被严重忽略的这一万亿级赛道,即将迎来大爆发!
中国宜居网日期:2021-10-26 13:06:05来源:网络整理
[导读]: ??后房地产时代来临,谁会是这个行业的接棒者?历史早有定数。??超越汽车的是汽车自己。大约120年前,燃油车和电动车几乎同时诞生。严格说来,电动车...

??后房地产时代来临,谁会是这个行业的接棒者?历史早有定数。

??超越汽车的是汽车自己。大约120年前,燃油车和电动车几乎同时诞生。严格说来,电动车诞生得更早,甚至在最初的市场争夺中,还完胜燃油车。

??1910年代,美国电动车保有量达到38%,燃油车仅为22%。

??后面的历史演化,人们已经知道。燃油车和电动车完成了两次历史轮替,燃油车风光了大约100年,电动车的新时代已经拉开了大幕,当下电动车公司的市值仅用了短短数年,就超过了众多传统车企。

??很多领域都在上演同样的事情,比如很多人都在说超越链家的是链家自己,而我们马上要见证同样的事情在房地产行业发生——

??超越融创的还会是融创。

??前者是作为房地产企业的融创,后者则是从事物业服务的融创。

??苗头已经显现。2021年上半年,融创服务实现营业收入33.2亿元,同比增长85.4%;毛利10.3亿元,同比增长121.5%,归母净利润达到6.1亿元,同比增长154.4%。

??这里是一片蓝海,也是诸多房企必争的下一个战场。

??互联网为什么能引爆中国经济的黄金十年?

??轻资产、低负债率、现金流稳定,价值创造不依赖资本的投资,而是更多地依赖人力和科技的效率提升,基本不受政策监管和行业周期的影响……

??仔细想一想,物业服务是不是同样具有这些特征?

??当 “房住不炒”的时代不可阻挡地降临,物业服务的黄金时代就必然开启。这样的事情在美国、英国、日本早已经发生过。

??事实上,一个庞大的市场已经呼之欲出了。

??1、政府采购服务

??网上曾有一个论调流传甚广:20年后,城市的高层住宅注定将沦为“贫民窟”。

??事实上,商品房开发近40年,中国当下的老破小区已经不少。由于缺乏资金收缴使用、社区日常维护的长效制度,小区越来越破败。高层建筑更是由于维护成本高,难逃年久失修沦为贫民窟的宿命。

??但中国的城市不会允许贫民窟的存在。从一些地方的做法来看,未来政府预计会采购更多的环卫、绿化、秩序、管网维护、设施维护等公共城市服务,让公共服务成为常态,让每一个破旧小区都不再是一个孤岛。

??而提供这部分服务的公司,就是物业公司。

??据了解,目前珠海横琴新区就已经采取了这种采购模式。2019年,横琴新区采购的环卫服务金额是8664万,占综合服务总预算的35.65%。

??在全国范围内,这个体量有多大呢?2019年,全国城乡社区卫生支出2845亿,过去5年复合增速为12.69%。未来五年增速按10%计算,2025年单环卫支出就高达5040亿。

??物业公司不只能做环卫,城市综合服务的项目都能做,而且效率还比较高。按照35.65%的占比计算,2025年城市综合服务市场规模或将超过1万亿,体量可观。

??2、基础物业服务

??我国房地产行业发展突飞猛进,但是物业服务发展明显滞后,市场空间巨大。

??先看存量市场。

??根据人均40平米住房建筑面积,以及9.02亿城镇人口折算,目前存量房面积累计368亿平米。

??问题是,广义的物业服务不只有住宅服务,还有大规模的非住宅服务,比如学校、医院、交通枢纽、公共场馆、产业园、办公楼、商业物业等等。住宅面积仅占全生态的70%左右。

??因此简单换算一下,全生态的物业服务面积接近500亿平米,但是机构的数据显示,2019年全国物业在管面积仅300亿平米,还有近200亿平米的市场拓展空间。

??按照3.86元/平米/月的平均价格计算,仅待开发的存量基础物业服务规模就超过万亿。

??再看增量市场方面。

??根据我国人口发展目标、城市化水平、以及人家居住面积等趋势的发展,银行证券预计,到2030年,我国物业在管面积将高达533亿平米,市场规模高达2.5万亿,除去当下的1.5万亿存量,增量高达万亿。

??3、增值服务,扩展业务边界,市场空间无限。

??服务业的核心:体验无极限,服务无边界。

??能够提升业主居住体验的工作,全都在物业公司的服务范围之内,比如家装、房产经纪、车位代理,以及社区团购、家政服务、家居维修、快递代收、 灯箱广告、充电桩服务等等。

??增值服务已经成为优质物业公司业务发展的重要组成部分,据机构发布的《2019 中国物业服务百强企业研究报告》,2018 年百强物业企业基础物业服务占比80%,增值服务占比20%。

??更关键的是,增值服务的增速非常快,都是成倍的涨幅。2021年上半年,融创服务的社区生活服务收入增长206.5%,便民服务收入上半年增长超20倍,空间运营服务和美居服务,收入则分别增长了约121.6%和278.7%。

