均每月需要还款10134元，而如果按照30%的上浮利率，他平均每月需要还款10879元，共计多出约27万元的贷款利息。

??据多位银行业内人士透露，2017年1月时，全国各大银行的首套房贷款利率尚有折扣优惠，折扣力度在8-9折不等，同时还有捆绑理财、礼品等附加优惠，因此实际房贷利率在4.3%左右。

??融360数据显示，2017年1月，全国首套房贷款平均利率为4.46%，这一数字目前已达到5.71%，以此计算，全国首套房贷款平均利率在22个月的时间上涨了28.02%。这意味着，同样以30年期限贷款100万元，现在的买房者平均需要比2017年1月额外支付约18万元的贷款利息。

??前述招商银行人士告诉记者，近年房贷利率的上涨有多方面的因素，“一是楼市宏观调控政策缩紧，金融机构也相应地缩紧了对个人住房贷款的发放，物以稀为贵；二是金融行业去杠杆，金融机构整治，银行间拆借成本走高，房贷利润空间急剧缩小，发放房贷对很多银行来说是‘亏本买卖’，有些银行干脆直接暂停了业务，而大行就必须提升利率。”

??该人士举例称，招商银行目前的主流理财产品收益率在5%-6%之间，部分非保本理财产品收益率可以达到6.5%，“平均下来，理财收益率都超过房贷基准利率，拆借成本又在提高，房贷盈利空间太小了，如果不涨利率的话，就只能是撑信贷规模、数据好看的‘鸡肋’。”

??杭州民生银行一位个人信贷业务经理也向记者表达了类似的看法，他同时认为，由于房贷天生与商品房、二手房的捆绑，房贷利率与楼市状况息息相关，“近年银行本身资金成本高，发房贷的热情不高，放款周期更是能拖多长拖多长，而另一面房价依旧高企，消费者购房热情不减，供不应求下的利率必然节节上涨。”

??利率回调 需求回暖

??“我们的合作银行利率是10%的上浮，这个是很优惠的了，前两个月的话，利率是要上浮15%左右的，所以现在真的是非常好的买房机会了，价格也不高，资金成本也低。”杭州一个在售楼盘的置业顾问向记者建议，如果搭配购买该银行理财产品，上浮利率还可以压缩到8%。

??不仅是杭州，随着各大城市的开发商年终密集推盘，原本沉寂的楼市在11月、12月出现了反弹。

??易居房地产研究院发布的住宅市场成交报告显示，11月份，全国受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比增长20%，是多月来的首次反弹。同时，中国人民银行发布的11月金融统计数据报告显示，11月住户部门贷款增加6560亿，同样出现反弹。

??联讯证券首席经济学家李奇霖表示，这一方面是因为房企加快推盘销售冲业绩、回笼现金流，另一方面则得益于各城市的按揭贷款利率在11月出现松动，吸引部分购买者入场。

??前述民生银行信贷经理也对记者表示：“年终，开发商为了完成指标，推盘力度很大，基本上都会和银行进行深度合作，用价格换销量，同时银行本身也有规模指标要完成，因此，在年终对房贷利率进行一定幅度的下调是对双方互惠互利的事情。”

??在房地产市场交易量出现下行的城市如杭州、厦门等，房贷利率的回调尤为明显。以厦门为例，多位厦门业内人士向记者透露，包括四大行在内的大部分主流银行房贷利率已经回归基准利率，二套房贷款利率仅上浮5%-10%，且还在回调，例如，兴业银行的二套房贷款利率也已回归基准利率。

??在较低利率的鼓励下，刚需一族的需求再度涌现。机构数据显示，11月，厦门全市商品住宅成交429套，成交面积5.52万平方米，成交均价39973元/平方米，均价环比上涨10%，同比上涨5%，同时，丹厦房产的一位店长马腾飞表示，12月的看房人数出现显著增加。“房贷利率下降对于刚需一族来说很有吸引力，再加上年底各大开发商的促销力度大，11月底、12月初买房的咨询量很大，一下子感觉回到了年中的时候，而且实际上，拉高成交均价的主要是思明区，其他几个区域大部分都是下跌的，价格也产生了一些吸引力。”马腾飞称，湖里区、集美区的房屋均价出现了一定幅度的环比下跌。

??不过，对于未来一年的房贷利率，数位银行业内人士均表示并没有想象中乐观，前述民生银行信贷经理表示，年末的房贷利率降低有开发商冲击目标以及银行年终规模冲刺的成分在内，2019年金融机构去杠杆的方向不会变，按揭贷款业务的利率应该不会再出现显著下降。

??李奇霖则表示，在棚改收紧和二手房加速降温两大收紧力量的作用下，地产销售和投资已经是强弩之末，明年可能会迎来加速下跌。