??“确实有部分二手房降价，但只是微调没有暴跌，并没有网上说的那么夸张。”西安曲江新城一房屋中介人员何西说。

??何西告诉记者，随着今年第一批和第二批二手房指导价出炉，西安二手房市场遇冷，市场开始观望。

??诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱接受记者采访时表示，由于市场调控不断收紧，加之二手房信贷层面并未传递放松信号，楼市降温显著。此外，西安二手房市场降温也或是参考价效应的推力作用。

??11月15日，国家统计局公布了10月份商品住宅销售价格变动情况，西安二手住宅价格环比下降0.2%。这是西安二手房价连涨10个月后迎来首降，引起市场关注。

??和价格下滑成正比的是，二手住宅交易量同样出现回落。天正评估机构数据显示，从今年五六月份开始，二手住宅交易量开始下降，10月西安二手房成交套数为2880套，是今年以来最低值。

??中国房地产报记者注意到，今年西安二手房销量最高点在三四月份，超过9000套。此外，从近几年二手房成交情况来看，月均成交套数在5000套左右。

??二手房市场遇冷

??看到西安二手房降价的新闻，计划换一套大三居的李娜也开始看房，却发现没有想的那么简单，“我从平台上看挂牌价挺便宜的，想着正好捡漏买一套，结果电话打过去才发现并不是卖价。”

??李娜告诉记者，“挂牌价大概在18000-20000元/平方米，电话打过去却被告知这只是指导价，卖价是26400元/平方米。”

??李娜看中的小区位于曲江新区板块，今年上半年该小区二手房均价在27000元/平方米左右，8月份成交均价降至25000元/平方米，10月份该小区出现在发布第二批二手房成交参考价的小区名单，参考价不到2万元/平方米。

??“没想到和8月份比，价格还上涨了。”李娜也留意了周边其他小区的房源，但价格变化不大，“不过部分小区和曾经的最高价相比的确是稍微降了些，总价要便宜一二十万元。”

??“这段时间，城六区卖的还不错的二手房我大概也都看了一遍，整体来看价格并没有大幅下降。当然也有降幅大的，比如曲江新城南三环边上的一个小区，每平方米单价都降了好几千，但这个小区位置一般，即便降价我也不考虑。”李娜向记者表示。

??“再看看吧，我不着急买，想看会不会再降些，或者遇到着急套现的业主。” 李娜表示。

??李娜的想法充分反映了市场冷热对买家心态的影响。尽管价格变化不大，部分小区房价甚至略微上涨，但观望情绪明显增加。

??王小嫱认为，截至目前，西安二手房市场已连续公布共计205个小区的二手房成交参考价，预计随着小区范围扩大，二手房市场或将延续稳步降温态势。

??不过，在何西看来，尽管受政策调控，目前西安二手房整体成交量下降，但还没有完全体现在价格上，“只能说现在的成交周期确实更长了，也有业主降价，但价格下调还处于试探阶段，可能单价每平方米下调几百元。”

??房贷开始松动

??市场遇冷背后是西安持续发布调控政策，以及银行信贷额度紧张。

??据不完全统计，今年以来西安已经连发五次调控，调控力度也逐渐提升。严审购房资格、投资投机被挤压、预售资金监管从严、出台二手房指导价、提高限购门槛，市场购房需求进一步被压缩，购房难度增加。多重政策叠加让调控效果逐步显现。

??此外，二手房房贷额度收紧也加大了成交难度。“有朋友的二手房贷款小半年还没有下来。”李娜在看房时听说二手房房贷额度紧的消息后，向申请贷款朋友打听情况。

??不过，多位房产中介人员对记者表示，目前个人房贷发放节奏已经加快。

??“今年上半年二手房贷款放款周期确实相对较长，要四五个月，但从10月份开始如果申请人的流水、征信没有问题，基本上一个多月就能下来。”何西表示，“只是现在买家意愿并不强，加上今年新出台的限购政策，刚需购房者买房都比较慎重。”

??在不少业内人士看来，房贷出现松动迹象的主要原因之一，是9月底央行等有关部门多次释放积极信号。

??9月底，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

??10月15日，人民银行金融市场司司长邹澜表示，对于前三季度房地产贷款增速明显放缓等情况，一方面是由于近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性收缩行为；另一方面，部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在一些误解，使原本该合理支持项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些房企资金链紧绷。

??“按揭贷款市场的放松，客观上将提振市场交易和市场信心。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，考虑到近期房价降温、房价的矛盾从过热开始转向过冷，房贷的投向和运作也会趋于正常。