??所以,未来增值服务业务有望取代基础物业服务,成为物业公司利润的核心来源。

??庞大的市场空间,遇见转型之际的房企集团,接下来,中国很快会诞生一批超级物业公司,市值超过当下的龙头房企也未可知。

??所谓“买房一阵子,物业一辈子”。

??现实中,“别人家的物业”少,想赶走的物业多。物业服务,常常是连最基本的规范化、标准化都难以达到,就更别说实现物业增值了。

??随着越来越多公司纷纷跨界进入这个行业,激烈的市场竞争也会优化行业。

??公司属性不同,竞争优势也不尽相同。当下进军物业服务的公司主要分为两类,一类是第三方物业公司,一类是地产集团旗下的物业公司。

??从行业角度来看,跟第三方物业公司相比,地产集团的物业公司优势巨大,前者拥有的优势它有,前者没有的资源,它也有,比如背靠大树好乘凉,依托集团内部的地产开发板块,承接优质项目。

??近些年,开发商的销售面积和土地储备规模增速确实非常快。以融创集团为例,2015-2020年,集团销售面积由350万平米提高至4102万平米,年复合增速高达81%。与此同时,融创集团土地储备面积也迅速增加,2020年新增土储5877万平米,总土地储备面积为2.58亿平米。

??相比之下,融创服务与集团母公司尚未签署合约的面积就有1.27亿平米,未来这些都会转化为融创服务的业绩,是确定性极强的业绩“底线”。

??再从市占率的角度衡量。

??未来的趋势是,房企集中度会进一步提升,强者恒强。这意味着,地产集团物业公司的市占率也会逐渐向母公司的市占率靠拢。

??当下融创集团的市占率为3.3%,而融创服务的市占率仅0.3%,也就是说,融创服务这块业务至少还有10倍增长空间。

??当然,面对庞大的市场空间,守住业绩底线过于保守,眼睛不能只盯住母公司给的那点业务,还需要实施积极扩张战略,积极开展第三方“外拓”,这里才是真正的竞技场。

??外拓的方式有两种,一种是高效的并购整合。

??最近几年,融创服务凭借强大的资金实力先后并购了成都环球世纪、开元物业和彰泰物业等等,这导致其第三方在管面积占比提升至32.1%。2021年上半年,融创服务通过收并购又新增合约面积3071万平方米。

??第二种方式是直接市场拓展。

??目前,第三方业务已经成为融创服务的重要支柱,并且业务占比仍在快速提升。

??截止6月30日,融创服务在管建筑面积约为1.7亿平方米,融创服务新增在管面积中,来自第三方的面积占比约为65.7%。合约建筑面积约为3.2亿平方米,合约面积中来自第三方的面积占比约为32.2%,新增合约面积中来自第三方的面积占比约为69.8%。

??融创服务通过市场拓展与合资平台两种方式,新增合约面积达到1293万平方米,同比增长4.6倍,已超越2020年全年数据。

??8月31日,融创服务行政总裁曹鸿玲在业绩发布会上透露,近一两周融创服务又有400万平方米的签约,第三方现在有2000万平方米的合约面积。下半年,按照地产交付体量和外拓转结面积,全年在管面积增加将在8000万至9000万平方米的体量。

??考虑尚未签约的母公司储备面积,融创服务的合约建筑面积将达到4.6亿平方米。

??物业服务讲究规模,通过规模经济实现跨越式发展,当下的行业格局也已经清晰,第三方新进入者基本没有生存空间。

??因此,这场战争的最终获胜者一定是,外拓能力强的地产集团系的物业公司。

??服务能力是物业企业的根本竞争力,是支撑外拓能力的核心因素。为提升服务能力,融创服务着重从四个方向下手:专业化、标准化、体系化、精细化运作。

??1、在专业化层面,大力引进专业人才,通过融创学院体系,系统打造人才体系。

??2、在标准化方面,从服务人员、空间、场景等角度,梳理和制定专业动作标准。

??3、在体系化方面,融创服务构筑了分级住宅物业服务标准体系,推进完善满意度和品质巡检机制,建立了集团-大区-城市公司的三级品控体系,以定期自查和品质巡检的形式,保障服务质量。

??4、在精细化方面,公司采取了工程精益化、服务差异化等等措施。

??比如,为了满足业主的多元化服务需求,2021年融创服务推出“五悦”品质生活服务体系,从“悦居”、“悦享”、“悦邻”、“悦身”、“悦心”五个角度,构筑了分级住宅物业服务标准体系。

??提高服务能力,不能简单的搞人海战术,当下一个新的趋势就是,新的技术正在广泛的应用于物业服务领域。

??在今年业绩发布会上,曹鸿玲就明确表示,在社区基础服务方面,融创服务也会尝试使用机器人服务,未来在社区一定的场景里面会有一些服务被机器替代。

??实际上,在新技术使用方面,融创服务有一个系统性目标:通过数字科技,构建智慧物业生态圈:

??第一步,通过大数据平台与物联网的建设,逐步推进业务场景线上化全覆盖。

??第二步,对客群特征、偏好的精准分析,形成用户画像;

??第三步,打通业务场景,实现跨业态互联互通和效率优化。

??一个行业的诞生,以及进入“黄金时代”,一定有一个前提,那就是新技术的大规模推广和使用。

??电动汽车之所以二次爆发,一个很重要的原因就是,电动车的电池系统、电机系统,以及电控系统技术达到临界点,促使效率大幅提升,电动车变得“经济”。

??物业服务也一样,它之所以能够二次爆发,很大程度上是因为新技术的推广和使用,使这个行业变得“经济”,收益大于成本。

??未来谁的科技含量高,谁的服务力就越强。

??物业是人力密集型行业,人力是最大的软肋,也是致胜的法宝。

??人才的竞争力不在多而在精,人海战术只能在行业初期,以及公司规模很小的时候才有效,物业服务也一样。

??外拓是方法,人才和技术是工具,这些都有一个共同的目的:提升服务能力。

??服务无边界,服务力是物业公司强大的护城河。

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